Где искать не занятые ниши для взрывных инвестиций в недвижимость

Нынешний кризис необычен по всем параметрам – и по причинам, его вызвавшим, и по следствиям. Карантин доказал огромную роль цифровизации как основного фактора выживания и стал своего рода ферментом, создавшим идеальную среду для развития некоторых типов недвижимости, которые при нормальной ситуации еще долго считались бы нишевыми. В ближайшие 10–15 лет они станут наиболее интересными для инвесторов в мире и в России.

Коливинги. Речь о промежуточной форме между трехзвездочными отелями длительного проживания с уклоном в коллективный быт и студенческими общежитиями европейского типа. В них обязательно есть комьюнити-менеджеры, которые наполняют событиями совместную жизнь постояльцев (как правило, это люди до 35 лет, без детей и семьи). Общая черта подобных объектов – небольшая площадь номеров (около 15 кв. м, но есть разновидность «люксов» по 25–30 кв. м), ванная с туалетом и меблировка по умолчанию, а также огромная инфраструктура для отдыха и для работы. Кухни, будучи одним из главных мест для социализации, могут быть расположены по одной на два блока, или же так называемые kitchen net (кухонные уголки) делают в каждом номере. 

В июле этого года глава сети Common Брэд Харгривс рассказал изданию Business Insider, что в пандемию заполняемость их коливингов в США поддерживалась в среднем на уровне 90%. Это он объяснил высоким спросом на дешевое жилье, а также стремлением людей к социальному поведению, которое не пострадало в коливингах благодаря общей территории, которая в случае необходимости может быть закрыта от внешнего мира. До пандемии средний уровень заполняемости был 98%. Впрочем, на фоне экономической нестабильности ставки аренды также снизились – на 15%. 

Сетевые коливинги в России пока только строятся. Однако опыт близких к ним апарт-отелей весной подтвердил тенденцию: за счет долгосрочного проживания их заполняемость, например, в Петербурге стабильно держалась на уровне 50–60%. Тогда как обычные гостиницы только в III квартале вернулись к этим показателям, простояв в карантин пустыми на 90–95%. 

Для крупных инвесторов настало хорошее время. Цены на московские объекты, подходящие для реконструкции и превращения в коливинги, просто смешные. На аукционах недвижимость, которая отошла банкам в счет погашения долгов, порой можно купить по цене ниже себестоимости строительства, за 50 000–70 000 руб. за 1 кв. м. И это будут здания в пределах ТТК, в 10–15 минутах пешком от метро. Например, за 100 млн руб. можно купить 2000 кв. м, а это уже маленький коливинг. В нашем отеле Best Western на Малых Каменщиках в здании такой же площади удалось разместить 87 номеров. И это не предел – некоторые западные коллеги умудряются в 3000 кв. м поместить 150 номеров. 

Рестораны формата dark kitchen. В них нет столов и стульев, нет официантов и посетителей, есть только повара и курьеры. Работают такие рестораны исключительно на доставку, еду люди заказывают через мобильные приложения. В данном случае не нужны ни центральное местоположение, ни прямой выход на улицу, а такие помещения (их на рынке около 5–10% от общего объем коммерческих площадей), как правило, стоят дешевле. Средний объем затрат на оборудование – 3 млн руб., арендный доход может составлять около 10% годовых. Ставки аренды для таких помещений в среднем на 15–20% ниже, чем для аналогичных объектов на первых линиях. Популярность таких ресторанов стала очевидна в карантин, а по итогам 2020 г. мы увидим минимум двукратный рост их выручки. По последним данным сервиса Statista, в феврале регионами с наибольшей долей ресторанов с dark kitchen среди всех ресторанов с доставкой была Московская область и Красноярск (по 13,5%), а также Владивосток (11,7%) и Воронеж (10,4%). В остальных регионах этот показатель ниже 10%, а Москва и Санкт-Петербург находились на 12-м (6%) и 17-м (4%) местах соответственно. Рынок все еще не заполнен и перспективен. Согласно последнему исследованию DataInsight, в спокойном 2019-м средний рост числа доставок в российских ресторанах формата dark kitchen достиг 48% (у обычных ресторанов – 23%). 

Склады. Пожалуй, этот сегмент оказался единственным на рынке коммерческой недвижимости, который не только не пострадал в коронакризис, но и даже выиграл из-за бума на доставку и роста популярности онлайн-ритейла. Операторы стали резко наращивать складские мощности, а инвесторы – вкладываться в последние. Этот тренд коснулся в том числе и складов формата self-storage. Например, в конце октября стало известно, что Blackstone Group, одна из крупнейших инвестиционных фирм на рынке недвижимости, купила за $1,2 млрд компанию Simply Self Storage. Интерес инвесторов вызвал массовый переезд американцев либо за город, либо в жилье подешевле. Нередко оказывается, что часть вещей вовсе не нужна, но выбросить жалко, а хранить негде. У нас эта тенденция также набирает обороты. Молодые люди ради того, чтобы жить в центре, готовы поступиться площадью, а дачи – главного конкурента self-storage – у них пока нет.

Для неподготовленного инвестора этот бизнес мало доступен. В то же время он не требует запредельных инвестиций – около 50–100 млн руб. в объект площадью 2500–5000 кв. м (при строительстве с нуля – примерно до двух раз больше). Доходность – 13–16% годовых. Размещать такие склады лучше всего в сердце спальных районов, которые нередко соседствуют с бывшими промзонами – идеальным местом для покупки помещения под склад self-storage.

Дата-центры. Небывалый рост IT-компаний по всему миру и массовый перевод на удаленку делают актуальными инвестиции в соответствующую инфраструктуру. Тренд набирал обороты все предыдущие годы, но в этом приобрел небывалые масштабы. Например, весной компания iKS-Consulting прогнозировала рост рынка дата-центров (центров обработки данных, ЦОД) в России на уровне 13–15% с вводом до 5000 стоек к концу года. Это чуть больше, чем в прошлом году, когда рынок вырос на 12,3%. Несмотря на относительно скромные темпы роста, этот тип недвижимости станет крайне востребованным в ближайшие годы на фоне того, что большинство российских компаний либо уже, либо в скором времени столкнутся с необходимостью развития собственной IT-инфраструктуры. На строительство одного дата-центра нужно несколько миллионов долларов, сама стройка может занять от девяти месяцев до полутора лет, вложения окупятся в лучшем случае через пять, в худшем – через 11 лет. Этот бизнес больше понятен для тех, кто уже работает на рынке IT. Однако с учетом падения спроса на офисы часть площадей их собственники вполне могут перевести под размещение коммерческих центров обработки данных, которые будут более востребованы в долгосрочной перспективе. 

С ростом популярности инвестиций в недвижимость многие ниши заполняются и самые интересные предложения вымываются. Однако если точно знать, что ищешь, то всегда можно обнаружить если не клондайк, то точно неплохие варианты. Главное – внимательно отслеживая динамику рынка, пытаться понять: если это приносит доход, то какие фундаментальные причины за этим стоят? Будет ли эта же недвижимость столь же доходной или спрос на нее лишь временный, как в случае с загородными домами сейчас.