Конституционный суд решит вопрос о залоге при передаче старых долгостроев

Решение коснется всех домов, которые достраиваются фондами
Решение КС будет касаться абсолютно всех домов, которые будут достраивать фонды
Решение КС будет касаться абсолютно всех домов, которые будут достраивать фонды / Александра Астахова / Ведомости

Конституционный суд (КС) по запросу Верховного суда (ВС) проверит на соответствие Основному закону нормы о банкротстве и долевом строительстве. Поводом для этого стало рассмотрение ВС двух споров о правах залоговых кредиторов в случае передачи долгостроя региональным фондам защиты прав дольщиков. ВС, в частности, попросил КС оценить нормы законодательства, согласно которым передача новому застройщику проекта-долгостроя, начатого до лета 2019 г. с обязательным использованием эскроу-счетов, происходит без согласия залоговых кредиторов и без выплаты им компенсаций за аннулированный залог.

Суд столкнулся с подобными делами дважды – в связи с долгостроями в Уфе и Перми. В 2013 г. в Уфе на этапе котлована стартовала продажа квартир в ЖК «Миловский парк». В 2016 г. Сбербанк выдал застройщику ООО «Килстройинвест» два кредита на общую сумму около 70 млн руб., которые были обеспечены в том числе залогом права аренды на участок, но часть домов так и не были достроены. В феврале 2020 г. ООО «Килстройинвест» было признано банкротом, а проблемный объект передали Фонду Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков. Арбитражный суд Башкортостана передал ЖК фонду, при этом отказавшись передавать залог.

ЖК «Столичный» в Перми начала возводить в 2010 г. компания «Солдес строй», а в 2014 г. застройщик был признан банкротом. Права на земельные участки были переданы Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства Пермского края в феврале 2021 г. Вместе с тем к фонду перешли и обязательства застройщика перед участниками строительства. Суд постановил, что он должен оплатить все текущие расходы банкрота на 10,8 млн руб., потому что, кроме спорных объектов, у «Солдес строя» не оставалось других активов, за счет которых можно было бы оплатить эти расходы.

По ст. 201.10 закона о банкротстве передача кому-либо долгостроя возможна с согласия залоговых кредиторов, которые не являются дольщиками, либо если у застройщика-банкрота нет таких кредиторов вовсе, либо если участники строительства или третьи лица (в данном случае фонд) внесли на депозит суда сумму в размере не менее 60% долга перед залоговым кредитором. Но такая поправка в законе начала действовать только в 2019 г., из-за чего ВС отказался применять ее к старым долгостроям, которые начали возводиться до 1 июля 2019 г. Из-за такого применения закона у Сбербанка не осталось права на залог и компенсацию, а шанс на погашение долга банкротом невысок.

Арбитражный управляющий Игорь Вирфель уточняет, что в делах, которые рассматривал ВС, залоговые кредиторы застройщика лишились права залога из-за недостатков поправок, внесенных в закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. В процедуре банкротства застройщика существует механизм, в соответствии с которым незавершенный объект может быть передан другому лицу для завершения строительства и передачи недвижимости участникам долевого строительства. Одно из его условий – погашение требований залоговых кредиторов либо согласие залоговых кредиторов на передачу имущества. Но по смыслу закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, который в том числе просит проверить ВС, если привлечение средств застройщиком было начато до 1 июля 2019 г. без использования эскроу-счета, залоговые кредиторы при передаче объекта лишались права залога и возможности возразить против его передачи.

«Законодатель не предусмотрел, что поправки могут существенно нарушить права залоговых кредиторов, которые не могли знать о новых поправках на момент заключения договора», – полагает руководитель проектов юридической компании РКТ Денис Данилов. По его мнению, если КС защитит залоговых кредиторов и признает норму в этой части неконституционной, это «будет разумным для развития судебной практики и стабильности залога в России».

Решение КС будет касаться абсолютно всех домов, которые будут достраивать фонды, объясняет старший юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Артем Комсюков. По его словам, случаи в Перми и Уфе не единственные.

Управляющий партнер Dombook и председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова, напротив, считает, что случаи, подобные тем, что стали поводом для обращения ВС в КС, единичны: «Официально в реестре проблемных объектов более 2000, но процедура банкротства запущена только в отношении половины, завершена в отношении 5–6%. Из этих 5–6% нужно понять, сколько объектов строились без применения эскроу-счетов», – объясняет Доброхотова. Сейчас, по данным системы Дом.РФ, в реестре проблемных объектов находится 2056 домов в 72 российских регионах. Число жилых комплексов, где требуется восстановление прав дольщиков, составляет примерно половину от таких объектов – 1394 (в 66 регионах страны). «Ведомости» направили запрос в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства.

Рассмотрение дела по запросу ВС обращает на себя внимание: это первый такой запрос за три года. Юрист Ольга Кряжкова отмечает, что запросы ВС поступают в КС крайне редко в сравнении с жалобами граждан и организаций.