Особенности строительства и эксплуатации торговых комплексов: экспертное обозрение от Яна Лузина
Торговые центры давно уже стали центрами притяжения для жителей близлежащих микрорайонов. Согласитесь – удобно, когда в одном месте можно купить продукты на неделю, одежду и обувь, а заодно и провести время с друзьями. По статистике, до пандемии коронавируса, как минимум половина населения любого города с населением более 150 тысяч человек хотя бы раз в две недели посещали подобные торговые центры. Разумеется, пандемия и последовавшие за ней ограничения негативно сказались на торговых центрах: часть арендаторов съехали, кто-то вообще прекратил свою деятельность. Однако, по мере стабилизации с коронавирусом в торговые комплексы возвращаются как посетители, так и арендаторы. Поэтому о закате рынка торговых центров говорить, мягко скажем, преждевременно.
На самом деле, в строительстве и эксплуатации торговых комплексов существует ряд нюансов, невнимание к которым может привести к провалу инвестиционного проекта и фактически пустой трате вложенных средств. Об этом и расскажу в рамках данной статьи, основываясь на собственном опыте девелоперской деятельности.
Прежде всего, необходимо определиться с концепцией и содержанием. Проще говоря – какие услуги может получить потребитель, посетив именно ваш торговый комплекс, причем крайне желательно, чтобы эти услуги не могли предложить ваши конкуренты. Отсюда вывод – первым шагом должен быть анализ спроса на конкретные услуги на рассматриваемой территории вместе с анализом предложений от уже функционирующих торговых комплексов. Отлично, если получится достичь предварительных договоренностей с теми компаниями, кто готов продавать эксклюзивные для данной территории товары и услуги именно в вашем торговом комплексе, а не у конкурентов.
Остановимся подробнее на концепции. Наиболее часто встречающаяся концепция – универсальный торгово-развлекательный комплекс. Его характерной чертой является многофункциональность: в нем сосредоточены не только торговые точки (продуктовые магазины, магазины одежды, обуви, спортивных товаров, электроники – чем разнообразнее, тем лучше), но и парикмахерские, солярии, спортивные и фитнес-клубы, кинотеатры, детские развлекательные клубы и, разумеется, кафе, бистро, кофейни, рестораны. Проще говоря, посетитель должен получить максимум услуг и удовлетворить максимум своих потребностей. Именно по такому принципу построены и эксплуатируются наши объекты. Например, в торгово-развлекательном комплексе «Акваполис», помимо различных магазинов и кафе, имеется свой аквапарк, что делает его фактически эксклюзивным объектом.
Однако, выбор концепции во многом зависит и от территории, где планируется строительство. Если это популярное дачное направление, то нет никакого смысла планировать в составе торгового комплекса большой фудкорт, лучше разместить на этих площадях магазин товаров для дачи и садоводства. Если же торгово-развлекательный центр планируется к строительству на территории, где уже возводятся или будут возводиться новые жилые кварталы, то стоит спланировать размещение в нем магазина или даже супермаркета с товарами для дома и ремонта. Поэтому при выборе концепции стоит тщательно проанализировать все факторы. Вполне вероятно, что вместо строительства многофункционального объекта рациональнее будет разместить узкоспециализированный торговый комплекс, в котором можно найти такие товары или услуги, которых точно нет у конкурентов.
Наверное, ключевым моментом, пронизывающим весь жизненный цикл торгового комплекса – от разработки концепции и до эксплуатации – является комплексный подход. На этапе проектирования он сводится к принятию таких проектных решений, которые позволят, с одной стороны, обеспечить соответствие всем требуемым нормам, а с другой – относительную простоту и невысокую стоимость эксплуатации не в ущерб ее качеству. Например, непродуманное размещение инженерных коммуникаций может повлечь за собой значительное увеличение расходов на их эксплуатацию и техническое обслуживание. Также следует проработать систему мониторинга инженерных систем (извиняюсь за тавтологию) и коммуникаций, что в совокупности с рациональными проектными решениями позволит перейти от количества к качеству – не раздувать штат эксплуатационного блока, а нанимать профессионалов.
Более того, помимо непосредственно концепции и проектных решений следует разработать своего рода эксплуатационную концепцию. Это своего рода комплексный документ, который включает в себя как описание штатной структуры обслуживающего персонала, так и периодичность регламентных работ по обслуживанию оборудования и коммуникаций, порядок взаимодействия собственника и арендаторов (в том числе при возникновении аварийных ситуаций) и иные подобные аспекты.
По своему опыту могу сказать, что строительство и последующая эксплуатация качественного торгового комплекса – не самая простая задача. Это потребует серьезных усилий на всех этапах – начиная от разработки концепции и заканчивая повседневной эксплуатацией. Однако, при должном подходе все получится, уж поверьте.