Как ESG-принципы влияют на рынок коммерческой недвижимости

В 2025 г. эксперты рынка недвижимости наблюдают в России рост количества офисных зданий с зеленой сертификацией. В третьем квартале общая площадь таких введенных и строящихся объектов достигла 385 000 кв. м, причем 296 000 кв. м из них – это активные стройки, поделился данными директор отдела устойчивого развития и экологической сертификации консалтинговой компании CORE.XP Андрей Бенуж. «Такую динамику за последние 30 лет мы наблюдали только в 2021 г. Тогда показатель достигал 397 000 кв. м», – сообщил он. При этом, добавил эксперт, средний годовой результат за несколько десятков лет не превышает 180 000 кв. м.

Устойчивое строительство перестает быть нишевой историей и постепенно становится новой нормой рынка, уверена директор по аренде делового квартала «Сколково парк» Елена Малиновская. «Тренд еще в конце 2000-х гг. задали международные корпорации, а сейчас мы наблюдаем такую тенденцию и у крупных российских компаний», – сообщила она. – Для арендаторов наличие экологического сертификата уже не вопрос имиджа, а часть корпоративной политики и внутренней отчетности, добавила Малиновская.

На российском рынке уже есть объекты с высокими рейтингами национальной системы экологической сертификации объектов недвижимости «Клевер», разработанной в 2022 г. институтом развития ВЭБ.РФ и Национальным центром государственно-частного партнерства с участием ДОМ.РФ. Ее методология оценки учитывает экологичность и энергоэффективность зданий, транспортную доступность, качество внутреннего пространства, благоустройство территории и другие аспекты. В октябре 2025 г. деловой квартал «Сколково Парк» со своей концепцией Live. Work. Play. Learn (идея пространства, в котором все нужное находится рядом) получил уровень сертификации «Бриллиантовый», а, например, историческое здание «Военторга», аутлет «Белая дача», бизнес-центр «Белые сады» удостоились «платиновых» сертификатов. Пример комплексного подхода – штаб-квартира «Яндекса», прошедшая полный цикл сертификации – от проектной документации (рейтинг «Платиновый») до внутренней отделки («Золотой»).

Экологическая сертификация становится весомым трендом, отмечают участники рынка. «Мы фиксируем рост запросов на нее как от международных, так и от российских компаний, особенно из сектора информационных технологий, а также финансового и консалтингового», – сообщила директор по маркетингу и коммуникациям O1 Properties Анастасия Архипова.

Зеленые – значит сертифицированные

Ранее в России доминировали международные системы сертификации, такие как LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) и BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), которые не всегда учитывали локальную специфику, рассказала исполнительный директор Green Project Management Global в России и странах СНГ Оксана Клименко. По ее мнению, прямое копирование западных стандартов неэффективно. «LEED и BREEAM работают в условиях своих стран, но их универсальность не выдерживает испытания российскими просторами – от Якутии до Сочи», – пояснила Клименко. Гораздо более целостный подход, отметила она, предлагает «Клевер», созданный «не как адаптация, а как оригинальный инструмент, говорящий на языке российских реалий». В 2023 г. система «Клевер» постановлением правительства была включена в таксономию зеленых проектов РФ. Благодаря этому компании, использующие «Клевер» при сертификации своих объектов, могут претендовать на получение зеленого финансирования (привлечение капитала для проектов, направленных на улучшение экологической ситуации и достижение целей устойчивого развития. – «Ведомости. Устойчивое развитие»).

Появление российского стандарта стало ответом на вызов времени, считает заместитель директора консалтинговой компании «Экосоветник» и соавтор методики «Клевера» Ксения Агапова. Когда международные системы приостановили свою работу, при наличии сформировавшейся экспертизы в области зеленого строительства и устойчивого спроса на экологичную недвижимость в стране отсутствовал инструмент официального признания таких объектов.

«Без отечественной методики оценки мы рисковали потерять накопленный опыт и технологически отстать в этой области», – пояснила Агапова. По данным сайта системы сертификации зеленых зданий «Клевер», сегодня ею уже подтверждены экологические стандарты для 58 объектов общей площадью свыше 3,7 млн кв. м. Как уточнила Агапова, большинство из них – офисные здания, но также присутствуют логистические комплексы, торговые и социальные объекты. «После спада в 2022–2023 гг. рынок снова растет, приближаясь к докризисным показателям в 30–40 объектов в год», – отметила эксперт.

Секрет успеха

«Сколково парк» – пока единственный объект, получивший наивысшую оценку «Клевера». По словам Клименко из Green Project Management Global, в проекте была последовательно реализована концепция ESG на всех этапах – от территориального планирования до выбора отделочных материалов. «Бриллиантовый» рейтинг – это результат умения осознанно работать с каждой деталью: инженерией, экосистемой и людьми», – уверена она.

Чем раньше начать проектировать здание по зеленому стандарту, тем более высокого рейтинга можно достичь и тем экономичнее окажутся такие решения для инвестора, считает Бенуж. «Сертификация "Сколково парка" началась еще на этапе разработки концепции проекта и сопровождалась на протяжении всего строительства, до ввода в эксплуатацию», – отметил он. Кроме того, по мнению Бенужа, достижение наивысшего результата требует слаженной работы высокопрофессиональной команды. С ним согласна Агапова. «Идеальное экологичное здание – результат продуманности каждой детали, достигнутой благодаря привлечению квалифицированных специалистов», – прокомментировала она. По словам Агаповой, чтобы претендовать на высший рейтинг, необходимо задумываться о нем на стадии концепции, а не в процессе строительства. «Бриллиант» не должен быть массовым, и в этом его ценность, – уверена соавтор методики «Клевера». – Если много проектов начнут получать высочайший рейтинг, это будет говорить об уязвимости системы».

Ставка на устойчивость

Аналитики фиксируют прямую экономическую выгоду от использования зеленых стандартов. Согласно данным CORE.XP за первые три квартала 2025 г., бизнес-центры с экологической сертификацией в среднем дороже расположенных в тех же районах несертифицированных. Премия в арендных ставках (дополнительная стоимость аренды помещений, соответствующих экологическим стандартам. – «Ведомости. Устойчивое развитие») составляет 3–4%, а в ценах продажи надбавка может достигать 8–16%, отметил Бенуж. В Москве и Санкт-Петербурге зеленые офисы продаются на 10–20% дороже, а арендные ставки в них на 5–10% выше рынка, говорится в совместном исследовании CORE.XP и делового квартала «Сколково парк». «На стоимость влияет множество факторов, но устойчивая тенденция такова: офисы с зеленым сертификатом оцениваются рынком выше, чем обычные объекты класса А (премиальный сегмент коммерческой недвижимости. – «Ведомости. Устойчивое развитие») в той же локации», – утверждает Бенуж.

Как рассказала Малиновская, для арендаторов ключевыми критериями выбора офиса по-прежнему являются локация, цена и транспортная доступность. Качество инженерных систем и общий комфорт также остаются в числе главных приоритетов, в то время как ESG-факторы, хоть и входят в топ-5, пока не составляют конкуренции этим базовым параметрам. «Сертификат становится решающим аргументом, когда основные условия по локации и цене сопоставимы, – пояснила Малиновская. – В такой ситуации зеленый статус оказывается весомым преимуществом ответственного девелопера».

Наличие сертификата положительно влияет на экономику проекта за счет ускорения заполняемости и привлечения более качественных арендаторов, отметила представитель «Сколково парка». По ее словам, компании, ориентированные на ESG-принципы, обычно заключают долгосрочные договоры и предъявляют высокие требования к эксплуатационным стандартам, что снижает риски собственника и стабилизирует доходность. Малиновская уточнила, что в премиальном сегменте Москвы и Санкт-Петербурга сертифицированные объекты могут устанавливать арендные ставки на 5–10% выше, чем офисы без сертификации. «Но в целом основная ценность заключается в сокращении вакантности и укреплении репутации объекта как надежной площадки для бизнеса», – заключила Малиновская.

Современные компании, по словам Архиповой, стремятся арендовать офисы, которые отвечают международным или национальным экологическим стандартам. Для них это не только вопрос имиджа, но и гарантированного качества среды, оптимизации эксплуатационных расходов, благополучия сотрудников, уверена она. Для застройщиков, отметила Архипова, сертификация – «элемент стратегического управления активами, инвестиция в долгосрочную ликвидность и репутацию бизнес-центра и собственника», а для арендатора – «гарантия предсказуемости расходов и качества среды», что напрямую влияет на производительность труда и удержание персонала.

Агапова считает, что подход российской системы изначально ориентирован на корпоративную ESG-отчетность, что делает его востребованным в современном бизнесе. «Мы предлагаем систему альтернатив: девелопер может выбирать, по каким требованиям работать – «Клевера» или международных стандартов», – рассказала она. По мнению Агаповой, это удобно: снижает издержки и «открывает дорогу на глобальный рынок» при одновременной сертификации по нескольким системам.

Соавтор методики «Клевера» сообщила, что в ней были введены специальные критерии для решений, которые ранее не оценивались баллами, но приносят значимый экологический эффект. «Например, биогенная очистка стоков или пассивные технологии энергоэффективности теперь могут быть оценены по системе «Клевер», хотя в LEED и BREEAM они не учитывались напрямую», – пояснила Агапова. Это позволяет объективно оценивать именно те зеленые технологии, которые наиболее эффективны в российских условиях, считает эксперт.

Из 2,8 млн кв. м московских бизнес-центров класса А с зеленой сертификацией около 35% уже введены в эксплуатацию, а 18% находятся на стадии строительства, рассказал Бенуж, ссылаясь на выборку CORE.XP. По его словам, текущие заказы на оценку и сертификацию новых проектов свидетельствуют о том, что конкуренция и спрос в этом сегменте будут только расти.