Средняя сумма ипотечного кредита обновила рекорд

Это произошло в результате увеличения ставок и цен на недвижимость
Ипотека останется самым устойчивым с точки зрения темпов роста и качества активом / Максим Стулов / Ведомости

В ноябре средний размер ипотечного кредита в России обновил исторический максимум, достигнув отметки 3,25 млн руб., свидетельствуют данные аналитической компании Frank RG. По сравнению с предыдущим месяцем показатель увеличился на 4%, а год к году – на 26%. Всего в ноябре россияне оформили 159 300 жилищных кредитов на 517,9 млрд руб.

Предыдущий рекорд по среднему объему ипотеки – 3,12 млн руб. – был установлен в октябре этого года. Тогда банки выдали 161 900 ипотечных кредитов на 505,9 млрд руб. Всего с начала года россияне оформили 1,7 млн жилищных кредитов на 5,11 трлн руб. Это на 1,2 трлн руб. больше, чем годом ранее.

Средний размер кредита растет, потому что увеличиваются цены на квартиры, а также снижается первоначальный взнос, полагает аналитик группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Дмитрий Рышков. Тенденция на снижение первого взноса могла усилиться в преддверии новых раундов повышения ставок по ипотеке, считает аналитик.

Рост среднего размера ипотечного кредита может быть обусловлен относительно низкими ставками, считает директор группы «Финансовые институты» S&P Global Ratings Сергей Вороненко. «При более низкой ставке заемщик мог получить большую сумму кредита, при этом уровень его долговой нагрузки был приемлемым, – говорит Вороненко. – При этом из-за относительно низких процентных ставок увеличился спрос, а вслед за ним цены на недвижимость».

Размер просроченной задолженности по ипотеке снижается

На конец октября объем портфеля ипотечных ссуд увеличился на 1,9% по сравнению с сентябрем и достиг 11,4 трлн руб. Размер доли просрочки находится на уровне 0,6% начиная с июля этого года. В абсолютных значениях размер просроченной задолженности даже снижается – с 64,5 млрд руб. в сентябре до 63 млрд руб. в октябре, следует из последних данных ЦБ на 1 ноября. По мнению экспертов, снижение доли просрочки свидетельствует о том, что россияне считают недвижимость важным личным активом и готовы дисциплинированно обслуживать ипотечные кредиты ценой экономии на прочих расходах. 
За период с марта 2020 г. по сентябрь 2021 г. заемщики реструктурировали 50 млрд руб., или 0,4% совокупного портфеля ипотечных кредитов, в связи с падением доходов из-за пандемии. 

В России индекс цен на рынке первичной недвижимости, который рассчитывает Росстат, повысился более чем на 12% в 2020 г. и на 13% в первом полугодии 2021 г. По словам Вороненко, средний коэффициент одобрения заявок составлял около 61%, по субсидированным программам – 65%, что не свидетельствует о снижении стандартов оценки заемщиков в целом по системе.

По данным ЦБ, в III квартале 2021 г. доля новых выдач ипотечных кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой (чьи платежи по всем обязательствам превышают 80% от их дохода) достигла примерно 25% выдач. При этом более половины из них приходится на кредиты с первоначальным взносом более 20%.

Аналитики разошлись во мнениях относительно роста закредитованности заемщиков: одни считают, что они продолжат выплачивать кредиты без проблем, другие ожидают некоторого снижения платежной дисциплины. Рышков отметил, что преждевременно говорить о росте просроченной задолженности по ипотеке, несмотря на рост доли кредитов, которые выдали закредитованным заемщикам. Аналитик Fitch Антон Лопатин также не ожидает значительного роста просрочки, напоминая, что банки выдают ипотеку надежным клиентам, которые имеют стабильные подтвержденные доходы выше среднего по региону, в котором ипотека выдается.

Старший кредитный специалист банковской группы Moody’s Ольга Ульянова считает, что увеличение долговой нагрузки заемщиков должно негативно сказываться на качестве ипотечных портфелей. Однако пока этого не происходит, отмечала она.

Ипотека останется самым устойчивым с точки зрения темпов роста и качества активом, уверен Вороненко: «Она помогает банкам сбалансировать расходы на формирование резервов и показатели маржи». По его прогнозу, доля этого сегмента в совокупном портфеле розничных кредитов достигнет 50–55% в «ближайшие годы». По данным Frank RG, сейчас доля ипотеки составляет 49,2%.