Финансы
Бесплатный
Александр Щеглов

Новые ипотечные инструменты АИЖК помогут банкам привлекать фондирование

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию старается создать рынок межбанковского кредитования под залог ипотечных закладных, который поможет менее крупным банкам с получением финансирования

Для российских кредитных организаций наступает не самый простой период. С одной стороны, ЦБ ограничивает высокомаржинальное потребительское кредитование, с другой - постепенно вводит базельские нормативы, которые ужесточают требования к банковскому капиталу и ликвидности. Труднее всего придется небольшим частным и региональным банкам. Им необходимо развивать новые направления кредитования и новые способы привлечения недорогого фондирования.

Опыт других стран показывает, что по мере развития рынка происходит постепенный переход от краткосрочного потребительского кредитования к долгосрочному целевому, прежде всего к ипотечному кредитованию. Однако банкиры обычно сетуют, что ликвидности для выдачи длинных кредитов не хватает, а риски при ипотечном кредитовании в России все еще слишком высоки. Все это не позволяет снизить ставки и удлинить сроки кредитования - и препятствует развитию ипотеки.

Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, будучи институтом развития ипотечного рынка, предлагает кредитным организациям различные способы рефинансирования ипотечных кредитов. В 2014 г. к уже известным рынку продуктам АИЖК - выкуп закладных, опционы и поручительства по ипотечным ценным бумагам - добавятся два новых: система стандартизированного краткосрочного кредитования под залог ипотечных активов (ССК) и мультиоригинаторная секьюритизация. Эти продукты предназначены в первую очередь для универсальных и ипотечных банков, находящихся за пределами топ-20. В отличие от крупнейших участников рынка банки из этой категории, как правило, не имеют возможности получить дополнительные средства на международных рынках капитала, но нуждаются в привлечении ликвидности для выдачи новых кредитов.

Такой инструмент, как предоставление кредитов под залог закладных, уже хорошо знаком участникам ипотечного рынка. АИЖК развивает этот механизм с 2010 г. В случае с ССК задача агентства заключается не в том, чтобы профинансировать эти кредиты, а в создании рынка межбанковского кредитования под залог ипотечных закладных. Кредиторами на этом рынке будут выступать крупные российские и иностранные банки. До конца 2013 г. будет проведено несколько пилотных сделок в рамках новой системы.

Кредиты сроком до одного года позволят небольшим банкам - потенциальным эмитентам накопить достаточный объем кредитов на балансе для последующего включения их в состав ипотечного покрытия облигаций. Практика показывает, что экономически целесообразно секьюритизировать пул закладных не менее чем на 3 млрд руб. ССК повысит устойчивость мелких и средних банков, имеющих на балансе ипотеку, за счет диверсификации источников фондирования.

Задача АИЖК заключается и в том, чтобы снизить риски сделки кредитования под залог ипотечных закладных, а значит, - и ставку для банка-заемщика. Если банк-заемщик не погасит кредит, выданный под залог ипотечного портфеля, или грубо нарушит иные условия сделки, банк-кредитор в соответствии с договором будет вправе обратиться к агентству с требованием выкупить заложенный ипотечный пул и погасить долг за банк-заемщик.

Еще одним фактором, снижающим риски сделки, становится повышенный контроль качества залога в течение всего срока сделки. Закладная и кредитное досье будут храниться в депозитарии. Сервисный агент проконтролирует качество обслуживания ипотеки заемщиком-физлицом, проследит за своевременностью внесения платежей. Если банк-заемщик не исполнит свои обязательства, а ипотечный пул будет подлежать выкупу агентством, сервисный агент обеспечит дальнейшее сопровождение портфеля кредитов.

Кроме того, как и во многих других случаях, АИЖК создает инфраструктуру и стандарты рынка. Сейчас на утверждении Центрального банка находятся стандарты депозитарного учета закладных, разработанные крупнейшими российскими депозитариями совместно с АИЖК и Национальной фондовой ассоциацией. Отчетность и контрольные процедуры в сделках ССК будут аналогичны отчетам и процедурам в сделках секьюритизации. Таким образом, ССК не только обеспечит банки дополнительным источником фондирования, но и позволит лучше подготовить выпуски ипотечных ценных бумаг.

Объемы кредитования пока в стадии определения. На данный момент планируется, что одна сделка может быть заключена на срок 6-12 месяцев, а объемы кредита будут ограничены интервалом от 500 млн до 3 млрд руб.

Под какую ставку будут выдаваться кредиты? Разумеется, как и во всех остальных случаях, она прежде всего будет зависеть от конъюнктуры рынка. Однако в случае с кредитованием под пулы ипотечных закладных ставка за счет дополнительных гарантий АИЖК может быть ниже той, что банк-заемщик может получить на рынке публичного долга.

Создание ССК - это часть долгосрочной стратегии развития группы АИЖК. Агентство ставит своей целью развивать вторичный рынок ипотечных облигаций, привлекательный для институциональных инвесторов, в первую очередь долгосрочных, таких как пенсионные фонды. На данном этапе банкам-оригинаторам в силу нехватки опыта требуется помощь в подготовке и проведении эмиссий ипотечных облигаций, необходимо также формирование эффективной рыночной инфраструктуры. ССК дополнит линейку уже существующих программ АИЖК, таких как выкуп ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), предоставление поручительства по ИЦБ. Логическим продолжением ССК является еще один новый продукт - мультиоригинаторная платформа секьюритизации. На ней различные банки с небольшими пулами ипотечных закладных могут объединиться в одну сделку секьюритизации. Она будет структурирована таким образом, что каждый оригинатор получит разную доходность в зависимости от качества пула, который он принес в покрытие. Дополнительно АИЖК может укрепить сделку своим участием, что одновременно увеличит доходность оригинаторам и снизит риски старшего транша облигаций, выкупаемого рыночными инвесторами.

Успех проекта ССК зависит от готовности банков-кредиторов финансировать подобные сделки. Сейчас АИЖК совместно с Газпромбанком реализует пилотный проект. В частности, залог заемщика будет размещен в депозитарии Газпромбанка, так как по условиям программы залог должен находиться в независимом от банка-заемщика депозитарии. Потенциальные заемщики - представители некрупных банков, участники пилотного проекта - уже отмечают более низкие затраты по таким сделкам по сравнению с другими видами фондирования. Кстати, кредитная организация в создаваемом механизме может выступать в разные периоды как заемщиком, так и кредитором, следовательно, у банка появляется сразу несколько новых направлений бизнеса.

Автор - заместитель гендиректора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать
Читать ещё
Preloader more