Сбербанк и Мосбиржа сделали свой индекс недвижимости

Мосбиржа запускает новый индекс на основе данных ипотечных сделок Сбербанка
Герман Греф подарил инвесторам еще один биржевой инструмент /Михаил Терещенко / ТАСС

10 августа 2020 г. Московская биржа начала расчет и публикацию Индекса московской жилой недвижимости под торговым кодом MREDC. Индекс рассчитывается на основании реальных цен на недвижимость по ипотечным сделкам Сбербанка на основании данных «Домклика» (входит в экосистему Сбербанка). Об этом сообщили Московская биржа и Сбербанк на совместной пресс-конференции.

Индекс будет рассчитываться раз в неделю по реальным ценам жилья в заключенных ипотечных договорах. Эксперты отмечают, что это наиболее точный показатель, поскольку сумма сделки по документам в Росреестре зачастую занижается с согласия сторон для минимизации налогов, а в объявлениях о продаже цена обычно завышается, а впоследствии снижается на 5–10%. При ипотечной сделке цена наиболее корректна, так как оценку проводит сам банк-кредитор, и именно поэтому индекс недвижимости, разработанный Мосбиржей совместно со Сбербанком, является уникальным, подчеркивает член правления Московской биржи Игорь Марич.

В расчете индекса участвуют квартиры массового сегмента в многоэтажных жилых домах Москвы, элитная недвижимость (стоимостью более 30 млн руб.) в расчет не входит. Ретроспективный расчет индекса доступен с конца 2016 г.: по состоянию на 28 декабря 2016 г. значение индекса составило 159 647 руб. за 1 кв. м, на 5 августа 2020 г. – 188 578 руб.

Алексей Лейпи, управляющий директор «Домклика», подчеркивает, что индекс рассчитывается на основе огромной выборки – около трети всего рынка недвижимости, так как сегодня 60–65% сделок с недвижимостью являются ипотечными, а на долю Сбербанка приходится порядка 53% всех ипотечных кредитов.

Огромный рынок

По данным Росстата, жилищный фонд РФ оценивается в 3,7 млрд кв. м, средняя стоимость жилья – 50 000–60 000 руб. за 1 кв. м, капитализация рынка жилой недвижимости, таким образом, составляет 185–222 трлн руб. Это в 4,5–5 раз больше объема российского публичного рынка акций (42 трлн руб., по данным Investfunds.ru) и как минимум втрое больше, чем хранится на счетах организаций и физлиц (60 трлн руб., по данным ЦБ РФ).

Как сообщают представители Мосбиржи, в планах – разработка различных финансовых инструментов на основе данного индекса. Так, Марич не исключает, что биржа еще до конца нынешнего года вернется к вопросу о запуске фьючерса на индекс, хотя точные сроки он пока назвать не может. Фьючерс на индекс недвижимости позволит инвестиционным фондам и частным инвесторам реализовывать стратегии, направленные на получение прибыли от изменения цен на недвижимость, отметил Марич. «Застройщики, в свою очередь, смогут с помощью фьючерсов хеджировать рыночные риски, а финансовые компании – создать новые структурные продукты, которые помогут частным инвесторам накопить на недвижимость либо на первоначальный взнос по ипотеке», – сказал представитель Мосбиржи. Владимир Яровой, старший управляющий директор, начальник управления электронных рынков Сбербанка, отмечает, что движение цен на недвижимость, в принципе, повторяет динамику фондового рынка, но без резких провалов, поэтому индекс недвижимости может быть интересен консервативным инвесторам, которые вкладывают деньги в покупку квартир. Теперь они смогут зарабатывать деньги на том же рынке недвижимости, но без лишних усилий, связанных с покупкой, регистрацией, сдачей в аренду квартир.

По мере выхода экономики из кризиса, роста доходов населения и снижения ипотечных ставок спрос на жилье будет расти, поэтому запуск индекса выглядит своевременным проектом, считает Георгий Ващенко, начальник управления торговых операций на российском фондовом рынке ИК «Фридом финанс». Однако он напоминает, что для рынка недвижимости уже есть общепризнанный индекс IRN, существующий с 1991 г. и рассчитываемый в трех валютах. Эксперт уверен, что, представляя собственный индекс, Сбербанк хочет заявить о себе на рынке недвижимости. И не просто учреждая новые инвестиционные фонды недвижимости, а фактически создавая новый сегмент рынка за счет привязки к новому биржевому индексу производных инструментов.