С 1 января 2013 г. полномочия по осуществлению государственного учета объектов капитального строительства окончательно перейдут от БТИ к Росреестру. В России, как мы надеемся, утвердится институт кадастровых инженеров, что упростит процедуру инвентаризации недвижимости для граждан, а также облегчит фискальные функции для государства.

В течение длительного времени госучет объектов капитального строительства осуществлялся в России организациями технической инвентаризации (БТИ). Теперь его будет вести Росреестр. Принимая во внимание сложность передачи соответствующих полномочий, был установлен переходный период (сейчас — до 1 января 2013 г.). Объектов капитального строительства в разы больше, чем земельных участков, а информация о них хранится не только в электронном виде, но и на бумажных носителях, поэтому работа предстоит большая. Кадастровую оценку объектов недвижимости можно будет проводить только тогда, когда этот «перенос» будет осуществлен.

Однако для ряда регионов было принято решение ускорить кадастровую оценку недвижимости и провести ее уже в 2011 г. Выбирались те, кто мог быстро (за год) перейти на централизованную систему учета. Москвы и Московской области среди 12 пилотных регионов не было — столица попала в соответствующий список, когда стало ясно, что на такую работу требуется не менее двух лет. Необходимо не только собрать сведения об участках и объектах капстроительства, передать их в уполномоченные органы власти, но и одновременно подготовить картографическую (ортофотопланы) и геодезическую (с одной системой координат на весь регион) основы по ведению кадастра.

Один за двоих

Сейчас государством создается институт кадастровых инженеров, которые будут готовить необходимые для кадастрового учета документы. Аттестат кадастрового инженера (кстати, пожизненный) будет действителен на всей территории России.

В августе — октябре 2010 г. были некоторые опасения, что не наберется требуемого числа специалистов: заявлений о сдаче квалификационного экзамена было подано слишком мало. Но уже к концу января 2011 г. квалификационный экзамен на соответствие требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам, в России сдали почти 8000 человек (в Москве — около 300). Минимум, необходимый, по предварительным расчетам, для страны, — около 12 000 человек.

Квалификационный аттестат начинает действовать с момента внесения сведений о специалисте в государственный реестр кадастровых инженеров, размещенный на официальном сайте Росреестра. Это дает возможность любому гражданину или фирме, планирующим проведение кадастровых работ, удостовериться в полномочиях того или иного лица. Обратите внимание: кадастровый инженер — физическое лицо, юридические лица могут выполнять работы на этом рынке только при наличии в их штате не менее двух специалистов с действующим квалификационным аттестатом.

Кадастровый инженер объединяет в себе функции землеустроителя и инвентаризатора и будет готовить описание объектов недвижимости (участков и объектов капитального строительства) для проведения кадастрового учета. Оценка недвижимости или ее кадастровая оценка к его полномочиям не относятся.

Если раньше собственнику дома и участка надо было за документами на свою недвижимость обратиться и в БТИ, и к землеустроителю, то сейчас он может обратиться только к кадастровому инженеру. Сокращается время выполнения работ.

Не платить за лишнее

Кадастровые работы проводятся на основании договора (контракта) подряда, соответственно, их стоимость зависит от того, как договорятся между собой заказчик (собственник недвижимости) и подрядчик (кадастровый инженер). Договор на выполнение кадастровых работ является публичным. Поэтому заказчик сам должен отстаивать свои права — в том числе право меньше платить. Если кадастровый инженер отказывается заключать договор или обосновать расценки, собственник может попросить помощи у прокуратуры.

Законом предусмотрено, что оплата договора подряда на выполнение кадастровых работ производится на основании твердой сметы, которая становится частью договора подряда, как только ее утвердит заказчик. В ней должен быть показан весь перечень работ. Ранее часто в смету включалось и консультирование, и некое «предоставление интересов» — все эти дополнительные, часто ненужные заказчику услуги увеличивали объем работ и их стоимость. Хотя слабая конкуренция в этой сфере не позволяет заказчикам быть слишком требовательными.

Закон о кадастре дал право органам местной власти устанавливать предельные тарифы на эти работы — для облегчения проведения дачной амнистии, индивидуального жилищного и гаражного строительства. Но, как показала практика, в ряде регионов эти «социальные» расценки были сильно занижены и порой даже опускались ниже себестоимости кадастровых работ: организации обязывались работать буквально себе в убыток. А их затраты довольно велики: и на транспорт (если только заказчик не привезет к месту работы), и на геодезические приборы (даже подержанные стоят не менее $5000). Видимо, органы власти исходили не из того, во что эти работы обходились землеустроителям, а из платежеспособности населения и социальной обстановки в регионе.

Нужны для оценки

Описанные кадастровыми инженерами объекты недвижимости, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости на определенную дату, предоставляются выбранному по конкурсу оценщику. Он по ряду утвержденных показателей (для земельных участков, к примеру, их насчитывалось около 80) определит кадастровую стоимость каждого участка, а впоследствии и объекта капстроительства. Заключение о результатах оценки должна дать саморегулируемая организация оценщиков, в которой состоит исполнитель работ. Но контролировать процедуру оценки может и заказчик.

После этого выходит распоряжение органа власти об утверждении результатов кадастровой оценки, которые и будут внесены в кадастр. Правообладатель повлиять на эту процедуру никак не может, но вправе обжаловать результаты кадастровой оценки и самостоятельно заказать (и оплатить) оценку своего объекта недвижимости.

Злоупотребления с объектами недвижимости, в частности земельными участками, увы, есть. Но чаще всего они — результат «деятельности» органов местной власти, которые ими распоряжаются, а не кадастровых специалистов. Последние выполняют задачу, которую им формулирует заказчик. Они могут сформировать любой земельный участок и подготовить на него документы. Заявление о постановке на кадастровый учет может подать любой гражданин. Если не будет проблем с доступом к этому участку, вызванных пересечением границ муниципальных образований, населенных пунктов или другими обстоятельствами, предусмотренными законом в качестве причин для отказа в проведении кадастрового учета, то такой земельный участок будет поставлен на учет.

Но дальше следует регистрация права на этот участок — а для этого нужен правоустанавливающий документ. Если его нет, то нет и регистрации права, а через два года после проведения кадастрового учета сведения об участке «аннулируются» и исключаются из кадастра. Поэтому, чтобы избежать «злоупотреблений» при проведении кадастровых работ, заказчикам, а также лицам, участвующим в согласовании местоположения границ земельных участков, необходимо вникать в содержание документа, который предлагается им на подпись.

С другой стороны, законодатель предусмотрел не только довольно широкие полномочия кадастрового инженера, но и его ответственность как перед заказчиком, так и перед государством. Например, если будет установлено, что кадастровым инженером в межевой план, технический план или акт согласования местоположения границ участка включены заведомо ложные сведения, на него может быть наложен административный штраф в размере 5000 руб. или такой кадастровый инженер будет дисквалифицирован на срок до трех лет.