Города и пригороды для жизни: как меняются запросы покупателей жилья в условиях новой реальности
Современный покупатель хочет больше, чем квадратные метры: он ищет инфраструктуру, комфорт, экосистему. В условиях меняющейся экономики и роста доли ипотеки застройщики вынуждены адаптироваться под новые ценности, считает президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин.
Становится очевидным, что современный город меняется вместе с приоритетами жителей и потребности покупателей недвижимости трансформируются: теперь «квадратные метры» уже недостаточны – требуется сформированная среда с развитой инфраструктурой, повышенным комфортом и «живой» экосистемой. На первый план выходит доступность магазинов, школ, поликлиник и зеленых зон – люди хотят жить в самодостаточном районе, где многие запросы можно решить без машины.
Важной составляющей становится инфраструктура повседневного сервиса: детские сады и школы нового уровня, фитнес‑центры, кафе и досуговые зоны прямо на территории квартала. Девелоперы увеличивают долю коммерческих и общественных площадей в жилых комплексах – от супермаркетов и аптек до коворкингов и творческих мастерских. Общие лобби, детские площадки, спортивные и культурные пространства формируют ощущение сообщества: жильцов объединяют совместные мероприятия и продуманный двор как единое место.
Важными особенностями домов комфорт-класса становятся закрытые «дворы без машин», где дети и взрослые могут проводить время и не опасаться за самых маленьких жителей ЖК. Такие дворы могут быть ограничены для доступа (вход, например, осуществляется по магнитному ключу), поэтому многие готовы оставлять там детские игрушки, спортивный инвентарь и проч.
Комфорт жилья тоже вышел на новый уровень. Сегодня покупателей интересуют удобные функциональные планировки, «разумные» метры и продуманные места для каждого занятия: объединенные кухни-гостиные и тихие уголки для работы или отдыха. Сохраняется спрос на жилье с чистовой отделкой и встроенными технологиями: современная кухня, бытовая техника, умный климат-контроль. Важны качественные материалы, подходящие планировочные решения и вид из окна – ценятся светлые комнаты и дворы без машин, добавляет Ильшат Нигматуллин.
Одновременно усиливается роль технологий умного дома. Безопасность и автоматизация теперь – обязательные атрибуты жилья, а не дополнительные опции. В бизнес-сегменте покупатели ожидают продвинутых систем контроля доступа, видеонаблюдения и консьерж-сервиса, чтобы чувствовать себя защищенными.
Во дворах устанавливают камеры и бесшумные ворота, прокладывают удобные пешеходные дорожки и оборудуют велосипедные стоянки. Удобный двор без машин с приоритетом для пешеходов становится базовым стандартом благоустройства.
Экономические условия и распространение ипотеки усиливают прагматизм покупателей. Льготные программы и субсидированные кредиты сделали покупку доступнее, но еще, при достаточно высокой ключевой ставке, заставили людей быть более разборчивыми: многие рассматривают жилье одновременно как место для жизни и как инвестицию, отмечает президент ГК «Гранель».
Особенно если речь идет о небольших квартирах, которые реализуются в проектах, начатых до действия закона о минимальных 28 кв. м.
Студия в 20 кв. м, которая два года назад стоила около 4 500 000 руб. в ближайшем Подмосковье, на этапе сдачи дома стоит уже от 6 300 000 руб. Да, инвестиция консервативна, но имеет неоспоримое преимущество – недвижимость наиболее устойчива к финансовой волатильности и геополитическим рискам.
На текущий уровень спроса девелоперы отвечают пакетными решениями: квартиры под ключ, совместные с банками ипотечные продукты, дополнительные сервисы. Покупатели стали внимательнее относиться к застройщику: важна прозрачность и надежность, поэтому многие предпочитают крупные компании с проверенной репутацией.
Социальные приоритеты также меняются. Гибридная и удаленная работа позволила семьям переоценить требования к дому: многие готовы пожертвовать временем в пути ради пространства и чистого воздуха. Поэтому вырос интерес к проектам в городах-спутниках и «новых территориях» с лесными массивами и хорошей транспортной доступностью. Приоритет остается за качеством окружения: парки, школы, поликлиники рядом с домом стали критически важны. Семьи ценят просторные дворы и многофункциональные площадки, а старшее поколение – безбарьерную среду и доступное медобслуживание. Жилые комплексы постепенно превращаются в местные сообщества: здесь проводят мастер-классы, тренировки, фестивали, чтобы объединить соседей.
Урбанистические тренды влияют на новый взгляд на город: концепция «15‑минутного города» становится реальностью проектирования. Больше становится улиц, преимущественно пешеходных и велодружелюбных, с зелеными зонами и уличными кафе. Архитекторы планируют террасы, сады на крышах и внутренние дворики-«парки», развивая внутридомовые пространства. Городу для жизни требуется продуманная транспортная система – от велосипедных дорожек до зарядок для электромобилей и каршеринга, а также чистые ухоженные улицы и современные общественные зоны, удобные для людей всех возрастов.
Спрос на жилье в новой реальности формируется комплексно: покупатель ценит не только площадь, но и качество среды, сервисов и сообщества вокруг. Девелоперы адаптируются к этим запросам, стремясь превратить жилые проекты в самодостаточные экосистемы. Удовлетворяя потребности в инфраструктуре, безопасности, экологии и удобном социальном пространстве, компании создают города, в которых хочется не просто жить, а полноценно жить, подчеркивает Нигматуллин из ГК «Гранель».
Город для жизни теперь – это место, учитывающее новые ценности людей и превращающее «квадратные метры» в полноценную среду бытия.
Однако не только крупные города становятся точками притяжения. Пригороды и агломерации – новая урбанистическая норма для жителей и тренды рынка недвижимости будущего для инвесторов. В том случае, если девелопер предлагает не просто жилье, а полноценную городскую среду.
В последние годы российские мегаполисы все активнее влияют на пригородные территории, превращая некогда отдаленные окраины в новые точки роста. Интенсивная городская экспансия стимулирует застройку пригородных кварталов, где складываются не только жилые комплексы, но и полноценные микрорайоны с собственной инфраструктурой. Крупные девелоперы видят в пригороде перспективу: здесь дешевле земля, нет плотной исторической застройки и сохраняется высокий спрос на доступное жилье. Такой подход превращает пригороды из пассивных «спальных» зон в динамичные территории с собственными экономическими и социальными стимулами.
Особенно интересными становятся локации с перспективной и развивающейся транспортной инфраструктурой. Например, в июле 2024 г. был утвержден проект планировки третьего этапа строительства Рублево-Архангельского радиуса метро от «Липовой рощи» до «Ильинской» длиной около 6 км. И это первая ветка, где станция будет расположена на территории Московской области (Красногорск).
После полной реализации данного проекта значительно улучшится транспортная инфраструктура локации. Именно поэтому сюда сейчас заходят не только застройщики с проектами комфорт-класса, но и реализуются целые мини-города.
Основная движущая сила развития данного тренда – девелоперский подход, ориентированный не только на коммерческий эффект и быструю окупаемость, но и совместные инициативы в рамках и по принципам государственно-частного партнерства.
Застройщики планируют масштабные проекты комплексного развития территорий в сотрудничестве с городскими властями. Они участвуют в разработке генеральных планов новых районов, где на этапе проектирования учитываются жилье, дороги и инженерные сети, а также социальные объекты – школы, поликлиники, детские сады и парки. Это позволяет превратить ранее пустовавшие участки в оживленные кварталы с готовой инфраструктурой. Новые градостроительные нормы предусматривают синхронный ввод жилья и соцобъектов, что стимулирует создание сбалансированных микрорайонов.
Архитектурные решения новых пригородов отражают современные принципы урбанизма и экологичности. Вместо однотипных многоэтажных типовых строений появляются кварталы, где дома средней высотности могут соседствовать с малоэтажными объектами. Микрорайоны проектируют как «город в городе» – с пешеходными улицами, общественными пространствами и зелеными зонами. Уделяется внимание энергоэффективности зданий, благоустройству дворов и сохранению природных ландшафтов рядом со стройками.
При этом масштабная застройка часто затрагивает бывшие сельскохозяйственные территории и природные массивы, поэтому современные проекты предусматривают создание парков и «зеленых поясов», а также ландшафтное озеленение.
Социальная динамика пригородов также меняется. Ранее скромные поселки начинают привлекать молодых специалистов и семьи, ищущих более спокойный ритм жизни за городом. Новые микрорайоны заполняются молодыми людьми и семьями с детьми, что усиливает спрос на детские сады, школы и досуговые центры.
Развитие транспорта – электричек, новых дорог и автобусных маршрутов – сокращает время поездок до центра и делает проживание за городом более удобным. Вместе с тем большая удаленность от мегаполиса создает новые вызовы: необходимо развивать местное предпринимательство и создавать рабочие места поблизости, чтобы жители не были вынуждены ежедневно ездить в город.
Экономический эффект преобразования пригородов заметен не только для застройщиков. Массовое строительство привлекает инвестиции и создает рабочие места в регионе – растут подрядные строительные фирмы, открываются объекты сферы услуг и сервисные компании. Девелоперы могут получить льготы при реализации крупных проектов, особенно если они соответствуют стратегическим планам развития региона.
Местные бюджеты пополняются налоговыми поступлениями и привлекают федеральное финансирование на социальные объекты – строительство дорог, школ и больниц. В совокупности это стимулирует экономику регионов и интегрирует пригороды в общую структуру агломерации.
Пригороды российских мегаполисов постепенно перестают быть изолированными спальными зонами, превращаясь в полноценные точки роста городских агломераций. Комплексный девелоперский подход, сочетающий продуманное архитектурное проектирование и одновременное развитие инфраструктуры наряду с государственным регулированием, смещает фокус развития с центра на периферию. Социальные и экономические стимулы – комфортные условия жизни, новые рабочие места и инвестиции – усиливают привлекательность пригородов и способствуют сбалансированному развитию городской среды, заключил президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин.