Профессия – рантье: как правильно инвестировать в жилье
Недвижимость сегодня, как и двадцать лет назад, остается самым надежным и понятным для обывателя инвестиционным инструментом. Такой актив, в отличие от фондовых рынков, фьючерсов и банковских вкладов, является фактически единственным осязаемым капиталом. Ежедневно пополняются ряды проигравшихся на финансовых рынках, потерявших средства на акциях и фьючерсных контрактах. Банковский вклад не панацея, достаточно вспомнить, что только за прошлый 2018 год лицензии были отозваны у 66 российских банков. Вернуть свои накопления с помощью страховых фондов сложно, долго и не всегда возможно в полном объеме.
С недвижимостью все гораздо понятнее и спокойнее: бетонные стены не исчезнут из-за санкций или других событий на экономической и политической арене. Главное здесь – правильно выбрать объект для вложений.
Прибавка к пенсии
Многие ошибочно полагают, что быть инвестором – прерогатива миллионеров. А если речь идет о среднестатистическом доходе, то позволить себе такую роскошь нельзя. Но это не так. Даже если вам еще не удалось скопить существенную сумму и придется прибегать к ипотечному займу, приобрести квартиру в хорошем, инвестиционно привлекательном строящемся проекте вполне реально, имея даже не среднестатистическую зарплату, по данным Мосгорстата, около 80 тысяч рублей, а немного меньше. Для этого нужны стабильный заработок, небольшие накопления на первоначальный взнос и грамотно выбранная новостройка с адекватной ценовой политикой.
Однако чтобы гарантированно получать доход рантье в преклонном возрасте, позаботиться о такой инвестиции нужно заранее, пока у семьи есть силы и средства, чтобы накопить на первоначальный взнос, а также возможность погашать кредит. И затягивать с этим решением лучше не стоит: повышенный до 20% НДС, переход на эскроу-счета – все эти факторы уже сейчас влияют на подорожание новостроек. Рост цен на недвижимость уже в недалеком будущем подтвердили в своих выступлениях и первый вице-премьер министр финансов РФ Антон Силуанов, и заместитель Председателя Правительства по вопросам строительства Виталий Мутко.
Ипотечный калькулятор
Предположим, что ваш совокупный ежемесячный доход равен 80 тыс. рублей. Из этой суммы выделять на погашение ипотеки, не потеряв ощутимо в качестве жизни, можно не больше 30–35 тысяч рублей. При этом вам не хочется, чтобы срок кредитования превышал 10 лет. При таких исходных данных стоимость приобретаемого жилья не должна быть выше 3 млн рублей. Еще лучше уложиться в 2,5 млн рублей. Тогда при первоначальном взносе в 15% и ставке 10,5% годовых можно выплатить ипотечный кредит за 10 лет, не превышая суммы ежемесячного взноса в 35 тысяч рублей.
Естественно, если вы уверены, что сможете ежемесячно выделять из семейного бюджета сумму больше 35 тысяч или готовы увеличить срок кредитования, например, до 20 лет, то и бюджет покупки можно существенно увеличить.
Как выбирать объект
Достаточно провести самый простой мониторинг популярных интернет-площадок с предложениями жилья в строящихся ЖК, чтобы убедиться, что внутри МКАД предложений по цене 3 млн рублей и ниже фактически нет. Но не стоит отчаиваться – есть вполне достойные варианты в Новой Москве. По данным исследования отдела аналитики и консалтинга агентства Est-a-Tet, самое бюджетное в Новой Москве предложение с чистовой отделкой делается сейчас в ЖК «Баркли Медовая долина»: студию площадью 22,5 кв. м здесь можно приобрести всего за 2,2 млн рублей.
Специалисты рынка недвижимости признают эту локацию весьма привлекательной территорией с точки зрения инвестиций, считается, что она до сих пор не раскрыла свой потенциал. Только за прошлый год стоимость строящегося жилья на присоединенных территориях выросла на 17 %, по некоторым проектам рост составил до 20%. В 2019 году с учетом ограничений на новое строительство, а также переходом на проектное финансирование эксперты прогнозируют рост цен в существующих проектах до 20 %.
Однако для того чтобы квартира хорошо сдавалась в аренду, новостройка должна соответствовать многим параметрам. Во-первых, рядом с жилым комплексом должно быть хорошо развитое транспортное сообщение: действующие или запланированные к открытию станции метро или ж/д. Во-вторых, лучше выбирать квартиру с готовой отделкой, чтобы сразу после получения ключей вы могли бы приступить к поиску арендатора, а не завязнуть в ремонте еще на неопределенное количество времени. В-третьих, сам проект должен быть качественным, с привлекательной архитектурой, приятной благоустроенной территорией и всей необходимой инфраструктурой. Старайтесь избегать морально устаревших «панелек», а также районов с плотной многоэтажной застройкой – жить в таких «человейниках» некомфортно, и спрос на них будет только падать. Традиционно самыми ликвидными считаются новые жилые комплексы небольшой этажности с уникальными архитектурными решениями и интерьерами от известных профессиональных дизайнеров – однотипные коробки уже никому не интересны. С этой точки зрения ЖК «Баркли Медовая долина» реализует наиболее интересное предложение на рынке Новой Москвы. Для разработки экстерьера комплекса застройщик пригласил знаменитое голландское архитектурное бюро KuiperCompagnons. Покупатели здесь могут выбрать квартиры с авторской отделкой в трех разных стилях: скандинавском минимализме, современной классике и фьюжн.
Добавим, что информацию о предложениях на рынке новостроек лучше всего искать в профессиональных СМИ, а не на стихийных форумах и в соцсетях, которые часто используют черные пиарщики недобросовестных конкурентов.
Сдать или перепродать
Заработать на недвижимости можно двумя способами. Первый достаточно рискован – покупка квартиры в новостройке на котловане, а затем перепродажа актива перед вводом дома в эксплуатацию. Такой способ подходит только профессионалам, которые умеют самостоятельно анализировать рынок, застройщика и сам проект. Таких покупателей, владеющих конъюнктурой рынка и имеющих возможность правильно оценить потенциал проекта, сейчас не больше 4-5%, считают эксперты. Связано это с тем, что маржа сократилась, а рисков стало больше.
Неискушенному обывателю лучше обратиться к более консервативному заработку и купить квартиру для последующей сдачи ее в аренду. Уровень доходности такого вложения специалисты оценивают в 8–11%, и сегодня это больше, чем предлагает любой вклад.
Доход до 10% в год
Какой же доход будет приносить сданная в Новой Москве квартира? Подсчитаем это на конкретном примере – уже упоминавшемся ЖК «Баркли Медовая долина». Этот жилой квартал соответствует всем вышеперечисленным условиям, более того, находится на западе Новой Москвы, в районе, где расположено множество лесных массивов и водоемов, благоприятная экологическая обстановка и хорошая транспортная доступность.
Небольшую студию здесь можно приобрести за 2,2 млн рублей, а доходность со сдачи в аренду составит 9,74%.
Монитор самых популярных площадок для подбора арендного жилья выявил, что среди предложений уже есть несколько студий в ЖК «Медовая долина» именно такого метража, стоимость месяца проживания в них варьируется от 20 до 22 тысяч рублей.
Итак, сдаем квартиру за 22 тыс. рублей, в год чистая прибыль составляет 264 тыс. рублей. Затраты на ЖКУ без учета электричества и воды, за которые платит арендатор, – 13,338 руб. в год. Стоимость ЖКУ за «квадрат» равна 42,75 рублей, то есть за студию 26 кв. м в месяц нужно отдавать 1,115 рублей, а в год – 13,338 рублей. Еще одна часть затрат – ежегодный налог на собственность, который составляет предварительно 940 рублей. Если вы будете сдавать квартиру в рамках российского законодательства, то нужно будет заплатить с дохода 6 % налога (ИП), то есть 15 840 рублей. Таким образом, за вычетом всех затрат остается 233 882 рубля в год.
Не будем забывать и то, что по закону каждый имеет право на налоговый вычет, который составляет 13% от 2 млн рублей, то есть государство за покупку квартиры возвращает еще 260 тыс. рублей, так что фактически квартира обойдется вам в 2,140 млн рублей. То есть доходность такого объекта после получения вычета составит 10,9 % в год. Много ли банков сегодня предлагают такой процент по вкладам?
Свобода для маневра
А если хочется еще большей доходности, или вы просто устали от жизни в шумном и загазованном мегаполисе, можно рассмотреть еще один вариант: переехать в пригород и сдать свое московское жилье, за которое можно выручить при прочих равных на 50–100% больше в зависимости от локации.
Застройщик ООО «Логитек»