Статья опубликована в № 3907 от 01.09.2015 под заголовком: Квадратный метр по рублю

Минпромторг предлагает запретить аренду за валюту

Это грозит девелоперам большими проблемами

  • Антон Филатов,
  • Наталья Ищенко

Минпромторг подготовил поправки в Гражданский кодекс (ГК), запрещающие привязывать ставки аренды объектов недвижимости к валюте, следует из текста поправок (есть в распоряжении «Ведомостей»). Заместитель министра промышленности и торговли Виктор Евтухов подтвердил «Ведомостям», что такие поправки разработаны и проходят согласования. Сейчас владельцы крупных торговых центров и объектов стрит-ритейла (небольших магазинов, кафе и т. п.) зачастую составляют договоры в валюте, перекладывая риски колебаний валютных курсов полностью на арендаторов, объясняет Евтухов. Если же поправки будут приняты и вступят в силу, все стороны окажутся в равной ситуации перед внешними факторами.

В нынешней версии законопроекта запрет распространяется на всю нежилую недвижимость – и торговую, и складскую, и офисную, говорит представитель Минпромторга. Но изначально, разрабатывая эти поправки, ведомство преследовало цель облегчить условия ведения бизнеса именно для торговли, добавляет он.

В Минэкономразвития этот законопроект пока не поступал, комментировать пока нечего, сказал его представитель. Запрос в Минюст остался без ответа. А опрошенные «Ведомостями» девелоперы в подавляющем большинстве против предложения Минпромторга: в случае его одобрения владельцам недвижимости не миновать серьезных проблем, уверены они.

«Многие крупные девелоперы брали кредиты на развитие своих проектов в валюте, так как ставки по ним были существенно ниже [чем по кредитам в рублях], – напоминает президент Российского совета торговых центров Булат Шакиров. – Если ставки аренды будут привязаны к рублю, то с обслуживанием таких кредитов могут возникнуть проблемы, банки могут взыскать в счет погашения долгов сами объекты недвижимости, что не приведет ни к чему хорошему ни для владельцев объектов, ни для арендаторов».

Временное решение

Ставки аренды офисов класса В уже сейчас номинированы в рублях, а вот владельцы более престижных помещений (класс А) если и готовы фиксировать ставки в рублях, то, как правило, лишь на год-два, следует из отчета Colliers International за II квартал 2015 г. В более долгосрочной перспективе, пишет консультант, ставки вернулись бы в долларовую зону, так как собственники помещений зачастую обременены валютным долгом.

Сложности с обслуживанием кредитов – это одна сторона проблемы, другая в том, что этот законопроект станет мощным фактором, влияющим на принятие инвесторами решений о входе в новые проекты, говорит замруководителя представительства RD Group по финансово-экономическим вопросам Татьяна Хорева. Как иностранные фонды, так и российские частные инвесторы привыкли строить финансовые модели и оценивать привлекательность девелоперских проектов, прогнозируя доходы в долларах, объясняет она, а такой законопроект грозит нарушить баланс отношений между арендаторами, арендодателями и банками, который формировался на российском рынке коммерческой недвижимости последние 10 лет. Следствием принудительного перехода на рублевые ставки может стать снижение стоимости недвижимости, что сильно ударит по зарубежным инвесторам, которых на рынке и так немного, добавляет руководитель департамента рынков капитала Colliers International Россия Станислав Бибик. На группе ПСН эти поправки не скажутся, оптимистичен ее вице-президент по управлению недвижимостью Георгий Найденов: во-первых, большая часть ее договоров аренды уже сейчас привязана к рублю, а во-вторых, даже если государство запретит номинировать ставки в валюте, то ничто не помешает владельцам недвижимости привязать расчеты, например, к стоимости нефти или золота.

Даже арендаторы относятся к инициативе Минпромторга неоднозначно. У «Евросети» есть договоры, привязанные к валютным курсам, и это большие расходы, говорит ее президент Александр Малис. Но инициативу Минпромторга он считает нереализуемой: «Арендодатели могут прописать ставку в рублях, но добавить в договор пункт о том, что ставка пересчитывается раз в месяц по некоему коэффициенту, который вычисляется по любому механизму». У Inventive Retail Group на конец 2014 г. около 70% арендных договоров предусматривали ставки в валюте, говорит ее гендиректор Тихон Смыков. «Мы успешно ведем переговоры, переводим ставки в рубли, но, как правило, эти договоренности краткосрочные – о фиксации курса или скидке на валютный контракт сроком на несколько месяцев, а не до конца действия контракта», – рассказывает он. Смыков надеется, что «у рынка хватит благоразумия уйти от валюты», особенно учитывая, что экономическое положение торговых предприятий сильно влияет на инфляцию: плата за аренду – это большая составляющая в цене товара на полке.

«С одной стороны, эти поправки – первый шаг, направленный на решение проблемы существенного увеличения стоимости аренды из-за валютных колебаний, – рассуждает старший юрист юридической компании Sirota & Partners Екатерина Ковалева. – С другой – поправки предлагают отступить от общего правила, распространяющегося на все другие гражданско-правовые договоры, что является перегибом и не учитывает интересы иностранных владельцев недвижимости». Минпромторг пытается вмешаться в отношения между арендаторами и арендодателями, что в условиях декларируемой свободы договора неприемлемо, считает адвокат «Юков и партнеры» Сергей Сорокин.