Управляющие снова заманивают инвесторов на новостройки, суля им доходность в 15–25% годовых

УК «Промсвязь» создала фонды «Доступное жилье», чтобы инвесторы могли диверсифицировать портфели, приобретая паи фонда недвижимости с понятной стратегией в условиях, когда ставки по депозитам не оправдывают ожидания, а цены золота и акций сильно колеблются, говорит управляющий директор Промсвязьбанка по доверительному управлению Иван Гелюта.

По данным социологов, для подавляющего большинства россиян жилая недвижимость была и остается самым надежным вложением денег. Но заработать на инвестициях в готовое жилье сейчас удается немного: за прошлый год рост цен не превышал 6%.

Другое дело – инвестиции в жилье на начальной стадии строительства. Вложения от котлована до регистрации жилья в собственность могут принести существенно больше. «Цена квадратного метра с нулевой стадии строительства к моменту завершения монтажных работ возрастает на 20–25%. Особо успешные проекты могут иметь более высокую доходность. А после оформления в собственность жилье автоматически дорожает еще на 5–7%», – говорит руководитель аналитического центра TEKTA Group Елена Крылова. На этой «строительной марже» зарабатывают многие состоятельные инвесторы – цена ликвидной недвижимости в Москве и ближайшем Подмосковье начинается от 3 млн руб.

Теперь такая возможность появляется и у не столь крупных инвесторов. В последнее время несколько управляющих компаний создали закрытые ПИФы строящегося жилья для неквалифицированных инвесторов с относительно недорогим входным билетом – от 60 000 (ЗПИФ «Мортон Кучино») до 1 млн руб. (ЗПИФ «Сбербанк – Жилая недвижимость», см. таблицу).

Фонды «Сбербанк управление активами», «Промсвязи», «Евразии», «ГФТ капитала» созданы на минимально возможные для ЗПИФа три года. «Сегодня инвесторы не хотят замораживать свои средства на более длительный период», – объясняет директор отдела управления фондами недвижимости УК «Сбербанк управление активами» Алексей Новиков.

«Рынок недвижимости для частных инвесторов после 2008 г. фактически умер, теперь, чтобы зарабатывать, нужно выбивать у застройщиков серьезные скидки, а для этого нужно быть крупным инвестором, к примеру фондом», – добавляет управляющий фондом «НСКА новостройки» Юрий Гольдберг.

«После событий на Кипре и скачков на валютном рынке интерес клиентов к рынку недвижимости велик, – констатирует гендиректор УК «Капиталъ ПИФ» Роман Шемендюк. – Поэтому мы планируем провести доразмещение паев ЗПИФа «Стройкапиталъ» (создан в 2012 г., инвестирует строительство жилья экономкласса в Краснодаре), как только подберем очередной объект».

УК «Евразия» уже зарегистрировала еще два фонда под будущие объекты ГК «Мортон» в Красногорске и Южном Бутове, которые обещает продавать по той же схеме, что и ЗПИФ «Мортон Кучино» (см. врез).

Во что инвестируют ЗПИФы

Новые фонды инвестируют или будут инвестировать средства пайщиков в строящиеся жилые дома в Москве и ближайшем Подмосковье.

Единственный объект фонда «Доходное жилье 2» («Промсвязь» завершает продажу паев в конце апреля) – малоэтажный жилой комплекс «Кореневский форт» в 10 км от МКАД в Некрасовке, куда через 2–3 года придет новая линия метро.

УК «Евразия» совместно с ГК «Мортон» и компанией «М-финанс» на прошлой неделе начала розничную продажу паев ЗПИФа «Мортон Кучино» (см. врез) на сумму, эквивалентную стоимости 1 кв. м в панельных новостройках «Мортона» в Железнодорожном.

«Сбербанк управление активами» создал фонд «Жилая недвижимость» не под конкретный объект, а под саму идею инвестиций в строящееся жилье, – говорит Новиков, – УК планирует наполнять фонд квартирами в разных объектах разных застройщиков. Фонд будет вкладывать в наиболее востребованные объекты, где возможна ипотека. Это жилье в Москве и Подмосковье ценой 3–5 млн руб. за квартиру от девелоперов с положительной кредитной историей в Сбербанке». Размещение паев завершается, но в мае планируется допразмещение.

В конце мая – начале июня планируется и дополнительный выпуск паев ЗПИФа «НСКА новостройки» («ГФТ капитал»), говорит Гольдберг. Активы этого фонда тоже диверсифицированы: это блоки до 10 квартир в ЖК «Новая Трехгорка» («СУ-155»), ЖК «Сакраменто» («Мортон») в Балашихе и ЖК «Геолог» («ИССИ инвест») в Красногорске. Его паи можно в любой момент приобрести в компании «Анкор инвест».

Доход не гарантирован

Управляющие настроены обеспечить пайщикам доход выше депозитов. «Целевая доходность нашего фонда – 16% годовых, но я считаю, что чистая доходность для пайщиков составит более 20% годовых», – говорит Новиков. Доходность таких фондов должна составить не менее 15% годовых – такой дисконт, по словам Гольдберга, застройщики готовы давать оптовому покупателю «нулевых» квартир, чтобы не брать более дорогой кредит в банке.

Никаких гарантий, разумеется, нет. Главный риск пайщиков в том, что за время работы фондов цены на недвижимость упадут. К нему стоит добавить риск несвоевременной сдачи объектов (от него фонды пытаются защититься, выбирая проверенных застройщиков, лучше – клиентов родственных банков).

Есть и риск некорректного поведения УК, например распродажи готовых объектов из фонда по заниженной цене, что нередко случается в небольших закрытых западных фондах (REIT), ориентированных на мелкого вкладчика. Участники рынка считают этот риск таким же, как в других видах инвестиций.