Доля пустых площадей на торговых улицах Санкт-Петербурга снизилась почти вдвое
Операторы кафе и ресторанов стремятся занять лучшие площадки, чтобы открыться к сезону
В прошлом году были построены вторая очередь ТРК «Питер-Радуга» и первая очередь аутлет-центра Outlet Village Pulkovo от компании Hines, всего 43 700 кв. м, уточняют в JLL. Это наименьший результат с 2010 г., а единственным масштабным торговым объектом, который откроется в этом году в Петербурге, будет «Охта молл» (148 000 кв. м), прогнозируют эксперты компании.
Мода для экономных
В конце прошлого года активность проявили арендаторы сегмента fashion. Этому способствовал ввод торговых комплексов, ориентированных именно на продавцов одежды, обуви и аксессуаров. Несмотря на то что среди арендаторов, закрывших магазины в IV квартале 2015 г., более половины тоже пришлось на этот сегмент, в абсолютных цифрах fashion-ритейлеры открыли магазинов больше, чем закрыли (34 300 кв. м против 21 900 кв. м), подсчитал Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Петербурге.
Но если в Москве в течение года на рынок вышло около 20 новых международных fashion-брендов, ранее не представленных в России, то в Петербурге всего 2–3 дебютанта, рассказывает Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers International в России. По ее словам, на рынок пришли компании, ранее развивавшиеся в Москве: Uniqlo, CCC, Pimkie, Conte of Florence, La Fee Maraboutee, UNOde50. Лежнева добавляет, что в основном новые бренды работают в среднем ценовом сегменте и ниже среднего. Она ожидает, что в этом году в Петербурге продолжится «осторожное развитие» fashion-операторов, которые будут ориентироваться на качественные торговые центры, а также продолжится развитие сегмента продуктовых сетей и общественного питания.
Снижение платежеспособного спроса привело к перераспределению статей потребительских расходов в пользу продовольственных товаров, что стало стимулом для развития гипермаркетов, отмечают эксперты «Colliers International Санкт-Петербург». Наиболее активными игроками в течение последнего года были продуктовые сети: K-Ruoka, новая сеть оптово-розничных гипермаркетов «Ряды». По данным Colliers, за прошлый год в Петербурге было открыто восемь гипермаркетов суммарной площадью около 90 000 кв. м. На 2016 г. запланированы открытия у сетей «Ряды», «Лента», SPAR.
Невеселые прогнозы
По оценке JLL, по итогам 2015 г. в качественных торговых центрах Петербурга было вакантно 6,8%. Максимальная ставка на конец прошлого года составила $1200 за 1 кв. м в год (в конце 2014 г. – $1500 за 1 кв. м в год), отмечают в JLL. Люди реже ходили в магазины. Потребительский трафик в петербургских торгцентрах в 2015 г. уменьшился на 2,7% по сравнению с 2014 г., свидетельствуют данные Watcom Group.
Прошлый год был хуже 2014 г., а 2016-й будет хуже 2015 г., прогнозирует Максим Левченко, управляющий партнер Fort Group (у компании 10 торговых комплексов общей площадью 500 000 кв. м). У людей нет денег, это отражается на торговле, работать с арендаторами стало в разы сложнее, рассказывает он. «В рублях обороты у Fort Group к прошлому году не сократились, но мы находимся в постоянном диалоге с арендаторами по долгосрочным договорам», – говорит Левченко. По его словам, у ритейлеров серьезно снизилась маржа и если раньше управляющая компания заключала договор на 10 лет вперед, то сейчас условия могут пересматриваться регулярно. Единой арендной ставки больше нет – в основном плата зависит от оборота, а арендная нагрузка колеблется в зависимости от места и сегмента. Например, у fashion-операторов она не может быть больше 20%, иначе магазин просто закроется, рассказывает Левченко. Однако Fort Group, по его словам, удалось удержать размер вакантных площадей на минимальном уровне, всего 2–3% по итогам прошлого года.
У «Адаманта» (управляет в Петербурге 22 торговыми комплексами) заполняемость выше, чем в среднем по рынку, а в некоторых комплексах даже есть лист ожидания, говорит представитель девелопера, не называя цифр. «Адамант» тоже применяет индивидуальный подход к арендаторам: «Для каких-то категорий ставки повышаются, для других могут быть снижены».
В крупнейшем торговом комплексе Петербурга – ТРЦ «Галерея» – в прошлом году пустовало 2–2,5% площадей, в начале года этот показатель снизился до 1,5%, рассказывает представитель «Галереи». Он добавляет, что в прошлом году «Галерею» посетило более 25 млн человек, это в 5 раз больше, чем население самого Петербурга, а в январе и феврале этого года посещаемость выросла на 2 и 3% к первым месяцам 2015 г. соответственно. В ближайшее время в «Галерее» в новом формате после реконструкции открывается самый большой в России магазин Reserved (около 2000 кв. м), увеличил площади в 2 раза «Рив гош».
Фактор места
Доля вакантных площадей в стрит-ритейле на основных торговых улицах Петербурга к концу прошлого года достигала 6,7%, но за два последних месяца 2015 г. она сократилась на 1,5 п. п., подсчитали эксперты JLL. По их оценкам, лучше всего обстояли дела на Садовой улице – там в течение IV квартала 2015 г. уровень свободных помещений изменился с 15,7 до 8,8%, а ставки аренды подросли. Верхняя граница ставок на Владимирском и Московском проспектах, а также на Большой Конюшенной улице за IV квартал 2015 г. увеличилась на 8–10%. Максимальные ставки на Невском за год выросли на 4% до 7500–12 500 руб. за 1 кв. м в месяц (данные JLL).
Помещений на рынке за последний год стало ощутимо больше, арендодатели готовы к переговорам и уступкам, рассказывает партнер сети пекарен на условиях анонимности. Владельцы магазинов понимают, что лучше договориться, чем держать помещения пустыми. Но на объекты в хороших местах площадью до 60 кв. м спрос остается большим, добавляет собеседник «Ведомостей».
В сегменте fashion многое зависит от выхода на рынок удачного помещения, считает Анна Лапченко, руководитель направления стрит-ритейла JLL в Петербурге. Если совпадают требования по локации, качеству площадей и цене, бренды не готовы упускать такую возможность. Недавно JLL закрыла сделку с брендом нижнего белья Eres, входящим в группу Chanel, приводит пример Лапченко. Оператор занял помещение на Невском проспекте, по соседству с магазином Chanel. В последние недели февраля, по оценке Лапченко, активность арендаторов по поиску помещений увеличилась, лидерами были продуктовые магазины, кафе, рестораны и банки. А вот в сегменте fashion речь об активной экспансии не идет. Активизацию спроса она связывает с сезонностью рынка: цель операторов – найти качественные площадки сейчас и успеть открыться к лету.
Продуктовые ритейлеры интересуются помещениями площадью 350–1000 кв. м, в которых имеются необходимые мощности и зона загрузки товара, там, где отсутствует сильная конкуренция со стороны гипермаркетов, рассказывает Лапченко. По ее словам, за такие помещения операторы могут буквально бороться. Победителем выйдет тот, кто готов предложить уже арендодателю наиболее привлекательные условия.