Чиновники придумали, как снизить ставку ипотеки

Минфин, ЦБ, Минэкономразвития и Дом.РФ разработали дорожную карту рынка ипотечных облигаций
Для исполнения национального проекта «Жилье» к концу 2024 г. ипотечный портфель банков должен распухнуть до 20,8 трлн руб. /Евгений Разумный / Ведомости

Минфин, ЦБ, Минэкономразвития и Дом.РФ завершили работу над дорожной картой рынка ипотечных облигаций – в ней 14 пунктов, пройти их нужно до конца 2020 г. 20 сентября ее утвердил первый зампред правительства, министр финансов Антон Силуанов. «Ведомости» ознакомились с копией документа, подлинность содержания подтвердили представители Дом.РФ и Минфина.

По подсчетам чиновников, для исполнения национального проекта «Жилье» к концу 2024 г. ипотечный портфель банков должен распухнуть до 20,8 трлн руб. – сейчас, по данным ЦБ, 7 трлн руб.

Так сильно увеличить выдачу ипотеки и одновременно снизить ставки помогут по мысли чиновников однотраншевые ипотечные облигации с поручительством Дом.РФ: банк продает закладные по кредитам «Дом.РФ – ипотечному агенту», а взамен получает облигации с поручительством Дом.РФ.

Это позволит банкам привлекать относительно недорогое фондирование, перераспределять риски и снижать нагрузку на капитал, говорит руководитель управления секьюритизации «ВТБ капитала» Андрей Сучков. Банки же остаются крупнейшими инвесторами в такие облигации, объясняет управляющий директор Дом.РФ Александр Гарифулин. Выкупив их, они экономят капитал за счет сниженного для этих бумаг риск-веса – до 20%, считает управляющий директор по рейтингам структурированного финансирования «Эксперт РА» Александра Веролайнен, правда, это не снимает процентного риска: пассивы банков в разы короче сроков ипотеки и сроков обращения бумаг, банкам важно, чтобы они могли перепродать их на рынке.

Чиновники хотят разрешить инвестировать в ипотечные облигации с гарантией Дом.РФ пенсионные накопления под управлением Государственной управляющей компании (ГУК) ВЭБ.РФ, средства госкомпаний и госкорпораций, накопления по военной ипотеке, а также отдавать их в репо Федеральному казначейству.

Когда ипотечные облигации войдут в список активов, куда госкомпании могут вкладывать средства, они будут конкурировать за место в их портфеле с другими высоконадежными активами, например ОФЗ и корпоративными облигациями с рейтингом ААА, говорит представитель Минфина: доля и размер инвестиций будут определяться предпочтениями госкомпаний и конъюнктурой рынка.

Сможет внести изменения в инвестиционную декларацию расширенного инвестиционного портфеля и ГУК (на 30 июня в нем было более 1,73 трлн руб.) и инвестировать в ипотечные облигации, говорит зампред правления ВЭБ.РФ Сергей Лыков, они полностью отвечают интересам будущих пенсионеров: «С одной стороны, это снижение рисков инвестирования за счет поручительства Дом.РФ и дополнительного обеспечения в виде пула кредитов, с другой – привлекательная доходность».

Чтобы снизить риски инвесторов, планируется поправить закон о банкротстве: исключить при банкротстве банка, выдавшего ипотеку, возможность оспаривать выплаты держателям облигаций и защитить обеспечение облигаций.

Чиновники хотят развивать и вторичный рынок облигаций – зарегистрировать программу биржевых облигаций с ипотечным покрытием на 7 трлн руб.: так удастся снизить издержки на секьюритизацию.

Все это позволит банкам к 2024 г. снизить ставки по ипотеке на 1–1,5 п. п., рассчитывают чиновники. Ипотечные бумаги могут служить драйвером снижения ставки, подтверждает руководитель инвестиционного центра блока «Управление благосостоянием» Сбербанка Сергей Щепилов: если, выдавая ипотеку, банк знает, что сможет ее легко секьюритизировать и быстро продать облигации, ему не нужно резервировать капитал на кредитный и процентный риски, а значит, появляется возможность удешевить его стоимость для заемщика. Нужен, правда, развитый рынок с разнообразием инвесторов и хорошей биржевой и информационной инфраструктурой, признает он.

На практике все зависит от банка и ситуации на рынке, подчеркивает директор инвестиционно-торгового департамента «Абсолют банка» Сергей Михайлов: «Банк может использовать средства от продажи портфеля закладных на другие цели, а значит, предпосылок для снижения ставок именно в ипотеке не будет». Банки, которые выпускали подобные бумаги, снижали ставки не сильнее других, до рыночного уровня, помнит он.

Доходность к погашению таких бумаг – 7–8% в зависимости от выпуска, говорит начальник отдела инвестидей «БКС брокера» Нарек Авакян, массовый инвестор с небольшими накоплениями вряд ли их купит – проще завести на вклад. А вот для консервативных инвесторов с большими активами это интересный вариант, ведь бумаги де-факто обеспечены государственной гарантией, уверен он.

С точки зрения кредитного риска для инвесторов это почти аналог ОФЗ, солидарна Веролайнен: «Проблема в прогнозировании их амортизации – заемщики могут погасить ипотеку досрочно». Но, напоминает она, в последнем выпуске ипотечных облигаций эту проблему удалось снять за счет свопа и инвесторам была предложена бумага с фиксированным графиком погашения. Но вряд ли такие выпуски будут массовыми, сомневается она.

По экономике последние выпуски максимально приближены к обычным за счет фиксированных ставки купона и дат выплат, говорит портфельный управляющий «Альфа-капитала» Евгений Жорнист: «Это снижает риски, но и премия к корпоративным облигациям первого эшелона ­сводится на нет».

Однотраншевая модель бумаг концентрирует риски на одном эмитенте, который транслирует его на бюджет, скептичен эксперт группы рейтингов структурированных финансовых инструментов АКРА Никита Борзов. Подобную модель уже использовали американские агентства Freddie Mac и Fannie Mae и на их спасение из бюджета США ушло около $200 млрд, напоминает он. Летом АКРА предложило другую модель, говорит Борзов, когда бумаги делятся на несколько траншей: младший абсорбирует возможные убытки, его забирает банк, а старший, более надежный, продается инвесторам, поэтому гарантия не требуется. Утверждение, что Дом.РФ перекладывает риск на бюджет, неверно, риск принимается за экономически обоснованную плату на условиях ценообразования, схожих с банковскими, возражает представитель Минфина.