Инвесторы нашли альтернативу депозитам
Вопрос, есть ли в России потенциал для вложения средств с целью сохранения и приумножения, давно разделил мир на инвестиционных пессимистов и инвестиционных оптимистов. Первые считают, что инвестиционный рынок в России отсутствует и единственная возможность если не приумножить капитал, то хотя бы гарантированно защитить его от инфляции, – банковские депозиты; вторые ищут иные возможности для вложений средств, рассматривая не только традиционно «богатую Москву», но, понимая региональные возможности, обращают свой взгляд за МКАД.
Если говорить о депозитах, то неумолимая статистика не слишком оптимистична. По данным Центрального банка РФ, несмотря на краткосрочный тренд на рост, ставка доходности по депозитам падает уже 4 года подряд – с 13% в январе 2015 года до 6,75% в конце 2018 года. При этом, по официальным данным Росстата, инфляция по итогам 2018 года составила 4,27%, а по самым оптимистичным прогнозам на 2019 год, увеличится до 4,3%. Прогноз по ставке доходности сделать пока сложно, многое зависит от макроэкономической ситуации, в частности, от ключевой ставки и т.д. Но ожидать ее существенного роста вряд ли стоит.
При этом все более низкая доходность сопровождается возрастающими рисками – продолжающиеся отзывы лицензий заставляют держателей депозитов забирать деньги со счетов. В таких экономических условиях частные и профессиональные инвесторы начинают обращать все большее внимание на альтернативные варианты вложения средств, одним из которых является инвестирование в коммерческую недвижимость – сектор, способный обеспечить сохранение и рост капитала при довольно низких рисках вложений.
Российский рынок коммерческой недвижимости – один из самых стабильных сегментов. После кризисного конца 2014 года и уже в 2015 году он начал демонстрировать уверенную положительную динамику. Немного «сдал» рынок в 2018 году, что было связано с геополитической напряженностью. И все же, несмотря на негативный фон, объем иностранных инвестиций в 2018 году остался неизменным, а доля западного капитала составила 15%. Даже в условиях внешнеполитической нестабильности зарубежные инвесторы, считающие свою прибыль в валюте, видят в российской недвижимости хороший баланс риска и доходности.
Все это позволяет говорить о том, что в 2019 году рост объема инвестиционного рынка продолжится. Эта тенденция наглядно подтверждается сделками, закрытыми и планируемыми в 1 квартале.
Интересна география объектов. Лидерство по интересу инвесторов постепенно переходит к Санкт-Петербургу. Так, в 2018 году инвестиции в Северную столицу составили четверть от общего объема сделок в России против скромных 4% в 2015 году, в то время как доля Москвы за этот период снизилась с 94% до 64%. При этом инвестиционный рынок Санкт-Петербурга по уровню ликвидности догоняет столицу: за 2018 год число сделок составило 43 против 75 в Москве.
Происходят изменения и в выборе сегмента недвижимости для инвестиций. Если ранее самыми инвестстабильными считались вложения в покупку офисов, то сегодня взор инвесторов все чаще останавливается на торговом секторе: два года подряд на него приходится четверть от объема инвестиций Санкт-Петербурга и почти треть от совокупного объема российского рынка инвестиций в недвижимость. Среди сделок можно выделить такие знаковые, как покупка ТРЦ «Лето» девелоперской компанией Malltech (около 9 млрд рублей), приобретение «ТК Невский центр» чешским фондом PPF Real Estate (171 млн евро), а также продажа сети магазинов «К-Раута» французской компании Leroy Merlin (около 12 млрд рублей).
Интересна и судьба квадратного метра: несмотря на падение в кризисные 2008–2010-й и 2014 год, средняя цена за квадрат общей площади торговых объектов в инвестиционных сделках Москвы и Санкт-Петербурга имеет тренд на повышение последние 10 лет в рублях и последние 4 года в долларах США.
Стоит отметить, что средний объем сделки в Санкт-Петербурге находится в интервале от 1 до 2 млрд руб.: качественные объекты, попадающие в данный ценовой диапазон, наиболее ликвидны, ведь они интересны как крупным игрокам, так и частным инвесторам с меньшим объёмом капитала. «В целом, рынок как Москвы, так и Санкт-Петербурга характеризуется ограниченным предложением качественных объектов с потоком, а также минимальным объемом нового строительства», – отмечает старший директор отдела рынков капитала и инвестиций компании CBRE Ирина Ушакова. При этом эксперты видят активный инвестиционный спрос к стабилизированным объектам в среднем ценовом диапазоне и с двухзначной доходностью.
Одним из редких примеров качественных торговых активов, предлагающихся сейчас на продажу в ценовом диапазоне 1-2 млрд руб., является ТРЦ «Парк Хаус», расположенный в Санкт-Петербурге по адресу проспект Культуры, д. 41. Данный объект сочетает ряд инвестиционных преимуществ, таких как наличие долгосрочного арендного потока, сильный набор якорных арендаторов, привлекательная цена за квадратный метр и двузначная доходность по сделке. Эксклюзивным агентом по продаже ТРЦ «Парк Хаус» выступает компания CBRE.
ООО «Си Би Ричард Эллис»