Конституционный суд решит вопрос о залоге при передаче старых долгостроев

Конституционный суд (КС) по запросу Верховного суда (ВС) проверит на соответствие Основному закону нормы о банкротстве и долевом строительстве. Поводом для этого стало рассмотрение ВС двух споров о правах залоговых кредиторов в случае передачи долгостроя региональным фондам защиты прав дольщиков. ВС, в частности, попросил КС оценить нормы законодательства, согласно которым передача новому застройщику проекта-долгостроя, начатого до лета 2019 г. с обязательным использованием эскроу-счетов, происходит без согласия залоговых кредиторов и без выплаты им компенсаций за аннулированный залог.

Суд столкнулся с подобными делами дважды – в связи с долгостроями в Уфе и Перми. В 2013 г. в Уфе на этапе котлована стартовала продажа квартир в ЖК «Миловский парк». В 2016 г. Сбербанк выдал застройщику ООО «Килстройинвест» два кредита на общую сумму около 70 млн руб., которые были обеспечены в том числе залогом права аренды на участок, но часть домов так и не были достроены. В феврале 2020 г. ООО «Килстройинвест» было признано банкротом, а проблемный объект передали Фонду Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков. Арбитражный суд Башкортостана передал ЖК фонду, при этом отказавшись передавать залог.

ЖК «Столичный» в Перми начала возводить в 2010 г. компания «Солдес строй», а в 2014 г. застройщик был признан банкротом. Права на земельные участки были переданы Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства Пермского края в феврале 2021 г. Вместе с тем к фонду перешли и обязательства застройщика перед участниками строительства. Суд постановил, что он должен оплатить все текущие расходы банкрота на 10,8 млн руб., потому что, кроме спорных объектов, у «Солдес строя» не оставалось других активов, за счет которых можно было бы оплатить эти расходы.

По ст. 201.10 закона о банкротстве передача кому-либо долгостроя возможна с согласия залоговых кредиторов, которые не являются дольщиками, либо если у застройщика-банкрота нет таких кредиторов вовсе, либо если участники строительства или третьи лица (в данном случае фонд) внесли на депозит суда сумму в размере не менее 60% долга перед залоговым кредитором. Но такая поправка в законе начала действовать только в 2019 г., из-за чего ВС отказался применять ее к старым долгостроям, которые начали возводиться до 1 июля 2019 г. Из-за такого применения закона у Сбербанка не осталось права на залог и компенсацию, а шанс на погашение долга банкротом невысок.

Арбитражный управляющий Игорь Вирфель уточняет, что в делах, которые рассматривал ВС, залоговые кредиторы застройщика лишились права залога из-за недостатков поправок, внесенных в закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. В процедуре банкротства застройщика существует механизм, в соответствии с которым незавершенный объект может быть передан другому лицу для завершения строительства и передачи недвижимости участникам долевого строительства. Одно из его условий – погашение требований залоговых кредиторов либо согласие залоговых кредиторов на передачу имущества. Но по смыслу закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, который в том числе просит проверить ВС, если привлечение средств застройщиком было начато до 1 июля 2019 г. без использования эскроу-счета, залоговые кредиторы при передаче объекта лишались права залога и возможности возразить против его передачи.

«Законодатель не предусмотрел, что поправки могут существенно нарушить права залоговых кредиторов, которые не могли знать о новых поправках на момент заключения договора», – полагает руководитель проектов юридической компании РКТ Денис Данилов. По его мнению, если КС защитит залоговых кредиторов и признает норму в этой части неконституционной, это «будет разумным для развития судебной практики и стабильности залога в России».

Решение КС будет касаться абсолютно всех домов, которые будут достраивать фонды, объясняет старший юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Артем Комсюков. По его словам, случаи в Перми и Уфе не единственные.

Управляющий партнер Dombook и председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова, напротив, считает, что случаи, подобные тем, что стали поводом для обращения ВС в КС, единичны: «Официально в реестре проблемных объектов более 2000, но процедура банкротства запущена только в отношении половины, завершена в отношении 5–6%. Из этих 5–6% нужно понять, сколько объектов строились без применения эскроу-счетов», – объясняет Доброхотова. Сейчас, по данным системы Дом.РФ, в реестре проблемных объектов находится 2056 домов в 72 российских регионах. Число жилых комплексов, где требуется восстановление прав дольщиков, составляет примерно половину от таких объектов – 1394 (в 66 регионах страны). «Ведомости» направили запрос в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства.

Рассмотрение дела по запросу ВС обращает на себя внимание: это первый такой запрос за три года. Юрист Ольга Кряжкова отмечает, что запросы ВС поступают в КС крайне редко в сравнении с жалобами граждан и организаций.