В Госдуме предложили привязать ставку по льготной ипотеке к зарплате в регионах

Это может повлечь за собой рост цен на жилье, предупреждают эксперты
Введение дифференцированных ставок для регионов – полезная мера для тех регионов, где сейчас вялый спрос на недвижимость / Рамиль Ситдиков / РИА Новости

Спикер Госдумы Вячеслав Володин предложил рассмотреть возможность привязки размера ипотечной ставки к уровню среднего заработка в регионе. Об этом он заявил на пленарном заседании 28 октября. Это необходимо обсуждать, отметил он, чтобы граждане оставались в своих регионах и там не было дефицита трудовых ресурсов. «Посмотрите, у нас процентная ставка по ипотеке одинаковая для всех регионов, кроме регионов Дальнего Востока. Есть отличия по селу. Но, допустим, между Москвой и Костромой, Санкт-Петербургом и Псковом разницы нет. А было бы правильно привязать ставку к заработной плате и с учетом этого ее корректировать», – отметил Володин.

Внедрение дифференцированных ставок можно реализовать в рамках госпрограммы льготной ипотеки, уточнил позднее «Ведомостям» глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. По его словам, льготная программа под 7% показала свою эффективность, но максимальный размер кредита по программе сейчас 3 млн руб. – многие граждане не могут воспользоваться этими условиями из-за высоких цен на жилье. «Дифференцированные ставки – разумная идея для реализации льготной программы ипотеки, в том числе семейной, – отметил Аксаков. – Программа должна быть государственной и учитывать бюджетное обеспечение регионов». Для «богатых» регионов, считает Аксаков, должны действовать рыночные ставки. Средневзвешенная ставка в 15 крупнейших ипотечных банках составила 8,57% на 22 октября, следует из данных Дом.РФ.

По данным Росстата за июль 2021 г., самая высокая средняя заработная плата сейчас в Чукотском (128 657 руб.), Ямало-Ненецком АО (110 479 руб.) и Москве (108 520 руб.). Самая низкая – в Адыгее (33 678 руб.), на Алтае (34 503 руб.) и в Алтайском крае (32 377 руб.). Средняя зарплата по стране составила 55 170 руб. Регионами – лидерами по самой высокой стоимости квадратного метра, согласно данным Дом.РФ на конец октября этого года, стали Москва (224 784 руб.), Санкт-Петербург (140 329 руб.) и Сахалинская область (121 900 руб.). Ямало-Ненецкий АО также занимает верхние строчки рейтинга (98 808 руб.). Дешевле всего квадратный метр жилья в Кабардино-Балкарской Республике (27 962 руб.), Дагестане (21 446 руб.) и Ингушетии (24 096 руб.). В Алтайском крае, в Республиках Алтай и Адыгея показатель находится в диапазоне от 51 000 до 53 000 руб. Средняя стоимость квадратного метра по России – 106 057 руб.

106 057 руб.

такова средняя стоимость квадратного метра по России 

Сейчас в России действуют четыре программы ипотеки с господдержкой – под 7%, семейная со ставкой 6%, дальневосточная (от 0,1 до 2%) и сельская (от 0,1 до 3%). Программа под 7% – самая популярная сейчас среди льготных госпрограмм, по ней уже выдано 621 100 кредитов на 1,9 трлн руб. из запланированных бюджетом 2,4 трлн руб. Недавно программу расширили на частные дома. Фактическая ставка, которую сейчас предлагают банки, гораздо ниже 7%. У 15 крупнейших ипотечных банков, по данным Дом.РФ, средняя ставка по льготной ипотеке держится на уровне 5,9%. Программу льготной ипотеки с 1 июля урезали – ставку увеличили с 6,5 до 7%, а предельную сумму кредита снизили до 3 млн руб.

Льготная ипотека запускалась в разгар кризиса в апреле 2020 г., чтобы граждане могли покупать жилье в кредит по низкой ставке, а застройщики – поддержать спрос. Сначала эффект для населения был: после запуска программы вместе со снижением ключевой ставки ипотечный платеж по новостройкам снизился в среднем на 15% по России, писали «Ведомости». Но стоимость нового жилья росла слишком быстро, и экономия для заемщика начала падать. В итоге для Москвы эффект от низких ставок был полностью нивелирован в феврале 2021 г., когда для заемщиков ипотечный платеж превысил показатель 2019 г., а уже в мае этого года экономия сошла на нет практически для половины российских регионов.

Если государство будет субсидировать программу, то решение выглядит вполне логичным, считает руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы финансового факультета Финансового университета Александр Цыганов. Но он сомневается, что дифференцированные ставки решат проблему с доступностью жилья в регионах, так как на этот фактор больше влияет не ставка по ипотеке, а общий уровень доходов населения. Цыганов также видит риск перетока населения из региона с менее доступными ставками в регион с более привлекательными предложениями по ипотеке. «Вопреки намерениям правительства, которые связаны с решением проблемы миграции населения из регионов, может сработать обратный эффект», – считает эксперт.

«Ручное» управление процентными ставками банков никак не способствует эффективному функционированию рынка, считает старший кредитный специалист Moody’s Ольга Ульянова. Она отмечает, что средний заработок в регионе уже влияет на цену недвижимости в нем, ипотечные ставки же зависят от стоимости длинного фондирования банка. Плюс цифровая трансформация делает реализацию предложения практически невозможной, так как можно работать, оформлять ипотеку и покупать недвижимость в разных регионах, говорит Ульянова. Риски видит и младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Вячеслав Путиловский: снижение ставки может повлечь за собой рост цен на жилье, которое подпадает под программу поддержки.

Идея привязки размера льготной ставки по ипотеке к уровню зарплат в регионах интересна и как мера поддержки населения, и как точка роста выдач ипотечных кредитов, считает главный аналитик «Росбанк Дом» Ирина Бабина. Но помимо введения дифференцированных ставок нужно улучшать образование, здравоохранение и совершенствовать меры социальной поддержки, чтобы люди оставались жить в регионах.

Девелоперы поддерживают введение дифференцированных ставок для регионов. Это полезная мера для тех регионов, где сейчас вялый спрос на недвижимость, считает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов. По его мнению, она позволит снизить размер ежемесячного платежа, повысить доступность ипотеки, увеличить спрос на жилье и доходность региональных рынков.

На фоне недавнего роста ключевой ставки на 0,75 п. п. до 7,5% и ожиданий очередного ее роста любые предложения по снижению ставок по ипотеке и повышению ее доступности – положительный сигнал для рынка, отмечает акционер и управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко. При этом средний заработок в регионе не может являться единственным критерием для дифференциации ставки, важно учитывать объемы ввода и строительства жилья, уверена коммерческий директор Regions Development Ольга Гусева.

Представители Банка России и Минфина не ответили на запрос.

В подготовке статьи участвовал Вадим Арапов