Бесперебойная аренда: почему компаниям нужна цифровая недвижимость

Основной причиной снижения спроса на аренду офисных помещений в 2022 году является сокращение присутствия или полный уход из России иностранных компаний. На начало сентября этого года 34 % крупнейших иностранных компаний, работавших в России, ограничили работу в стране, 15 % передали бизнес новому собственнику и 7 % заявили о полном уходе, говорится в исследовании Центра стратегических разработок (ЦСР). В связи с этим основной целью арендаторов стало привлечение в офисы российских компаний, многим из которых нужны не просто свободные помещения, а полноценные «цифровые здания» с необходимым оборудованием.

Парадокс ставки

Спрос на офисную недвижимость в 2022 году снижается, но, несмотря на небольшой рост вакансий, ставки аренды за девять месяцев этого года претерпели минимальную коррекцию и остаются на высоком уровне. По данным аналитиков IBC Real Estate, за три квартала 2022 года объем сделок аренды и купли-продажи достиг 738 000 кв. м – на четверть меньше, чем в 2021 году.

В третьем квартале этого года средневзвешенная ставка в премиальных бизнес-центрах на конец сентября составила46 800 руб. за кв. м в год, в зданиях класса А в центральном деловом районе – 41 200 рублей за кв. м в год, а в целом по Москве – 26 100 руб. за кв. м в год. В классе В+ среднее значение – 16 800 руб. за кв. м в год. В компании IBC RealEstate прогнозируют, что по итогам 2022 года ставки аренды покажут снижение в диапазоне 5‒15 %, а минимума они,достигнут в 2023 году.

В Гильдии риэлторов Москвы уточнили, что на данный момент ценовой диапазон на арендную ставку в бизнес-центрах класса А составляет от 28 000 до 55 000 руб. за кв. м в год, класса B – от 18 000 до 30 000 руб. за кв. м в год, класса C – от 12 000 до 18 000 руб. за кв. м в год. Ставки аренды различаются в зависимости от локации, удаленности от метро, уровня транспортной доступности, качества и возраста здания, уровня инженерной составляющей объекта и других параметров, отметила директор департамента офисной недвижимости NF Group (бывш. Knight Frank Russia) Мария Зимина. На стоимость аренды также влияет состояние помещения: отделка или ее отсутствие, наличие мебели и оборудования.

«По итогам первых девяти месяцев 2022 года зафиксировано отрицательное чистое поглощение на уровне 141 000 кв. м. На текущий момент рынок находится скорее в режиме ожидания и трансформации структуры спроса», – добавила Зимина.

В целом спрос на коммерческую недвижимость снизился еще и потому, что большинство компаний переквалифицировались на онлайн-работу, съехали из офисов, и коммерческие помещения стали пустовать, объясняет риэлтор жилой и коммерческой недвижимости Олег Бендриков. По его мнению, некоторым собственникам офисов сложно сдать их в аренду, поэтому приходится снижать ставку или выставлять на продажу и реализовывать с дисконтом. По данным экспертов на рынке офисной недвижимости, в ходе переговоров арендная ставка может снижаться в среднем на 10‒15 %.

Низкий спрос на офисы объясняется в том числе и тем, что с начала 2022 года девелоперы вывели всего лишь около 170 тыс. кв. м современных бизнес-центров. По прогнозам аналитиков, площадь новых офисов по итогам года может составить не более 300 тыс. кв. м. Кроме того, некоторые компании во время пандемии большое количество своих сотрудников (до 50 %) перевели на удаленку, так как у части персонала есть возможность дистанционной работы, подчеркнул Бендриков. Собственники бизнеса во время пандемии научились экономить деньги, не нарушая производительности, подчеркнул он.

К тому же отмечается небольшой рост предложения на рынке субаренды офисов, при этом не всегда совпадающий со спросом, добавил член гильдии риэлторов Москвы Константин Муравьев.

Цифровая недвижимость в тренде

Несмотря на снижение спроса на рынке коммерческой недвижимости, высокотехнологичным компаниям для аренды нужны не простые офисные здания, а бизнес-центры с мощной информационно-телекоммуникационной начинкой. Так называемая цифровая недвижимость должна отвечать высоким требованиям по качеству IT-инфраструктуры. Она включает в себя серверную или дата-центр, структурные кабельные системы (СКС), волоконно-оптические линии связи, беспроводные сети Wi-Fi, бесперебойное питание и многое другое. Первым таким зданием в России с сертификатом ассоциации CRB (CloudReady Building) в конце июля стал бизнес-центр Golden Gateоколо станции метро «Римская». 

Как отмечают эксперты, подобные «цифровые» площадки для собственников помещений являются более ликвидными и заполняются арендаторами намного быстрее. К тому же ставка на «цифровые» площади на 10–15 % выше обычной. Компании не готовы или не хотят тратить капитальные затраты (CAPEX) на отделку помещений, поэтому есть очень устойчивый спрос на готовые помещения, считает генеральный директор компании Remain Дмитрий Клапша.

«Сейчас есть спрос на гибкие офисные пространства, которые предлагают решения «под ключ». Когда есть офис, который укомплектован всем необходимым, а сотрудники приносят свои ноутбуки и сразу начинают работать», – отметил эксперт. Причем если помещение готовится под IT-компанию, то с учетом ее специфики, необходим определенный уровень сигнала и защищенности Wi-Fi-сети. У некоторых есть требование по определенному уровню структурированной кабельной системы в помещении, добавил Клапша.

Высокотехнологичные компании-арендаторы предпочитают офисы с готовыми рабочими местами, серверными комнатами, локальными системами бесперебойного питания, мебелью и прочим оборудованием, подтверждает член гильдии риэлторов Москвы Александр Буряков. По его словам, переезжать со своим оборудованием из офиса в офис проблематичнее, так как мощности нового здания, расположение помещений могут не подходить к требованиям имеющейся техники.

«Помещения, особенно в технопарках до 1000 кв. м., полностью оборудованные цифровыми рабочими местами, на сегодняшний день пользуются спросом», – подчеркнул риэлтор.

Готовые цифровые рабочие места производят положительный эффект для привлечения арендаторов, но для этого у компании должны быть возможности перенастроить их под себя, отметила Зимина. Девелопер может установить базовые системы по управлению рабочими местами, а локальная система бесперебойного питания обычно устанавливается арендатором уже самостоятельно, пояснила представительница компании NF Group.

Работа без сбоев

Для арендных площадок с серверными, дата-центрами и другим высокотехнологичным оборудованием необходимы надежные источники бесперебойного питания (ИБП), уверены эксперты рынка коммерческой недвижимости. Они помогают при кратковременном отключении основного электропитания, а также для защиты от помех и скачков напряжения в электросети и поддержания параметров питания в допустимых пределах. 

Если сотрудники фирмы работают за персональными ноутбуками, то система бесперебойного питания необходима только для серверных и интернет-оборудования. С другой стороны, в компаниях, которым нужны для выполнения профессиональных задач мощные компьютеры, ИБП актуален и для рабочих мест, считает Клапша. На данный момент достаточно многие IT-компании используют удаленные дата-центры и облачные хранилища, добавил он.

При этом эксперты отмечают, что в цифровой недвижимости происходит постепенное изменение систем бесперебойного питания в сторону более доступных и масштабируемых локаций, например в коммерческие ЦОДыи облачные хранилища. Сервисы, которые нельзя перевести на аутсорсинг, остаются в серверных комнатах (edge-ЦОДах). Формируется тенденция к переходу к модульным системам, которые позволяют сконструировать ИБП ровно под необходимые нужды и нарастить в будущем, в случае необходимости, отметила директор по развитию бизнеса компании IPPON Кристина Вишневецкая.

По ее словам, в небольшом офисе для рабочих мест обычно используются резервные ИБП, для серверной комнаты – более высокий класс оборудования – онлайн-ИБП. Для аварийного освещения или лифтов можно использовать как трехфазные решения на уровне здания, так и поэтажные линейно-интерактивные источники бесперебойного питания, отметила она.

Процесс обеспечения бесперебойной работы критически важного оборудования для большинства собственников бизнеса является приоритетной задачей. Даже самое передовое и технически совершенное серверное оборудование при условии внезапного отключения электричества может подвести, а потери для бизнеса станут непоправимыми, предупредила Вишневецкая.

В некоторых районах Москвы ресурса системы бесперебойного питания необходимо всего на 5‒10 минут автономии до восстановления электроэнергии. Если речь идет о центрах обработки данных (ЦОД), то бесперебойность обеспечивается совместным использованием двух элементов: ИБП и аварийного дизель-генератора, пояснила директор по развитию бизнеса IPPON.

«Дизель-генератор невозможно запустить мгновенно. В лучшем случае на его включение потребуются десятки секунд. В это время питание должно обеспечиваться ИБП с аккумуляторными батареями, переключение на которые не занимает много времени», – объяснила Вишневецкая.

Стоимость ИБП зависит от их класса. Например, резервные на российском рынке сейчас стоят в среднем около 5000‒6000 руб. за единицу, линейно-интерактивные – 25 000‒50 000 руб., а онлайн-ИБП могут стоить от 30 000 до 100 000 руб. и более в зависимости от конфигурации и технических требований. Срок службы у системы бесперебойного питания также отличается. Например, онлайн-ИБП могут служить около 7‒10 лет и больше. В основном игроки рынка используют традиционные свинцово-кислотные аккумуляторные батареи, которые заметно дешевле и просты в обслуживании. Но в последнее время среди компаний появляется интерес к литий-ионным батареям, которые обычно применяются в трехфазных ИБП. При сравнительно более высокой стоимости они имеют небольшой вес, компактность, меньший саморазряд.

По данным аналитической компании ITResearch, за второй квартал 2022 года на российском рынке было продано 210 000 ИБП на сумму в 64,5 млн долларов. По сравнению с первым рынок прибавил около 5 % в количестве и 2,5 % в деньгах. Всего за первое полугодие 2022 года в России было продано 410 000 ИБП на сумму 127 млн долларов. При этом уход с рынка европейских лидеров по продажам ИБП не привел к тяжелым последствиям для индустрии. Востребованными стали китайские бренды, которые в большинстве своем и до кризиса не имели проблем с поставками, отмечается в отчете ITResearch.

IPPON также использует для своих ИБП китайские комплектующие, так как их заводы расположены в КНР. Но вопрос импортозамещения и производства ИБП на территории России в данный момент находится в проработке, отметила директор по развитию бизнеса компании. Главное правило на рынке качественных ИБП – минимальный процент брака. «Это достигается за счет правильных расчетов при создании оборудования, использования качественных комплектующих и в целом профессионального подхода к созданию устройств», – объяснила Вишневецкая.

Согласно ежегодным рейтингам IT-Research, по итогам прошлого года IPPON в России заняла первое место по количеству проданных ИБП и второе место по объему продаж в деньгах.