Чешский рынок недвижимости не просядет по итогам года

В I квартале 2020 г. инвестиции в европейскую недвижимость достигли рекордного объема с 2015-го – 85,5 млрд евро, по данным CBRE. Это на 52% больше, чем за тот же период 2019-го. Многообещающее начало года свела на нет пандемия. II квартал, всегда самый активный в году, окажется в этот раз провальным. Чехия выглядит довольно скромно в квартальном отчете CBRE: инвестиции в недвижимость Ирландии выросли в 2,1 раза, Германии – на 97%, Испании – на 54%, Франции – на 38%, Великобритании – на 33%. Чехия показала рост в пределах 3%. 

Но как только в Европе начали снимать карантин, инвесторы оживились. Например, в Великобритании в мае спрос на жилье вырос на 88% по сравнению с апрелем, примерно на столько же – в Чехии и Франции. Число сделок постепенно приближается к «доковидному» уровню. Во-вторых, некоторые страны использовали период карантина для повышения инвестиционной привлекательности недвижимости, как ни странно это звучит.

Скажем, чешский парламент в конце мая принял долгожданное решение – в первом чтении отменил 4%-ный налог на покупку вторичной недвижимости. Налог не только отменяется для новых покупок, но и будет возвращен тем, кто уже уплатил его, приобретя недвижимость после декабря 2019 г. Этот налог был одним из факторов, тормозивших рост инвестиций в чешскую недвижимость. Другой фактор – стремительный рост цен в последние годы. В 2019 г., по данным Чешского статистического управления, средняя цена 1 кв. м жилья в стране выросла на 8,1%, в Праге – на 15–20% в зависимости от места расположения. Всего с 2014 г. жилые новостройки в Праге подорожали на 80%, подсчитали в KPMG. Сопоставимая динамика и по офисам.

С одной стороны, это привлекает инвесторов, предпочитающих зарабатывать на перепродаже недвижимости: никакой европейский банк не даст такой доходности. С другой – перепродавать объекты при таком активном росте цен становится все сложнее. Кроме того, существенно снижается рентабельность арендного бизнеса. По данным аналитиков KPMG, арендные ставки на жилье в Праге с того же 2014 г. выросли лишь на 42%.

Все это не может не тревожить чешское правительство, и оно энергично взялось за повышение привлекательности жилья для инвесторов. Прежде всего, принимаются меры для увеличения объемов жилого строительства. Ведь именно дефицит новых объектов является одной из главных причин роста цен. В год в Чехии вводят в эксплуатацию лишь около 29 000 квартир. Для сравнения: в России в одном только Петербурге в 2019 г. было сдано около 72 700 квартир. Численность населения Чехии – примерно 10,6 млн человек, т. е. как два Петербурга.

В 2019 г. чешские власти упростили бюрократические процедуры, связанные со строительством жилья, и результат не заставил себя ждать: первичный рынок Праги вырос на 8,2% – было введено в строй 106 700 квартир против 105 830 в 2018-м.

Еще одна мера, стимулирующая чешский первичный рынок, – снижение ключевой ставки: за весну 2020 г. Чешский национальный банк поэтапно снизил ее с 2 до 0,25%. Вслед за этим поползли вниз и ипотечные ставки в чешских банках, достигнув в среднем 2,39% годовых против 2,5% в начале марта. Рекорд 2016-го, когда средняя ставка составляла 1,77%, еще не побит, но некоторые банки предлагают ипотеку на сходных условиях. Например, у Česká Fio banka есть ипотечные кредитные продукты под 1,78% годовых, у UniCredit Bank – под 1,79%. Крупнейшие банки пока не торопятся столь радикально снижать ставки, но в целом условия кредитования весьма привлекательны.

Кредит в чешском банке могут получить не только местные граждане, но и иностранцы, даже если у них нет вида на жительство. Ставки для них будут выше, чем для резидентов, но ниже, чем в России.

Дешевеющая ипотека стимулирует спрос на новостройки, который смещается на окраину и в пригороды столицы. Во-первых, строительство в центре Праги, находящемся под охраной ЮНЕСКО, практически невозможно. Новые объекты появляются почти исключительно в результате реконструкции старых зданий. Во-вторых, в пригородах квартиры на 10–20% дешевле, чем в столице. А качество жизни здесь выше. Оказавшись в карантине, люди оценили преимущества загородного жилья: здесь не было таких ограничений, как в столице, можно было гулять, площадь квартир в пригородных домах больше, чем в Праге. Переживать изоляцию здесь куда комфортнее. Могу сказать по опыту нашей компании, что даже в карантинном марте мы выполнили планы продаж и в проектах на периферии. Апрель, май, июнь тоже прошли неплохо, где-то даже с опережением темпа продаж. И в целом в стране рынок, просевший во время карантина, восстанавливается.