Дольщиков привлекут для сохранения объектов культурного наследия

Правительство поддержало при условии доработки законопроект, позволяющий привлекать деньги граждан и юрлиц для реконструкции многоквартирных домов (МКД) и проведения работ по сохранению объектов культурного наследия (ОКН). Об этом «Ведомостям» сообщили два источника: один – близкий к правкомиссии по законопроектной деятельности, второй – в Белом доме. Инициатива также предусматривает, что после окончания реконструкции здания, которое целиком должно принадлежать застройщику, участнику договора о долевом участии вместе со стандартным пакетом документов будет передаваться копия охранного обязательства. При этом перевод помещений в жилой фонд может быть осуществлен после работ.

Инициативу внесло в Госдуму заксобрание Нижегородской области летом 2025 г. Оно предлагает изменения в закон об участии в долевом строительстве МКД, Жилищный и Градостроительный кодексы. Как следует из пояснительной записки, привлечение средств граждан и юрлиц снизит затраты инвестора на реконструкцию МКД и сохранение ОКН за счет проектного финансирования.

Наряду с поддержкой правительство высказало ряд замечаний в отзыве на законопроект. Они, в частности, коснулись механизма использования средств, неопределенности с изменением статуса здания и корреспондирующих поправок.

В законе об участии в долевом строительстве МКД прописано, что средства его участников размещаются на счетах эскроу. При этом использование денег в процессе строительства (до ввода в эксплуатацию) МКД не предусматривается, указано в отзыве правительства. Поэтому нужно уточнить условия привлечения средств участников долевого строительства, если его объект – ОКН. Это необходимо с учетом того, что законопроект направлен на расширение возможностей для привлечения инвесторов к сохранению объектов культурного наследия.

Менять назначение объекта можно при переводе жилого помещения в нежилое и наоборот, а также на основе постановления правительства о признании помещения жилым, многоквартирного дома – аварийным, садового дома – жилым и др. Как указали в Белом доме, необходимо прописать порядок изменения назначения здания ОКН путем его признания МКД.

Кроме того, правительство указывает на отсутствие регулирования госрегистрации договоров долевого участия, которые заключаются при реконструкции ОКН. Для этого следует внести изменения в закон «О государственной регистрации недвижимости», считают в Белом доме.

Законопроект поможет вовлечь в экономический оборот здания, которым нужна реконструкция, соглашается эксперт «Народный фронт. Аналитики», генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Федор Выломов. «Речь идет о том, чтобы дать им новую жизнь», – отметил он. Когда обсуждается такая чувствительная тема, как ОКН, возникают риски утраты и причинения вреда, добавил Выломов. По его словам, нужно детально прописать всю процедуру привлечения средств инвесторов (фактически дольщиков) в реконструкцию ОКН: начиная с регистрации договора, описания самой возможности направления долевых средств на такие расходы, заканчивая юридическим переводом помещений и здания после реконструкции из категории «нежилое» в «жилое».

Поправки выглядят востребованными, но в деталях законопроект вызывает вопросы по поводу возможных последствий его принятия, говорит генеральный директор юридической компании Enterprise Legal Solutions Анна Барабаш. Нововведения прежде всего затронут крупные города, где по умолчанию высокий спрос на элитную недвижимость при незначительном предложении новых объектов в центре города, заявила «Ведомостям» эксперт. Такая ситуация, по ее словам, продиктована мерами, направленными на защиту ОКН. «Массовый перевод ОКН в жилой фонд может привести к тому, что исторические центры крупнейших городов попросту потеряют свой облик», – отмечает Барабаш.

Спектр работ, которые могут быть признаны реконструкцией, ограничен «весьма условно», продолжила Барабаш. Среди них – изменение внутренней планировки, ремонт или замена капитальных конструкций, увеличение общей площади, этажности и др., пояснила она. На практике такая реконструкция влечет за собой строительство нового здания, скрытого историческим фасадом, уточнила эксперт. По ее мнению, перевод ОКН в жилой фонд требует развития инфраструктуры. «Если административное здание в два этажа превратится в жилой дом в восемь этажей, неизбежно возрастет нагрузка на коммуникации», – заключила она.

Минкультуры России концептуально поддерживает законодательные инициативы, направленные на повышение эффективности мероприятий по сохранению ОКН, в том числе рассматриваемый законопроект, сообщил «Ведомостям» представитель пресс-службы министерства. Вместе с тем употребление термина «реконструкция» не применимо к ОКН в рамках действующих правовых норм, добавил он.

«Ведомости» направили запрос в Минстрой, чтобы узнать, видят ли они риски нарушения исторического облика зданий.