Каковы перспективы ипотеки в условиях ограниченной ликвидности

В последнее время большинство участников российского ипотечного рынка столкнулись с трудностями в привлечении ликвидности для выдачи новых кредитов. Во многом это связано с введенными в отношении ряда банков санкциями со стороны США и ЕС, которые затрудняют заимствования на зарубежных рынках, а также с повышением Центральным банком ключевой ставки и направлением пенсионных накоплений в 2015 г. на покрытие текущих расходов госбюджета.

Ипотечное кредитование остается флагманом развития всего банковского сектора, и вопрос сохранения темпов выдачи кредитов и удержания ставок по ним обсуждается на самом высоком уровне. В начале августа президент Владимир Путин дал поручение Банку России проработать вопрос о развитии рефинансирования и секьюритизации ипотечных кредитов, выданных на приобретение жилья на первичном рынке.

По нашим оценкам, введенные санкции в краткосрочной перспективе не окажут значительного влияния на рынок ипотеки. Банки активно используют действующие программы поддержки ликвидности Банка России, ВЭБа и АИЖК. Однако уже к концу года ограничительные меры со стороны зарубежных стран окажут негативное влияние на стоимость и объемы привлечения средств не только банками, в отношении которых они введены. Смягчить ситуацию можно, если кредитные организации найдут альтернативные источники фондирования или получат дополнительную государственную поддержку, что достаточно вероятно.

Подобные механизмы уже ранее реализовывались. Примером может послужить программа ВЭБа по инвестированию в проекты строительства доступного жилья и ипотеку, действовавшая в 2010-2013 гг. Ее итоги доказали, что предоставление целевого льготного финансирования стимулирует рост кредитования при покупке жилья на первичном рынке. Например, в первом полугодии 2014 г. мы наблюдали динамичный рост объемов выдачи ипотечных кредитов на уровне 40% по отношению к соответствующему периоду прошлого года. Почувствовав, что банки возобновили кредитование строительной отрасли и заемщиков, застройщики стали вести себя более уверенно, что сказалось на росте доли сделок с ипотекой при покупке первичного (строящегося) жилья. По оценкам АИЖК, каждая четвертая квартира в стране приобретается при помощи ипотеки. Для жилья в новостройках эта доля составляет как минимум 40-50%. Поддержка ипотеки в данном секторе крайне важна для сохранения и наращивания темпов жилищного строительства.

В то же время основным фактором, снизившим эффект от реализации программы ВЭБа, стала ее недостаточная продолжительность. С учетом времени строительства жилья, государственной регистрации прав собственности и подготовки выпусков ипотечных ценных бумаг срок такой программы, по нашим оценкам, должен составлять не менее пяти лет.

Проанализировав предварительные итоги и учитывая текущие реалии рынка ипотечного кредитования и долгового рынка, АИЖК выступило с инициативой разработать (по аналогии с программой ВЭБа) долгосрочную программу рефинансирования облигаций с ипотечным покрытием. В состав покрытия будут также включены ссуды, выданные на приобретение жилья на первичном рынке. Рефинансирование таких кредитов может осуществляться путем проведения Банком России операций длинного репо с указанными ценными бумагами. Срок таких операций целесообразно установить до 3-5 лет. Сейчас ЦБ проводит сделки репо длительностью в неделю, в редких случаях - до года.

Чтобы начать предоставлять ликвидность таким образом, необходимо внести изменения в нормативные акты Банка России, которые предусматривают автоматическое включение в ломбардный список ЦБ облигаций с ипотечным покрытием, отвечающих закрытому перечню требований, установленных ЦБ в рамках такой программы. Кроме того, необходимо обеспечить возможность проведения операций биржевого репо с данными бумагами без предъявления требований о наличии биржевых котировок по ним.

В качестве еще одной меры для сокращения сроков рефинансирования банками своих портфелей целесообразно рассмотреть возможность включения в состав ипотечного покрытия кредитов под залог долевого участия в строительстве. Сейчас в соответствии с требованиями Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» в состав ипотечного покрытия облигаций помимо ипотечных кредитов (займов) могут быть включены только требования, обеспеченные залогом незавершенного строительства в объеме до 10% совокупного ипотечного покрытия. В качестве альтернативы можно использовать механизм залоговых облигаций в рамках недавно принятых поправок в закон «О рынке ценных бумаг», однако в этом случае минимальный размер кредитной поддержки со стороны самого банка должен быть не менее 20% от выпуска. На наш взгляд, правильнее было бы исключить это требование из закона и передать регулятору право использовать размер кредитной поддержки банка в качестве инструмента мотивации/демотивации в зависимости от вида актива (потребкредиты, автокредиты, кредиты на стадии строительства и др.).

Еще одно опасение, которое высказывает большинство участников рынка, связано с возможными трудностями в части присвоения рейтингов залоговым ценным бумагам, в первую очередь обеспеченным залогом долевого участия в строительстве, в связи с более высокими рисками. Чтобы снизить кредитный риск по таким сделкам, мы предлагаем страховать его в соответствии с едиными публичными условиями страхования, которые следует законодательно установить.

Последние события на рынке показали, что очень важно создать отечественную инфраструктуру для проведения сделок секьюритизации. В частности, рынок нуждается в надежных компаниях по управлению и учету специализированных эмитентов, а также в проверенной методике оценки качества ценных бумаг, применяемой рейтинговыми агентствами или иными авторитетными институтами, в том числе теми, деятельность которых не находилась бы в зависимости от внешних санкций и других ограничительных мер, направленных против России. Очень важно, чтобы этот экспертный центр был поднадзорен некоему коллегиальному органу или группе экспертов, в которую войдут представители ведущих игроков ипотечного рынка. С последними мы уже начали обсуждение целесообразности и формата данной услуги.

Автор - исполнительный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию