Кирилл Игнахин: «Мы не видим, что цены на квартиры будут активно расти»

Девелопер Level Group – сравнительно новый игрок на московском рынке жилья, однако по объему продаж компания уже вошла в пятерку крупнейших застройщиков столицы. В планах Level Group – строить в Санкт-Петербурге и новой Москве, она также не сбрасывает со счетов и перспективный рынок Сочи. В интервью «Ведомостям» генеральный директор и совладелец группы Кирилл Игнахин рассказал, что будет с ценами на жилье, как компания предлагает расширить программу семейной ипотеки, а также что мешает застройщикам сейчас покупать участки.

– Я бы сказал, что стратегия не изменилась. Обычно мы пересматриваем ее по окончании стратегического цикла – каждые три года. В прошлом году мы подводили его итоги и пришли к выводам, что перевыполнили все цели трехлетнего горизонта. Они касались развития на московском рынке в границах МКАД. Сегодня мы на нем прочно находимся в первой пятерке.

– Да. В прошлом году по площади зарегистрированных ДДУ (договоров долевого участия в строительстве. – «Ведомости») в тысячах квадратных метров мы заняли 3-е место. По сути, в границах старой Москвы больше нас только группа ПИК и «Донстрой». И я бы сказал, что «Донстрой», мы и еще два игрока очень близки друг к другу. Сформировалась достаточно ярко выраженная пятерка-шестерка крупнейших игроков, в которой мы хотим оставаться и дальше. Наращивать объемы стройки и становиться по этому показателю номером один мы не планируем, нам не позволят этого сделать наше позиционирование, уровень качества и сам продукт. Мы никогда не будем самым доступным жильем. То место, которое мы занимаем в Москве, нас устраивает. Мы хотим и дальше оставлять за собой эту нишу. И следующий трехлетний цикл будет направлен на то, чтобы расти на новых рынках и в дополнительных сегментах. Их для себя мы очень четко определили. К примеру, я думаю, что за этот год мы точно выйдем в Санкт-Петербург.

«Мы бы не хотели двигаться ковровым методом»

– Да.

– Пока ничего не купили, но посмотрели несколько десятков проектов. Есть те, которые нас заинтересовали, по ним мы находимся в переговорах, но конкретных соглашений пока нет. Рассчитываю, что закроем первые сделки в 2024 г.

– Сочи нам кажется очень хорошим рынком. Но мы хотим двигаться в том режиме, в котором способны эффективно справляться с задачами. Все-таки есть же ресурс команды. Мы как компания исторически росли с темпом около 50% в среднем в год по объему стройки и продаж. За 2021–2022 гг. мы удвоились. Сейчас у нас в стройке 1 млн кв. м, численность компании перешагнула 1000 человек. Соответственно, у нас довольно большой объем задач, с которым мы сталкиваемся. Мы не хотим разорваться, для нас очень важно подходить ко всему ответственно. Если мы куда-то двигаемся, то хотим продолжать делать продукт высокого качества и сдавать его всегда в срок. Поэтому лучше мы отложим наши планы по агрессивному росту на несколько лет, чем возьмем объемы, которыми команда не в состоянии управлять. Мы все еще считаем Сочи достаточно хорошим рынком, но менее приоритетным, чем Санкт-Петербург. Команды еще одной, с которой мы готовы двигаться в другой новый регион, у нас в моменте нет, так как мы не хотим ослаблять менеджмент в Москве.

– Пока не рассматриваем, так как есть приоритизация. Мы бы не хотели двигаться таким ковровым методом.

– Вы знаете, когда мы семь лет назад начинали строить компанию, то казалось, что Санкт-Петербург на шаг впереди Москвы [по конкуренции]. Но за все это время мы увидели, что в столицу вышло большое количество региональных игроков. И я думаю, что в дальнейшем мы увидим еще больше сделок с иногородними девелоперами. Именно поэтому уровень конкуренции в Москве сегодня уже превышает тот, что есть в Санкт-Петербурге.

– Наш ориентир – занять примерно 5% рынка по продажам в деньгах. Санкт-Петербург, мы считаем, может добавить порядка 30% к выручке основного бизнеса группы.

– Мы хотим начать строить за МКАД, но в дорогом сегменте, условно, со стоимостью квадратного метра свыше 200 000 руб.

– Мы точно не хотим конкурировать напрямую с проектами «Самолета» и ГК ПИК за МКАД, но планируем занять определенную долю рынка в качественном сегменте. В первую очередь это запад и юго-запад, а также новая Москва. Мы сейчас находимся в активных переговорах, и могу сказать, что точно закроем сделки по покупке участков на этих направлениях в первом полугодии 2024 г.

– Мы рассматриваем вариант смешения нескольких сегментов, смотрим в сторону домов средней этажности и таунхаусов. Скорее всего, в наших проектах будет разноэтажная застройка, включающая в том числе небольшую долю ИЖС, так как самые красивые природные места требуют некоей осмысленной компоновки объектов.

«Есть люди, которые выберут больше метров, но дальше от центра Москвы»

– Безусловно, основа рынка здесь всегда будет представлена массовым сегментом. Поэтому я четко сформулировал, что мы не хотим конкурировать с основными игроками по объему. Понятно, что компания, которая ставит задачу продавать 300 000 кв. м ежегодно, не имеет возможности заниматься только верхним сегментом. Но при этом всегда есть доля покупателей, которая смотрит именно на жилье бизнес-класса. К примеру, в Москве этот сегмент составляет порядка 40% рынка, еще примерно 10% приходится на проекты премиум- и элит-класса. Таким образом, в старых границах столицы примерно половина продаж приходится на дорогой сегмент. В новой Москве и области, мы полагаем, его доля составляет примерно 10–20%. Он существенно меньше от всего объема предложения, но на нем сейчас практически никого нет. В связи с этим мы считаем, что наш опыт, репутация и стандарты качества позволят нам точно занять здесь порядка 5%.

– Знаете, есть люди, которые в силу разных причин выберут больше метров в хорошем качестве, но дальше от центра Москвы. К примеру, они работают удаленно, им хочется жить на свежем воздухе, гулять на природе, кататься на лыжах. Поэтому проекты для них будут расположены на площадках с достаточно удобной логистикой в Москву, в окружении лесопарков, спортивных объектов и водоемов. Отмечу, что на данный момент стоимость смены ВРИ (вида разрешенного использования участка. – «Ведомости») в Москве очень высокая, в области она принципиально ниже. Разница стоимости земли и смены ВРИ на земле уже дает порядка 30 000–70 000 руб. на квадратный метр будущей квартиры.

– Нет, это не так.

– С А101 нам пока не удалось договориться. Тем не менее мы считаем, что компания А101 обладает лучшим земельным банком.

– Она чувствует себя достаточно хорошо. Это действительно экологически чистый район с хорошей инфраструктурой – Москва инвестирует в развитие метрополитена, дорог и социальной среды. И, опять же, юго-западное направление достаточно хорошее. Если посмотреть, даже в старых границах столицы на юго-западе очень мало проектов. Поэтому мы все-таки считаем, что новая Москва – перспективный рынок.

– Конечно. Мы уже активно это делаем, просто было несколько аукционов, в которых мы участвовали, но не предложили лучшую цену.

– Я рассматриваю проекты не очень большого объема. Отмечу, что это не активность компании, а моя личная инвесторская деятельность. Я потратил довольно много времени на изучение рынка ОАЭ и могу сказать, что в моменте он выглядит существенно перегретым. Стоимость земли за 1,5–2 года фактически удвоилась. При этом цены на недвижимость выросли на десятки процентов, но не в 2 раза. На данный момент для меня это отталкивающий фактор. Поэтому я пока просто продолжаю следить за этим рынком – если будут интересные возможности, я попробую их реализовать.

– Да.

– Да, мы продали свой акционерный пакет второму собственнику проекта (бизнесмену Дмитрию Черемухину. – «Ведомости»). Мы решили, что этой площадкой логично заниматься кому-то одному. Несмотря на то что контрольный пакет был у нас, мы заняли открытую позицию. Она заключалась в том, что мы были готовы либо выкупить все целиком, либо, наоборот, продать. Дмитрий предложил нам условия, которые нас устроили. Так как у нас в Хамовниках сейчас уже есть два проекта, то мы посчитали, что для нашего портфеля этого достаточно. Мы считаем, что иногда взгляды акционеров на развитие проекта могут расходиться, поэтому лучше не спорить и развивать проект тому, кто предлагает более высокую цену. И отмечу, что мы готовы выйти еще из одного проекта. Но детали будут позже.

«Мы постоянно ищем возможности для коллаборации»

– Здесь мы активно поддерживаем тренд, который задал Сергей Семенович Собянин и правительство Москвы. Он заключается в том, что современный город полицентричен, а комфортная среда для жизни должна быть везде, особенно с учетом тренда на удаленную работу. Современные таланты могут работать где угодно, и это требует наличия многофункциональной недвижимости в каждой из точек города. У нас тоже в скором времени появится первый такой проект в рамках ТПУ «Калужская», он будет включать в себя торговую галерею, фудхолл, фитнес-центр, клинику, коворкинг и офисы.

– Мы сейчас общаемся с разными операторами, но конкретных договоренностей пока нет. Отмечу также, что мы хотим запустить еще один объект, схожий с проектом на «Калужской». Пока не хочу раскрывать детали, но скажу, что он будет находиться недалеко от нашего жилого комплекса, а в его состав мы включим еще и гостиницу. Скорее всего, расскажем о нем в этом году.

– Мы в переговорах с операторами, смотрим возможные варианты.

– Это будет оператор, у которого будет либо практический опыт на российском рынке, либо он уже с кем-то двигается кроме нас. Мы не хотим приводить какую-то новую компанию. Однако уже есть международные игроки, в том числе из ОАЭ и Китая, которые забрали под свое управление какие-то отели в России. С такими компаниями мы готовы двигаться и даже видим в них большую мотивацию и энергию, чтобы развиваться.

– Нет, у нас таких планов не было, мы лишь говорили, что в составе крупных жилых комплексов обязательно будут созданы возможности для комфортной работы из дома, но мы управлять ими не будем.

– Мы будем смотреть по динамике. Сейчас мы в процессе реализации этого проекта в «Level Причальный», и если он будет успешен с точки зрения экономики, динамики работы и удовлетворенности жителей, то мы с удовольствием с этим партнером продолжим сотрудничать и по другим проектам.

– Это, наверное, один из показателей, динамикой которого мы не до конца довольны. За последний год мы практически не купили новых проектов. Могу лишь сказать, что портфель увеличился на 15%, хотя мы ставили перед собой более амбициозные цели.

– Да, но это не жилой проект, кроме того, он не такой большой с точки зрения площади. Поэтому [рост портфеля] это один из показателей, по которому мы свои внутренние планы выполнили не до конца. Но отмечу, что мы сильно не расстраиваемся, так как рынок прошлого года был немного перегрет. В начале года была хорошая ставка, а во втором полугодии были отличные результаты у всех игроков рынка жилой недвижимости. Напомню, что в полном объеме работали все льготные ипотечные программы. И на этом фоне, соответственно, было очень сложно делать эффективные сделки [по покупке новых проектов].

– У нас в прошлом году было две сделки с компанией «Брусника» (начинавшей бизнес в Тюмени. – «Ведомости»), в ходе которых мы продали небольшую часть проекта на Нижегородской и одну очередь в проекте в районе «Павелецкой». Соответственно, на фоне этой истории все равно возникает некая коллаборация, так как есть общие зоны в проектах, к примеру инфраструктура, парки и социальные объекты. В этой части мы считаем, что компания «Брусника» – опытный игрок, который проделал большой путь на региональных рынках. У них есть чему поучиться, поэтому нам с ними интересно взаимодействовать.

– Мы постоянно со всеми коллегами по рынку ищем возможности для коллаборации. Вообще мы считаем, что рынок большой и на нем всем талантливым игрокам хватит места. С Capital Group у нас была такая ситуация, где мы, например, купили смежные участки. И выгоднее было сделать из них один большой проект, чем пытаться разбить его на два разных. Это создаст более комфортное пространство для жизни, общий двор. Кроме того, странно каждому из нас, например, строить школу или детский сад на 200 мест, две школы [рядом] будут выглядеть странно. Соответственно, логично делать одну начальную школу, например, на 400–500 детей. В целом у нас с Capital Group были две такие партнерские истории.

«Снижение государственной поддержки ипотеки – это общий тренд»

– Мы все время растем. Мы в прошлом году планировали получить на счета эскроу примерно 77 млрд руб., но в итоге продажи составили 85 млрд руб. В 2022 г. этот показатель у нас составлял 62 млрд руб., соответственно, рост существенный, где-то 40%. Примерно настолько же, может, чуть-чуть меньше увеличился в деньгах и весь рынок. У нас же в целях и стратегии записано, что мы растем быстрее рынка.

– На стратегию вряд ли, скорее это затронуло способность покупать проекты. При прошлой ставке рефинансирования в 8% кредиты по непокрытой части эскроу-счетов обходились нам в 14–16%, а сегодня получается 19–20%. А с учетом опасений банков про рынок, ипотеку и проч. это, возможно, уже и более 20%. Таким образом, мы должны в проектах показывать дополнительные 8% доходности на капитал, что и является причиной сложности с покупками новых площадок. Мы не видим в какой-то ближайшей перспективе, что цены на квартиры будут активно расти, обеспечивая этот разрыв, особенно на фоне ужесточения условий выдачи льготной ипотеки.

Для нас как для группы ситуация со ставкой не является критичной, потому что мы не закредитованы, а все действующие проекты имеют хорошее покрытие по эскроу-счетам с существенным профицитом. По факту ставки в рамках эскроу-счетов по действующим проектам для нас равны нулю. Но вот новые площадки нам приобретать не удается, так как ожидания по стоимости земли не скорректировались, а экономическая реальность сильно изменилась. И наш опыт показывает, что владельцы участков обычно реагируют на это с задержкой во времени. Мы считаем, что к середине года рынок земли вынужден будет откорректироваться (снизятся цены участков. – «Ведомости») примерно на 30%.

– Мы считаем преимуществом то, что доля льготной ипотеки в наших продажах существенно ниже, чем у всех остальных игроков рынка. То есть наша средняя сделка в прошлом году без учета элитного сегмента близка к 30 млн руб. Даже если лимит по льготной ипотеке составляет порядка 12 млн руб., то это всего лишь треть от стоимости квартиры. И на наш взгляд, большое количество покупателей в сегменте бизнес-класса и выше брали льготную ипотеку не потому, что у них не было денег, а потому, что так было выгодно и удобно. В связи с этим мы думаем, что как раз в сегменте бизнес-класса эффект отмены льготной ипотеки будет не такой серьезный, как в комфорт-классе.

– Я, например, не понимаю, в чем проблема. Я считаю, что это просто рациональная плоскость: государство снизило субсидию (по льготной ипотеке. – «Ведомости») на 1–1,5 п. п. для банков, те посчитали экономику и поняли, что у них появляются убытки. Дальше эти убытки часть банков перевыставили девелоперам в виде комиссии. У девелоперов также есть выбор: либо снизить свою маржинальность и платить комиссию, либо перенести эти расходы на покупателя. В целом вектор здесь понятен: при текущем разрыве ставок (ключевой и по программе льготной ипотеки. – «Ведомости») государственный бюджет просто не может себе позволить такой объем субсидирования. И дальше мы начинаем искать экономические пути для решения этой проблемы. Мне не ясно, зачем по этому поводу конфликтовать, ведь мы все занимаемся коммерческой деятельностью. Мы к банкам относимся по-партнерски, понимаем их решения и считаем, что снижение государственной поддержки ипотеки – это общий тренд. Мы к нему готовы. Но при этом мы считаем, что, например, семейная ипотека – очень правильная вещь. Ее, безусловно, важно продолжать, так как драйвером роста экономики может быть в том числе и гармоничная демография. Поэтому надеемся, что такие точечные программы будут продлены.

– Да, это важная программа, которую мы бы даже расширили. То есть, на наш взгляд, сейчас в ней не хватает логики привязки к улучшению жилищных условий. Условно говоря, вы покупаете студию или трехкомнатную квартиру – у вас и на то, и на то есть 12 млн руб. Мы бы вообще отменили субсидирование на покупку студий, но значительно увеличили этот инструмент на приобретение трех– и четырехкомнатных квартир. Комфортная жизнь большой семьи с детьми подразумевает много квадратных метров. Мы на самом деле выходили с предложениями к законодателям и профильным министерствам обдумать эту логику и надеемся, что они будут рассмотрены.

«То, с какой скоростью мы вынуждены индексировать расходы на стройку, пугает»

– Мы считаем, что это достаточно штучный продукт и работать больше чем над 3–5 объектами в элитном сегменте одновременно невозможно. Я бы сказал так, что мы хотим поддерживать количество наших проектов на элитном сегменте рынка на уровне 3–4 и будем в нем оставаться. Но цели, условно, сделать 10 проектов точно нет, так как это очень кропотливая работа, требующая существенных инвестиций, времени, профессиональной, креативной команды. Здесь все совершенно на другом уровне, нужно уделять внимание большому количеству деталей.

– Мы считаем, что они будут расти примерно [наравне] с инфляцией, но мы не можем прогнозировать, какая она будет. Мы считаем, что рост будет умеренный, а потенциала для снижения цен на недвижимость сейчас нет. Главным образом это связано с тем, что очень быстро растет затратная часть. То, с какой скоростью мы вынуждены индексировать расходы на стройку, честно говоря, пугает. Средний рост заработной платы рабочих на строительных площадках составляет 40–50% за 12–18 месяцев.

– Одновременно сработало несколько достаточно мощных факторов. Многие трудовые мигранты из ближнего зарубежья, кто приезжал на работу в Москву, считали доходы и расходы в долларах. Соответственно, и зарплату они хотят иметь в них, а курс практически дошел с 60 до 90 руб. Вот это и есть 50%. Также мы видим достаточно большой эффект оттока рабочих рук, которые выбрали вариант заключить добровольческие контракты для участия в спецоперации. По официальным данным, это сотни тысяч потенциальных рабочих разных сфер, не только нашей. Кроме того, еще одним фактором является конкуренция. Количество строек в Москве очень большое, поэтому спрос выше, а предложение рабочей силы существенно ниже (чем в регионах. – «Ведомости»). И я думаю, что этот тренд продолжится. А дополнением к этому – цены на стройматериалы часто поднимаются вместе с курсом. Соответственно, именно те удорожания в стоимости строительства, которые сейчас происходят, просто не позволят снижать цены.

– Вы знаете, у нас есть свое проектное бюро, мы его активно развиваем. В целом оно входило в нашу трехлетнюю стратегию, и на следующем этапе мы также планируем его развивать. Я считаю, что современный девелопер, который занимается 3D-проектированием, BIM и Revit-моделями, не может себе позволить работать без проектного бюро. Это просто фактор некой технологичности. Именно на базе единой логики BIM и 3D-моделей в проектных решениях выстраивается дальнейшее управление девелоперскими процессами. Если у нас есть 3D-модель, с которой мы все время можем сравнивать процессы на стройке, то мы из нее способны автоматически выгружать объемы, стоимость и данные для отслеживания сроков. Но сделать это невозможно, если их под каждый проект делают разные проектировщики. Мы при этом все равно продолжаем работать с внешними игроками, так как загрузка проектами неравномерна. Всегда приглашаем и сторонних игроков для реализации креативной части. Все архитектурные решения – это конкурсные работы. Внутри мы не собираемся делать архитектуру. Что касается стратегии, покупки заводов по производству стройматериалов или смежных бизнесов, то мы пока не сделали практических шагов. Дискуссии на эту тему были, но для нас важно, чтобы тот бизнес, на который мы смотрим, имел какие-то уникальные характеристики.

– Level Group – нет, но я, Кирилл Игнахин, вел и веду переговоры по покупке этого актива.

– Я считаю, что это немного стартап, в котором напрямую нет синергии с группой. Покупка подобного актива не вяжется со стратегией Level Group, так как основным потребителем такой продукции являются преимущественно подрядчики, а не девелоперы. При этом я вижу потенциал в нем, так как это интересный и довольно технологичный бизнес. Но команда для него будет совершенно другая, так как я не могу никого использовать из девелоперского бизнеса, чтобы заниматься управлением заводом по производству опалубки.

– У нас есть зарегистрированная программа биржевых облигаций, в рамках которой могут быть размещены бумаги на общую сумму всех выпусков до 30 млрд руб., программа бессрочная. В целом мы как компания готовы ко всем прозрачным финансовым инструментам. У нас есть финансовая отчетность по МСФО уже несколько лет, которую раскрываем для банков-партнеров. Она не является публичной, так как мы непубличная компания. Тем не менее мы ко всему готовы. Возможность IPO мы не отвергаем, следим с интересом за коллегами, которые его проводят. Но в ближайший год не планируем сами. На наш взгляд, важно правильное время и идея, как использовать подключенный капитал. Сегодня, так как мы год практически не закрывали сделки по покупке участков, у нас своего капитала более чем достаточно на комфортное инвестирование в горизонте 12 месяцев.

– Я бы прокомментировал данный вопрос так: у нас в целом есть видение, что у менеджеров компании, которые активно занимаются управлением бизнесом, доля владения в группе должна расти. Это связано с тем, что девелопмент – бизнес, требующий высокого уровня вовлеченности собственников в развитие.

– Мне кажется, что современная эффективная компания – та, где нет человека, который бы единолично ее контролировал. Справедливое принятие решений требует разности мнений. Поэтому я думаю, вы вообще не увидите, что кто-то один будет контролировать компанию. Скорее речь пойдет о группе акционеров, которые будут принимать решения, тем более что все операционные вопросы и так делегированы управляющей команде.