Гарантия возврата средств соинвесторам строительства жилья окончательно решит проблему обманутых дольщиков

Новая норма поможет снизить себестоимость строительства, поскольку будет способствовать замещению дорогого банковского кредита дешевыми средствами дольщиков

Каждый из нас хочет жить в комфортном жилье. Тем не менее темпы роста спроса на него столь высоки, что большинству граждан не угнаться за постоянным ростом цен на недвижимость. Возможным вариантом решения проблемы является ипотечный кредит и/или покупка жилья на этапе строительства.

Однако всем печально известна проблема обманутых дольщиков - недостроенные коробки украшают многие российские города.

Проблему обманутых дольщиков последовательно решает 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Сначала закон пресек практику «двойных продаж», обязав регистрировать права дольщиков на ранних этапах, затем ввел жесткую ответственность за нецелевое использование средств дольщиков. И, наконец, с 1 января 2014 г. он обязывает каждого застройщика в момент продажи прав на недостроенное жилье предоставлять 100-процентную гарантию возвратности средств в одной из трех форм: банковское поручительство, страховка от профессионального объединения застройщиков - Общества взаимного страхования застройщиков (ОВС застройщиков) или страховая защита от имени коммерческого страховщика. Если гаранты (страховщики, ОВС, банкиры) будут исправно платить в пользу соинвесторов строительства жилья, то проблема обманутых дольщиков будет решена окончательно.

Как любое позитивное начинание, новая норма сразу же подверглась критике: действительно, за стоимость поручительства или страховки придется платить, и, конечно, она в какой-то части будет переложена на покупателя жилья. Однако в макроэкономическом плане это неверно: принятие данной нормы будет содействовать как раз снижению себестоимости строительства, поскольку способствует замещению дорогого банковского кредита дешевыми средствами дольщиков. Ситуация очень напоминает мне 2004 г., когда вводился закон о страховании вкладов. Его ругали и крупные, и мелкие банкиры. Но спустя год все благодарили автора закона Павла Медведева за то, что люди перестали бояться банкиров, вынули деньги из-под матрасов и понесли их в банки - притока депозитов хватило всем, и крупным, и мелким.

Аналогично и сейчас - не все застройщики понимают выгоду от закона. В основе их критики - рост расходов на страхование. Но любой застройщик подтвердит, что для финансирования стройки он привлекает кредит в размере 35-45% от себестоимости строительства. Причем ставка по такому кредиту 18-24% годовых, что очень дорого! Если дольщики перестанут бояться рисков стройки, то застройщик сможет отказаться от дорогого банковского кредита, что позволит снизить себестоимость на 5-8%. Уверен, что через год-другой все будут так же выражать слова благодарности авторам закона.

Сложности при реализации закона возникли с неожиданной стороны: страховой рынок оказался не готов оперировать столь крупными рисками, не имея качественных инструментов андеррайтинга и контроля строительства. Страховать ответственность застройщика - бизнес непростой, поскольку оценивается в первую очередь репутация застройщика, а не математический расчет.

Решение вопроса о страховании ответственности застройщика через профессиональное сообщество ОВС, на мой взгляд, самое правильное. Строители сами смогут отфильтровать добросовестных застройщиков и достроить объект в случае банкротства кого-то из них. Однако членство в ОВС содержит и существенные подводные камни. Члены такого общества отвечают всем своим имуществом по ошибкам других, поэтому, если они будут плохо анализировать объекты, им придется каждый раз скидываться, платить и платить.

По этой причине многие строители не хотят вступать в ОВС. Для них остается сегмент банковского поручительства и коммерческого страхования.

Если с банковским поручительством все более или менее понятно (внеси залог, плати около 4% годовых, что достаточно дорого), то с коммерческим страхованием чуть сложнее. Ключевая проблема состоит в концентрации рисков. Несмотря на то что страхуется отдельный договор долевого строительства, в случае дефолта застройщика платить придется за весь объект, т. е. за весь дом. Минимальная стоимость типового четырехподъездного дома в регионе составляет примерно 250 млн руб. При этом в общей практике имущественного страхования страховщики стараются «держать на себе» риски в объеме не более 100 млн руб. Значит, встает проблема №1: кто возьмет подобные риски в перестрахование? Понятно, что в итоге через процедуру суброгации и банкротства страховщик возместит себе часть ущерба (т. е. итоговый убыток будет меньше, чем выплата дольщикам), но выплачивать страховку дольщикам необходимо в 100-процентном объеме сразу же после решения суда. Получается, что банк или страховщик должны иметь значительный запас прочности в виде капитала, чтобы оперировать подобными рисками.

Страховщики справедливо указывают на отсутствие инструментов контроля застройщика как серьезное препятствие для развития данного вида страхования. Однако логика авторов закона проста: если у застройщика плохая репутация - не страхуйте его. В общем-то, возразить нечего.

Если репутация у застройщика положительная, то вторым по значимости следует считать финансово-маркетинговый риск. Ключевое слово - финансовый. Напомню, что у застройщика для ведения строительства существует три источника средств: собственные, заемные и средства дольщиков. Если застройщик ошибся в маркетинге и поток дольщиков недостаточен, он может исправить ситуацию за счет банковского кредита. Если у стройки есть 100-процентная гарантия финансирования (как, например, в программе «Стимул» АИЖК), то риск недостроя по этой причине можно считать ничтожным, и в этой части можно применять значимые понижающие коэффициенты по страхованию ответственности застройщика.

Конечно, рыночные страховщики хотят начать работать в данном виде страхования, поскольку у них уже есть сложившаяся клиентская база по строительно-монтажным рискам и во многих случаях - понимание репутации застройщика. Но риски слишком велики, и это главный тормоз в развитии данного направления. Пока никто, кроме СК АИЖК, не предложил перестраховочные емкости этому сегменту рынка, однако риск более 500-600 млн руб. по одному объекту строительства СК АИЖК тоже удержать на себе, скорее всего, не сможет. Получается, что рынок коммерческих страховщиков будет ограничен объектами строительства до 1 млрд руб. Остальное - за ОВС или банками.

Теперь остается ждать, когда рынок почувствует выгоды от внедрения новых норм этого закона. Застройщики с ненадежной репутацией, не получив соответствующих гарантий в пользу дольщиков, неизбежно уйдут с рынка, а добросовестные за счет отказа в будущем от дорогого банковского кредита смогут снизить себестоимость строительства. По моим ожиданиям, уже через год эти тенденции начнут ощущаться на практике, а у застройщиков исчезнет негативное отношение к такой форме укрепления их авторитета.

Автор - генеральный директор СК АИЖК

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать