Банкам раздали новые лимиты по госпрограмме льготной ипотеки

Правда, лимита кредита в 3 млн рублей хватит в Подмосковье лишь на коробку
Условия льготной программы на строительство частного жилья не отличаются от основной программы / Евгений Разумный / Ведомости

Банки получили от государства новые лимиты по льготной ипотеке в 7%, после того как программу распространили на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). «Ведомости» рассчитали, как распределились лимиты между банками, на основе данных Дом.РФ, оператора программы. Правительство увеличило финансирование по программе на 320 млрд руб. до 2,4 трлн.

Условия по льготной программе на строительство частного жилья не отличаются от основной программы: максимальная ставка – до 7%, сумма кредита – до 3 млн руб. для всех регионов. Первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости жилья. Ряд банков (Сбербанк, ВТБ) начали принимать заявки на получение кредита с конца октября.

Сбербанк получил дополнительные 172 млрд руб., показали расчеты «Ведомостей»: теперь лимит крупнейшего банка страны составляет 1,1 трлн руб., неизрасходованная его часть – 202 млрд руб. ВТБ выделили 71,7 млрд руб., лимит банка теперь 466 млрд руб., а остаток – 110 млрд руб. При этом в ВТБ считают, что и прежнего лимита хватило бы на выдачи даже с учетом расширения программы на частное жилье как минимум до 1 июля 2022 г. – срока окончания программы под 7%, говорит представитель госбанка. Такая позиция основана на ярко выраженной сезонности рынка ИЖС и ограничении суммы кредита в 3 млн руб., пояснил он.

Среди еще четырех крупнейших банков по размеру полученных денег средства распределились так: Альфа-банку выделено 22,3 млрд руб., совокупный размер лимита увеличен до 172,8 млрд руб. (остаток – 40 млрд руб.), Промсвязьбанку (ПСБ) дали дополнительные 21,7 млрд руб. (лимит – 108,6 млрд руб., остаток – 41,8 млрд руб.), сам банк выдавать ипотеку под 7% на ИЖС еще не начал. Россельхозбанк и Росбанк получили поровну – 5,7 млрд руб., их лимиты увеличились до 71,3 млрд и 36,3 млрд руб. соответственно.

Уже работают

У правительства уже имеется опыт распространения льготных ипотечных программ на строительство частных домов – это семейная ипотека (с апреля), дальневосточная и сельская. С 1 июля семейную ипотеку распространили на семьи с одним ребенком, если он родился не ранее 1 января 2018 г. Ставка – 6%, а максимальная сумма кредита по программе для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей составляет 12 млн руб., для остальных регионов – 6 млн руб. Сельская ипотека выдается и на строительство частных домов по ставке до 3%, одно из условий – жилье должно располагаться в сельском поселении, рабочем поселке, поселке городского типа или городе с населением до 30 000 человек. Москва, Московская область и Санкт-Петербург в программе не участвуют, для остальных регионов установлены лимиты от 3 млн до 5 млн руб. Дальневосточная ипотека по ставке до 2% распространяется на жилую недвижимость в Дальневосточном федеральном округе, она не должна стоить дороже 6 млн руб.

На первых этапах финансирование ИЖС может оттянуть на себя до 10% от общего финансирования программы, оценила старший кредитный специалист банковской группы Moody’s Ольга Ульянова. Но со временем эта доля будет возрастать по мере набора сегментом ИЖС популярности среди покупателей и банков-кредиторов, отмечает она.

По последним данным Дом.РФ, банки уже выдали кредитов на 1,94 трлн руб. по льготной ипотеке под 7% с момента запуска программы в апреле 2020 г. В крупнейших ипотечных банках, где уже начали выдавать кредиты на ИЖС под 7%, не смогли оперативно предоставить данные выдач. В Сбербанке видят спрос на такие кредиты, сообщил его представитель. Расширение льготных условий на сегмент ИЖС станет одним из факторов, которые могут привести к двукратному росту объемов этого рынка в 2022 г., отметил представитель ВТБ.

В октябре, по предварительным данным ЦБ, ипотека стала единственным сегментом кредитования физических лиц, темпы роста которого ускорились: на 2,3% после 2,1% в сентябре и 1,8% в августе. Основной вклад в увеличение темпов роста внесли основные госпрограммы поддержки – семейная и льготная под 7%, на каждую из которых пришлось по 40 млрд руб. в месяц. В октябре банки выдали ипотечных кредитов на 507 млрд руб., следует из данных Frank RG.

Дом за три миллиона

Средний размер на покупку готовой загородной недвижимости с участком в рамках стандартных ипотечных программ составляет 4,3 млн руб., рассказала «Ведомостям» руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина. При этом, добавила она, ставка колеблется от 9,6 до 10,3% в зависимости от риск-профиля клиентов.

Для Московского региона размер кредита должен быть 7 млн руб., сообщил представитель ГК «Инград»: там за 3,6 млн руб. (льготный кредит и первоначальный взнос 15–20%) с помощью официального подрядчика построить дом почти нереально. Теоретически возможно поставить коробку из самого дешевого кирпича и без отделки площадью 70–90 кв. м. Стоимость квадратного метра дома зависит в первую очередь от качества стройматериалов, а также от стоимости земли (инфраструктуры поселка), если говорить о домах в организованных поселках, добавил он.

У официального подрядчика на 3,75 млн руб. (с учетом первоначального взноса 15%) можно заказать постройку двухэтажного дома площадью 120 кв. м из газобетонных блоков, рассказал учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов, но это без утепления крыши, с покрытием металлочерепицей, без внешней отделки (без фасада, подшива свесов кровли, окон и межэтажных лестниц). При этом каркасные технологии не будут дешевле, чем строительство домов из камня или из бруса, добавил эксперт, если дом-«каркасник» стоит дешевле каменного, значит, при постройке использованы некачественные материалы, мало утеплителя и он не соответствует нормам.

Риски кредитования частного жилья

Кредитование ИЖС несет в себе значительные операционные расходы для банков и их партнеров, что связано с выездом на место для оценки объекта недвижимости, более сложными работами по подбору аналогичных объектов, более низкой – по сравнению с многоквартирным жилым домом – степенью стандартизации объекта, указала на возможные риски Ульянова. При этом индивидуальные дома за счет большей площади и наличия земельного участка стоят дороже. По этим причинам, по словам Ульяновой, частные домовладения имеют более низкую ликвидность, что вряд ли изменится в ближайшие годы, несмотря на поступательный рост популярности загородного жилья.

На рынке ИЖС действуют иные строительные стандарты по сравнению с многоквартирными домами и высока доля самостоятельных построек, которые не всегда соответствуют нормам, говорил весной зампредседателя правления ВТБ Анатолий Печатников. По его словам, программы ИЖС могут стать популярными при комплексной проработке стандартов, которым должны соответствовать дома. Это могут быть, например, внедрение системы аккредитованных подрядчиков и субсидирование ставки.

Риски могут начать расти, если произойдет значительная коррекция цен на недвижимость вкупе с ухудшением финансового состояния заемщиков, полагает аналитик Fitch Антон Лопатин. При этом, по его словам, ликвидность залога безусловно важна, так как в случае дефолта заемщика менее ликвидные объекты потребуют большего дисконта при продаже.