Максим Гейзер: «Люди после пандемии полностью вернулись в офисы»

Девелопер Stone в 2023 г. во второй раз за свою историю сменил название. Созданная бизнесменом Максимом Гейзером в 2006 г. фирма «НТБ девелопмент» занималась реконструкцией старых промышленных предприятий в офисы и апартаменты. Среди ее проектов, к примеру, – перестройка зданий табачной фабрики «БАТ-Ява» рядом с Белорусским вокзалом и Московского завода счетно-аналитических машин им. Калмыкова на «Бауманской». Уже под именем Stone Hedge девелопер сконцентрировался на строительстве бизнес-центров, став одним из крупнейших игроков на этом рынке. А в прошлом году компания заявила о планах по развитию четырех крупных жилых проектов. Работа в двух сегментах позволяет сохранить устойчивость бизнеса, объясняет Гейзер. В интервью «Ведомостям» он рассказывает, почему группа решила провести ребрендинг и кто сейчас покупает офисы, а также объясняет, почему так мало девелоперов занимается строительством бизнес-центров.

– Ребрендинг стал логичным этапом развития компании при диверсификации портфеля. В 2019 г., выходя на рынок офисной недвижимости класса А, мы приняли решение развивать зонтичный бренд Stone для наших бизнес-центров. По факту тогда мы решили использовать часть имени девелопера как маркер качества наших объектов для клиентов.

В прошлом году мы решили сбалансировать свой офисный портфель жилыми проектами. Бренд Stone уже был сильным и уверенным на рынке офисов. В какой-то момент он даже перерос Stone Hedge. Мы видели, что коллеги по рынку, агенты и клиенты начали называть Stone не только наше офисное направление, но и нас как девелопера. И на этапе запуска жилья ребрендинг стал для нас не просто изменением имени, а логикой развития компании – узнаваемый бренд девелопера и два направления: «Stone дом» и «Stone офис» для жилья и офисов соответственно.

– Мне кажется, что качественный зонтичный бренд дает однозначное преимущество и офисному, и жилому направлению. Кроме того, мы изначально работали и продолжим работать в классах бизнес и премиум, которые не требуют дополнительной сегментации.

«Строительство жилья позволит нам продолжать в том же темпе строить деловые комплексы»

– Мы действительно исторически работали именно на рынке коммерческой недвижимости. На текущий момент наш портфель составляет 1,5 млн кв. м, из которых свыше 1,1 млн кв. м приходится на офисы. Мы хорошо чувствуем этот рынок и прекрасно его понимаем. Но диверсификация нужна. Для сохранения устойчивости с нашими темпами роста компании необходимо быть в двух сегментах – офисах и жилье.

Кроме того, появилась программа предоставления льгот для смены вида разрешенного использования участков (обычно необходима для перевода площадки под жилое назначение. – «Ведомости») при создании мест приложения труда (МПТ). В частности, в наших текущих объектах будет создано порядка 44 000 новых рабочих мест. Это немаловажный фактор, так как с учетом льготы математика наших проектов может быть интереснее. Таким образом, параллельное строительство жилья позволит нам продолжать в том же темпе строить деловые комплексы.

При этом сейчас мы видим и обратный тренд, как жилые девелоперы пытаются выйти в офисный сегмент. Однако это непросто, так как себестоимость строительства бизнес-центров серьезно выше. Кроме того, есть более жесткие требования непосредственно к расположению офиса: он должен находиться в сложившемся или развивающемся бизнес-районе, обязательно рядом с метро. Поэтому вопрос выхода жилых девелоперов в офисный сегмент без понимания конъюнктуры рынка, на мой взгляд, достаточно сложный. Мы видим, что разговоров много, а вот успешных примеров – единицы.

– У нас действительно запланировано четыре жилых проекта общей площадью порядка 250 000 кв. м. До этого мы также реализовали несколько апарт-комплексов в бизнес-плюс- и премиум-сегментах, соответственно, жилье будет таких же классов. Первый наш проект, с которым мы хотим выйти уже весной, будет находиться недалеко от парка Сокольники на ул. Гастелло. Второй комплекс планируется реализовать на Новоданиловской набережной рядом с Даниловской мануфактурой, третий – на Старокалужском шоссе рядом с Воронцовским парком, четвертый – у ст. м. «Римская».

Первые два проекта будут полностью жилыми, а вот в последних двух большая часть придется на офисы. Так, на Старокалужском шоссе площадь жилья составит 65 000 кв. м, в то время как офисов – 100 000 кв. м. В проекте рядом со ст. м. «Римская» пропорция немного другая – 55 000 и 90 000 кв. м соответственно.

Теперь что касается наших дальнейших планов: у компании сейчас в портфеле офисы занимают 75%, жилье – 25%. Мы в рамках дальнейшей стратегии планируем довести это соотношение к 60 на 40%. Это даст нам возможность сдавать примерно 150 000 кв. м офисов и жилья в год. Что касается вашего вопроса о стратегии, то могу ответить, что мы видим себя в топ-10 крупнейших игроков рынка [жилья и офисов] по объему продаж.

– Давайте скажем, что в ближайшие 3–4 года.

– Мы очень тщательно подходим к выбору площадок. Наша стратегия рассматривает те участки, на которых можно построить от 30 000–40 000 до 100 000 кв. м, и их локация и окружение играют важную роль.

Если мы говорим о Сокольниках, то это сформировавшийся район, в котором давно ничего не строилось. Кроме того, недалеко от будущего проекта расположен парк, наличие такого объекта рядом с жилым комплексом всегда хорошая история. О площадке на Старокалужском шоссе могу сказать, что она будет находиться прямо рядом с выходом из метро, а на текущий момент транспортная доступность – ключевая вещь при выборе участка. Соответственно, схожая история и с объектом на «Римской», где строится транспортно-пересадочный узел. Набережные сейчас также являются центрами притяжения, поэтому был выбран участок на Новоданиловской набережной.

– Проект изначально планировался как офисный, отсюда и возникло партнерство, где наша доля составляла 25%, а группы ПИК – 75%. В мае 2022 г. мы были не до конца уверены в востребованности в этом месте 140 000 кв. м офисов, поэтому приняли решение о самостоятельном развитии этой площадки. Мы выкупили у партнеров долю и включили в проект жилую часть для баланса экономики.

– Мы открыты к любой правильной синергии. Первый сценарий обычно связан с владельцами площадок, в котором мы даем свою экспертизу, опыт и полный комплекс услуг от девелопмента до продаж. Второй касается сотрудничества двух состоявшихся девелоперов. Мы к нему тоже комфортно относимся и не видим никаких проблем, но здесь важно, чтобы все факторы сошлись.

– Нет, такой вариант мы никогда не рассматривали, и объясню почему. Говорить о том, что мы новички в жилье, можно только условно, так как наши примеры с апарт-комплексами были очень успешны. Мы считаем, что у нас достаточно компетенций и сил для того, чтобы на жилом рынке двигаться самостоятельно.

– Нет. Как ранее я уже говорил, мы смотрим только на бизнес- и премиум-класс.

– Прошлый год действительно был непростым для жилых девелоперов, но постепенно продажи начали восстанавливаться. Пик спроса пришелся на сентябрь, и совокупный объем сделок по итогу года почти на 90% превысил объем 2022 г. Более того, период реализации объекта – несколько лет, за это время ситуация может кардинально измениться. Важно оперативно реагировать на изменения рынка. Естественно, ключевое значение имеет расположение объекта и непосредственно сам продукт. В настоящий момент я не вижу ни одного примера, чтобы удачные проекты в правильных местах не продавались.

– Сейчас цену в том числе диктуют банки. Вопрос, который стоит на повестке, это ставка по проектному финансированию, напрямую зависящая от ключевой. Она на данный момент высокая, но мы надеемся, что в середине года она начнет снижаться, равно как и ставки по ипотеке. И, конечно, также имеет значение дальнейшая судьба программы льготного кредитования для покупателей. Мы понимаем, что в жилье доля покупок с ее использованием варьируется от 70 до 90% в зависимости от сегмента. Но мы верим, что семейная ипотека будет сохранена.

«В наших проектах много небольших и средних офисов покупают конечные пользователи»

– Я полностью разделяю позицию правительства Москвы, такая синергия – это идеальный сценарий жизни и работы. Мы все помним проблему с маятниковой миграцией, с ней нужно было что-то делать. И, по моему мнению, расширение географии офисов абсолютно точно ее снижает. Ведь как было: сначала большая часть офисов находилась в центре, затем у нас появился «Москва-сити». Впоследствии начали расти и другие бизнес-районы, к примеру Ленинградский деловой кластер. Фактически он начинался в районе «Белорусской», а уже сегодня дошел до Ходынского поля и Сокола. В целом мы видим, что в наших проектах много небольших и средних офисов покупают конечные пользователи. И при выборе своего будущего офиса владельцы бизнеса могут ориентироваться на фактор близости бизнес-центра к их дому. При этом здесь важно учитывать транспортную доступность, так как сотрудники компании, как существующие, так и будущие, могут жить не только вблизи нового офиса, их география проживания может быть широкой. Но здесь есть интересная тенденция, что молодые сотрудники мобильны и практикуют переезд в район расположения своего места работы.

– Да, мы действительно рассматриваем один из проектов в новой Москве, в Новомосковском административном округе. Он достаточно большой, порядка 60 000 кв. м.

Это нетипичная для нас локация, но мы видим нехватку качественных бизнес-центров для собственников бизнеса, которые живут за городом, преимущественно на Киевском шоссе, на Рублевском шоссе, на Новой Риге. В данной локации немаловажную роль также играет наличие метро, чтобы и сотрудникам было удобно. Я вижу по своей компании, что большинство коллег все меньше и меньше пользуются личным транспортом и пересаживаются на общественный.

– Пока не очень хочется забегать вперед, так как проект еще не в нашем портфеле. Но ориентировочно мы оцениваем вложения в 8 млрд руб.

– Сегодня эти проекты полностью в нашем портфеле. Летом 2023 г. мы полностью закрыли сделку по его приобретению. Площадка большая и интересная. На первом участке планируется возвести три башни общей площадью порядка 89 000 кв. м. Весь объем мы уже сейчас реализуем в нарезку – от небольших офисных блоков до крупных в несколько этажей. И в ближайшее время выйдем на строительные работы.

Что касается второго участка, то он будет реализован в две фазы и будет принципиально отличаться по архитектуре от проекта на первом участке. В целом в проекте на Ходынке мы хотим предоставить максимальное число форматов: как небольшие лоты для частных инвесторов, так и крупный офис под конечного пользователя, которому нужна штаб-квартира на 50 000 кв. м.

– В целом отмечу, что все участки под возведение офисов, которые есть в городе, мы так или иначе рассматриваем. Но площадка, о которой вы говорите, не отвечала всем нашим критериям.

– Это не первый наш объект, приобретение которого рассматривала Multispace. Но на сегодняшний момент офисное здание активно экспонируется на рынке. Учитывая высокую стадию строительства и фактическое отсутствие аналогичного по площади (15 600 кв. м. – «Ведомости») предложения, интерес к объекту только растет.

– Нет. Мы стараемся фокусироваться на своем бизнесе, а на этом рынке уже достаточно большое количество мощных игроков. Но мы открыты к диалогу и не раз уже обсуждали какие-то проекты с операторами гибких офисов.

– «Stone Белорусская» стал седьмым офисным проектом в реализации компании. В начале февраля мы получили разрешение на строительство и уже выходим на основные строительные работы на площадке. В конце прошлого года бизнес-центр был реализован единым объемом институциональному инвестору, которого мы не раскрываем. Скажу только, что в планах собственника последующая сдача площадей в аренду.

«Мы все чаще видим нетипичные для прошлых лет крупные сделки по покупке бизнес-центров»

– С учетом роста количества наших проектов мы стабильно стараемся увеличивать темпы продаж. На данный момент в стадии строительства у нас находится 300 000 кв. м [офисов], а после получения необходимой документации мы планируем довести этот показатель до 500 000 кв. м к концу года. Уже сейчас у нас продано порядка 65% площадей, если взять все бизнес-центры, которые находятся в процессе реализации в разной стадии готовности. В целом в прошлом году мы продали порядка 100 000 кв. м, что для нас стало абсолютным рекордом.

– Если говорить о нарезке в классе А, то сейчас, наверное, до 70% продаем мы.

– Мы изначально поставили перед собой цель, что у нас должна быть полная линейка на разных стадиях строительства: от небольших блоков для инвесторов и конечных пользователей до крупных зданий под штаб-квартиры компаний. Поэтому и портрет покупателя очень разный. В 2023 г. мы отметили, что появилось большое количество конечных пользователей, которые готовы покупать площади на стадии строительства. Их доля составила порядка 40%.

– В 2022 г. их доля оценивалась в 20%, т. е. рост практически вдвое. Среди конечных пользователей мы видим как средние, так и крупные компании. Мы постоянно находимся в диалоге с десятками претендентов на блоки площадью свыше 5000 кв. м.

– Да. Но мы видим, что с ростом строительной готовности количество конечных пользователей, естественно, увеличивается. Инвесторы хотят купить по минимальной цене и зайти на старте для того, чтобы заработать на увеличении стоимости объекта. А конечные пользователи хотят увидеть готовность объекта и, как правило, появляются уже на стадии конструктива.

– Сейчас многие из них ищут офисы под объединение. Мы все чаще видим нетипичные для прошлых лет крупные сделки по покупке бизнес-центров, в том числе и на стадии строительства. Это связано с тем, что сейчас на рынке дефицит крупных объемов, а многие компании стремятся объединить команды в рамках центрального офиса.

– Средний и крупный бизнес – это наш фокус. Обычно такие компании смотрят площади от 3000 до 7000 кв. м. В прошлом году число сделок с площадью порядка 5000 кв. м и выше у нас значительно возросло. Не все из них, естественно, мы озвучиваем. Отмечу также, что среди покупателей подобного объема площадей увеличилась доля региональных компаний. Во-первых, это связано с тем, что деньги остаются в стране. Во-вторых, люди начинают понимать, что за персонал идет по-настоящему серьезная борьба. В таком случае они уже рассматривают офис не просто как место размещения работников. Им нужны качественные пространства для людей, при этом у них есть понимание, что им могут понадобиться и дополнительные метры для расширения и размещения большего числа сотрудников.

– Во-первых, для всех инфраструктурных объектов в бизнес-центрах, таких как рестораны, фитнес и прочие ключевые сервисные службы, мы находим арендаторов. Во-вторых, площади у нас покупают инвесторы, которые потом планируют сдавать их. Соответственно, у них после покупки появляются вопросы к управляющей компании. В нашем случае мы управляем всеми своими объектами совместно с УК-партнером, которая слышит своего клиента и собственника. Также у нас есть Property Service, благодаря которому наши инвесторы понимают, что не останутся один на один со своими метрами в Shell & Core (помещения под отделку – «Ведомости»): им окажут всестороннюю помощь как с ремонтом, так и с последующей сдачей в аренду. Это чисто сервисная история, в ней вообще нет никакой маржинальности. Но она позволяет повысить лояльность наших инвесторов и увеличить повторное число сделок – в нашем случае до 30% в объеме продаж.

Поэтому, возвращаясь к вашему вопросу, скажу, что у нас лишь 5% от всего объема помещений подлежат сдаче в аренду.

– Ценообразование – это многофакторная модель. Я буду говорить в среднем по нашей компании. Когда мы заходим в какой-то проект, то закладываем примерно 40% роста цены от старта до ввода. Если мы говорим в целом о тенденциях, то причин для снижения цены нет, так как это обусловлено высокой себестоимостью строительства, связанной с требованиями к качественному продукту.

– Да, абсолютно верно, за 3,5 года – это средний цикл строительства бизнес-центра. Но пока у всех тех проектов, которые мы доводим до финала, доходность выше 50–60%.

– Я думаю, что цены будут расти по нескольким причинам. Первая – это инфляция, которую никто не отменял. Она влияет как в целом на рынок, так и на конкретные категории, к примеру стройматериалы. Вторая – это спрос и предложение. Сейчас на московском рынке есть всего 3–4 системных игрока, которые строят крупные объемы офисов. А интерес к таким объектам заметно вырос с учетом того, что количество вариантов для инвестирования средств сократилось.

– Для начала – диверсифицировать портфель. Мы об этом уже говорили. Кроме того, мы как профессионалы на этом рынке четко понимаем, где будут востребованы офисы, а где нет. Это не обязательно связано с центральной частью Москвы: если мы посмотрим на наши объекты, то большинство из них находятся за ТТК. В то же время при выборе площадки мы должны понимать, связана ли она хотя бы частично с бизнес-районом.

Если вернуться к программам КРТ, то мы отмечаем, что в них принимает участие много застройщиков, в том числе и региональных. Но, понимаете, офисный девелопмент является дорогим по себестоимости. Поэтому мы считаем, что количество проектов возрастет, но не лавинообразно. Опять подчеркну важность расположения. Если рядом с Ходынским полем или на севере любой спрос будет поглощен, то все, что касается отдаленных районов, нужно строго просчитывать. Там нужны офисы, но локального характера, порядка 10 000–20 000 кв. м.

– Мы уже активные участники этой программы, так как подписали соглашение на КРТ в августе 2022 г. Объект появится в Дмитровском проезде на месте заброшенного паркинга, который никак не использовался на протяжении 20 лет. В ближайшее время мы выйдем на стройку и планируем реализовать проект в течение трех лет.

– Если посмотреть на всю историю рынка недвижимости, то он всегда развивался волнообразно. Часто происходили непредсказуемые явления, как кризис 2008 г., 2014 г. или пандемия. Вы закладываете такие сценарии в своем развитии?

– Смотрите, в 2019 г. мы активно развивали наши первые проекты, а потом случилась пандемия, и все говорили, что офисы больше не будут так востребованы. А мы как раз вывели на рынок в 2020 г. первый проект класса А – Stone Towers. Но уже сейчас мы видим, что люди после пандемии полностью вернулись в офисы, более того, качественный офис сегодня – элемент HR-бренда компании. Если мы говорим о волнообразности, то следует вспомнить, что пик строительства был как раз до 2014 г. После объектов выходило сильно меньше, чем сейчас поглощается. Соответственно, мы на рынок смотрим с оптимизмом, но повторения рекордного спроса, который был в прошлом году, не ожидаем. До 2030 г. у нас есть план развития, и мы понимаем, что не сможем удовлетворить весь спрос, который на сегодняшний момент есть, если учитывать все те крупные компании и их планы по объединению своих разрозненных офисов в хороших местах.

«Себестоимость строительства бизнес-центров принципиально выше, чем у жилья»

– Рынок жилья больше и объективно понятнее. Кроме того, маржинальность на нем выше. Офисный сегмент по сравнению с ним довольно нишевый. Кроме того, как я уже говорил, себестоимость строительства бизнес-центров принципиально выше, чем у жилья. Ну и еще одна причина, о которой не стоит забывать. При реализации офисного проекта в отличие от жилого возникает обязанность по уплате НДС (этот налог составляет 20% от стоимости объекта. – «Ведомости»). Любой девелопер умеет считать, поэтому, конечно, при прочих равных условиях пойдет в жилье.

– В офисах тоже можно строить по ДДУ и по договору о продаже будущей вещи. ДДУ более понятный договор для частного инвестора. А договор о продаже будущей вещи возможен только для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Крупным компаниям нужен НДС на входе, это принципиальная вещь. Поэтому если девелопер может предложить НДС с каждого платежа, а также у него есть репутация на рынке, то покупателям становится более интересен договор о продаже будущей вещи. Мы видим, что на сегодняшний момент рынок примерно на 80% состоит из таких сделок.

– Мы прорабатываем разные варианты. Очень активно смотрим все, что есть на рынке, и считаем, что только таким образом можно работать в условиях сегодняшней конкуренции.

– Все зависит от девелопера. У нас хорошие отношения с банками, они нас с удовольствием кредитуют. Но мы не всегда покупаем площадки с помощью банковского финансирования, а стараемся использовать для этого собственные средства. И даже в процессе стройки мы в большинстве проектов идем через собственные инвестиции и средства партнеров. Но если речь идет о здании целиком на продажу, то здесь мы обычно используем банковское финансирование.

– Мы чувствуем, что нам нужен проект на западе Москвы, и активно смотрим различные варианты.

– Мы видим из года в год, что объемы строительства растут, а площадки принципиально дорожают. Ну и земля, к слову, именно та вещь, которой все время становится меньше. Если мы говорим не о массовой застройке, то точечные качественные площадки все сложнее найти. Поэтому на данный момент я не верю в снижение цены на них.