Стратегия успеха: КОЛДИ усиливает позиции на рынке Москвы
Компания КОЛДИ в последние годы демонстрирует устойчивый рост и становится одним из самых заметных игроков в сегменте премиальной недвижимости Москвы. Основатель компании, Дмитрий Крючков, выделил два важных фактора, влияющих на устойчивость и успешное развитие девелоперского бизнеса, — это диверсификация портфеля и наличие надежных банков-партнеров.
С финансовыми институтами КОЛДИ выстраивает отношения уже более десяти лет. Компания сотрудничает с крупнейшими банками страны. Эти отношения строятся на доверии и дисциплине. Банки ценят КОЛДИ за прозрачность и высокий уровень корпоративного управления, а также понимают, что девелопер реализует уникальный продукт — премиальные и элитные проекты с высокой ликвидностью. Это снижает риски и повышает инвестиционную привлекательность объектов.
Ключевым направлением для КОЛДИ сейчас является рынок элитной недвижимости, который в меньшей степени, чем другие сегменты, зависит от микро- и макроэкономических влияний. Ассортимент таких объектов в Москве ограничен, причем ситуация с ипотекой практически не влияет на решения клиентов о покупке квартиры.
Высокая ключевая ставка сильнее всего отражается на продажах в массовом и среднем сегментах: дорожает проектное финансирование, растут процентные расходы на обслуживание кредитов, снижается покупательная активность. В то же время рынок премиальной и элитной недвижимости менее чувствителен к изменению этого показателя. Этот еще одна причина, по которой решение сосредоточиться на высокобюджетных сегментах можно считать выигрышным, ведь комфортный и желаемый для девелоперов уровень ключевой ставки — 9-10% годовых, что весьма далеко от текущего положения дел. Однако успешность компании сегодня зависит не только от сферы ипотечного кредитования, но и от качества продукта и способности быстро адаптировать финансовые модели к меняющейся реальности.
Следуя этим принципам, в 2024 году КОЛДИ нарастила выручку в три раза по сравнению с 2023-м и достигла 16,7 млрд рублей — такой результат стал итогом системной работы нескольких последних лет. Компания выстроила эффективную модель девелоперского бизнеса полного цикла, что позволило кратно увеличить объём реализации. Рост был обеспечен сразу несколькими факторами: выводом на рынок новых премиальных и делюкс-проектов, оптимизацией бизнес‑процессов и усилением управленческой команды. Однако столь высокий уровень продаж не является пиковым — он отражает новую устойчивую базу компании. Удерживая этот темп и сохраняя высокую маржинальность и качество продукта, КОЛДИ планирует по итогам 2025 года увеличить выручку более чем на 30%.
Еще один важный момент, который нужно учитывать для успешной работы с премиальным сегментом, — грамотная оценка структуры спроса. Большая часть клиентов — около 70–75% — покупают недвижимость для собственного проживания. Для них особенно важны приватность, архитектура, локация, качество окружающей среды и долгосрочная ценность объекта. Одновременно КОЛДИ фиксирует растущий интерес инвесторов: примерно 25-30% покупателей рассматривают проекты компании как инструмент сохранения капитала и получения стабильного дохода, считая премиальную недвижимость одним из наиболее надежных активов.
Среди других инструментов для сохранения и преумножения средств инвесторы традиционно рассматривают депозиты при удобных ставках, однако такую конкуренцию нельзя считать критической для компании. При высоких ставках по депозитам больше желающих фиксировать ликвидность финансовыми инструментами. Однако покупатель КОЛДИ выбирает недвижимость не из логики «выше/ниже ставка», а исходя из задачи долгосрочного сохранения капитала и стремления жить в качественной городской среде. Депозиты в этом контексте рассматриваются лишь как инструмент краткосрочного вложения средств, тогда как премиальная недвижимость остается стратегическим активом.
Кроме того, на фоне инфляции состоятельные покупатели всё чаще выбирают недвижимость как надежный способ защиты средств. Предложение в премиум-сегменте ограничено, а число девелоперов, способных создавать проекты высокого уровня в Москве, невелико, что дополнительно поддерживает интерес к КОЛДИ.
При выборе проектов основное внимание эксперты компании уделяют ликвидности и устойчивости инвестиционной модели. Они отбирают площадки с потенциалом роста стоимости и высокой привлекательностью для конечного покупателя. Каждый проект проходит тщательное финансовое моделирование и стресс-анализ с учетом различных макросценариев. Компания ориентируется на проекты с прогнозируемой окупаемостью, понятным горизонтом инвестиционной фазы и целевой доходностью не ниже 35%. При этом в КОЛДИ одинаково внимательно относятся и к жилым, и к коммерческим активам: жилой сегмент обеспечивает стабильный денежный поток, а коммерческая недвижимость — долгосрочную капитализацию.
Сегодня в портфеле КОЛДИ более 1,5 млн кв. м реализованных или находящихся в стадии реализации объектов — от жилых комплексов премиум- и делюкс-класса до офисных центров класса «А». Среди флагманских проектов — клубный дом делюкс-класса «Хамовники 12», премиальный квартал «Дом 7 Даниловский» и бизнес-центр класса А TALLER в Павелецком деловом кластере. Средняя стоимость квадратного метра в премиальных комплексах компании начинается от 1 млн рублей, а в делюкс-проектах превышает 3 млн рублей.
Помимо строительства и работы с ведущими архитектурными бюро, компания занимается улучшением качества городской среды, формированием новых стандартов премиального жилья и усилением сервисных услуг. Благодаря таким принципам в Москве будут появляться проекты, конкурентноспособные не только на российском, но и на международном уровне.
Главная цель для КОЛДИ к 2030 году и логичный этап развития организации — это первичное публичное размещение акций. Этот процесс требует серьезной подготовки — от качества управления до уровня публичной отчетности. Компания уже начала работу в этом направлении: совершенствует корпоративное управление, готовит финансовые модели, развивает внутреннюю прозрачность и планирует размещение, в том числе облигационных займов. Цель — инвесторы должны воспринимать КОЛДИ как компанию с понятной инвестиционной историей и устойчивой бизнес-моделью, акции и облигации которой обладают высокими перспективами роста.
Среди прочих ориентиров КОЛДИ для дальнейшего устойчивого развития — диверсификация портфеля, участие в программах комплексного развития территорий и создание новых объектов премиум- и делюкс-класса и офисных пространств. Достижение таких целей помогает менять облик города и создавать точки притяжения, где люди хотят жить, работать и развиваться, вдохновляясь окружающей средой. А наблюдения за тем, как на месте пустыря возникает новый жилой и деловой квартал, становятся главной наградой для сотрудников компании.
Застройщики: ООО «СЗ «Тружеников», проектная декларация на наш.дом.рф; ООО «СЗ «Каллисто», проектная декларация на наш.дом.рф; ООО «СЗ «ТАЛЛЕР» проектная декларация на наш.дом.рф