Вслед за москвичами петербуржцы стали отказываться от покупки загородной недвижимости

Минувшая осень не оправдала ожиданий участников рынка загородной недвижимости Петербургского региона – количество сделок не увеличилось, как обычно в это время, а уменьшилось. Меньше становится и новых проектов.

Аналогичная ситуация и в Подмосковье, где рынок «стагнирует» уже года полтора. Эксперты портала IRN.ru оценивают падение продаж в этом году в загородных поселках Московского региона от 12 до 22% в зависимости от формата. В Петербургском регионе картина тоже невеселая. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость» («ПН»), в начале IV квартала на продажу было выставлено 319 коттеджных поселков и 36 проектов с таунхаусами. Всего в петербургских пригородах и ближних районах Ленобласти в организованной застройке насчитывается 35 300 домовладений, в продаже – 17 800 (чуть более 50%).

Покупатели беднеют

В 2014 г. застройщикам, по сведениям «ПН», удалось реализовать 7300 коттеджей, участков и секций. В 2015-м – 5800 (падение на 19,2%). За три квартала 2016 г. было продано 3940 объектов. Очевидно, что итоги года будут слабыми – около 5000 сделок. Как сообщают специалисты экспертного бюро «Сперанский» (бюро отслеживает ситуации в 110 «активных» поселках), в октябре снижение по количеству сделок составило 45%, по выручке – 44%.

Данные статистики подтверждаются оценками девелоперов. «Спрос в октябре 2016 г. действительно сократился вдвое по сравнению с прошлым годом», – говорит Вадим Новиков, гендиректор компании Freedom Haus (поселок «Лиикола клаб»). Причины спада он связывает с общеэкономической ситуацией: «Приобретение загородного дома не является «спасительной» рублевой инвестицией в отличие от недвижимости в черте города. Непредсказуемые изменения в сфере регистрации дополнительно влияют на снижение спроса. Возможно, сейчас формируется отложенный спрос, но пока не начнется устойчивый экономический рост (в реальности, а не на бумаге), о продажах в загородном секторе можно и не мечтать».

«Спрос действительно упал, – подтверждает гендиректор ГК «Факт» Александр Ходченков (компания реализует 11 коттеджных проектов). – Самым успешным месяцем стал не сентябрь, как обычно, а август. Фундаментальная причина, которая определяет продолжающееся снижение спроса, – падение доходов. Наша целевая аудитория беднеет с каждым месяцем, люди активно тратят сбережения. Количество покупок в рассрочку за год выросло вдвое, из них большая часть – без первоначального взноса».

Редко, но встречаются и более оптимистичные оценки. «Бить тревогу пока рано, – считает Валерий Соколенко, гендиректор компании «Лэндкей». – Возможно, спрос на загородные объекты переживает сезонное недомогание. Люди не хотят приобретать землю «под снегом» и откладывают покупку до весны. Мы это видим по количеству обращений: клиенты продолжают интересоваться нашими объектами, но не все готовы оформлять сделку».

Риск оказаться самостроем

К экономическим неурядицам добавляются юридические риски. С регистрацией дачных построек на сельхозземлях и так в последнее время было непросто. Верховный суд считает, что в таких случаях надо изменять категорию земель, что, как правило, нереально. А в июле начал действовать 354-ФЗ с поправками в Земельный кодекс, в законы об обороте сельхозземель и о регистрации. Его основное содержание сводится к ужесточению процедуры изъятия участков, используемых не по назначению или с нарушениями. Но также в нем есть дополнение в статью 78 Земельного кодекса: «Участки из земель сельхозназначения, расположенные на расстоянии не более 30 км от границ сельских населенных пунктов, не могут использоваться для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства». «В этом пункте есть опасная небрежность формулировки, – говорит юрист Дмитрий Некрестьянов, партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры». – Если бы законодатель написал «не могут предоставляться», это еще полбеды, это означало бы запрет на создание новых коттеджных поселков. Но в законе сказано «не могут использоваться» – значит, все СНТ и ДНП на сельхозземлях, включая те, которые существуют десятки лет, фактически отнесены к самострою». С перспективой сноса за счет собственника. В петербургском регионе такие поселки и садоводства составляют около 70%. Участками и домами в них владеют 1,8 млн граждан.

В неформальных беседах и сотрудники Росреестра, и представители земельного надзора признают нелепость новой нормы. И обещают, что тотальных проверок не будет. Но вкладывать деньги в домовладение, судьба которого в перспективе зависит от случайности, от благорасположения конкретных чиновников, интереса мало. И осторожность девелоперов, которые не рискуют выводить на рынок новые проекты, тоже понятна и обоснованна.

Более уверенно чувствуют себя те проекты, в которых владельцы успели получить хотя бы на часть домовладений свидетельства о собственности и кадастровые паспорта. По сложившейся практике в пределах землеотвода и следующие объекты пройдут регистрацию без существенных проблем.

Летом, когда со всей очевидностью стало ясно, что новые проекты на сельхозземлях попадают в зону риска, покупатели переключились было на ИЖС. Но с августа кадастровые палаты и регистрационные службы во многих регионах России приостановили регистрацию построек на участках ИЖС в упрощенном порядке – по «дачной амнистии». Потому что в июле вступил в силу 361-ФЗ, с поправками в законы о регистрации, кадастре и проч. И немедленно поднялась волна отказов: постройку невозможно легализовать без техплана, а чтобы получить техплан, необходимо разрешение на ввод, а его не дадут без наличия разрешения на строительство. А человек рассчитывал на «амнистию» и разрешения не получал.

В разных регионах практика складывается по-разному, но в тонусе – все. И те, кто в связи с «новыми веяниями» запрещает, и те, кто по старинке разрешает легализовать ИЖС «по амнистии». Перспективы еще интереснее: повышение налогов за отсутствие на участке «законной» постройки (значит, надел используется «не по назначению»), иски о сносе самостроя.

Падение спроса для рынка для рынка неприятно, но не критично. И законодательными казусами участников рынка удивить трудно. Но вот когда эти две волны негатива накладываются друг на друга, может случиться коллапс.

А с 1 января начинает действовать новый закон о регистрации.

Автор – аналитик, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»