Банки будут создавать больше резервов на дешевую ипотеку от застройщика

Уровень отчислений банков в резервы по ипотеке от застройщика может составить вплоть до 50% от суммы кредита, если его полная стоимость окажется существенно ниже рыночного значения. Это следует из итогов публичных обсуждений ЦБ с рынком ипотеки по околонулевым ставкам. 

Мера будет распространяться на кредиты, выданные после 1 января 2023 г. Сформировать повышенный резерв банкам позволят до 1 июня 2023 г., чтобы они «успели доработать свои IT-системы и бизнес-процессы, а также чтобы им не пришлось признавать большой объем резервов единовременно», – говорится в документе ЦБ. Если же ипотечный кредит был одобрен до 31 декабря 2022 г. и выдан до 1 апреля 2023 г., то банки смогут не применять новое регулирование. 

ЦБ полагает, что такой подход дестимулирует банки выдавать ипотечные кредиты по нерыночным ставкам, поможет выравнять условия по ипотечным продуктам, а также восстановит ценовую конкуренцию. В декабре 2022 г. средний уровень ставки на новостройки составил лишь 3,5%, тогда как ставка по госпрограмме льготной ипотеки равнялась 7%, отмечал ранее ЦБ.

Об ипотеке от застройщика по околонулевым ставкам еще осенью 2022 г. высказалась председатель ЦБ Эльвира Набиуллина, отметившая риски раздувания пузыря на рынке: уже с начала лета на такие кредиты приходилось почти две трети кредитов на новостройки. Низкая ставка достигается за счет завышения стоимости жилья на 20–30%. 

Размер резерва будет зависеть от того, насколько полная стоимость кредита (ПСК, отражает ставку в процентах годовых по кредиту и включает все затраты заемщика на обслуживание кредита, в том числе комиссии и расходы на страховку) занижена относительно рыночного уровня. В качестве индикаторов такого уровня ЦБ указывает несколько факторов.

Для ипотеки без господдержки индикатором будет значение доходности облигаций федерального займа со сроком погашения 10 лет (рыночная процентная ставка), которое на 1 февраля составляло примерно 10,4%. Для ипотеки с господдержкой – это рыночная процентная ставка, уменьшенная на размер возмещения по соответствующим программам, а для ипотеки с плавающими ставками – ключевая ставка ЦБ, действующая на дату выдачи кредита.

Если ПСК выданного кредита окажется вполовину ниже величины одного из индикаторов, то резерв будет начисляться в размере 50%, говорится в документе ЦБ. Если значение окажется ниже рыночного на 20%, но не превысит половины рыночной процентной ставки, резерв составит 30% от суммы кредита.

Другие меры

Регулятор с 1 мая 2023 г. повысит для банков надбавки к коэффициентам риска по кредитам на новостройки (по договорам долевого участия) в зависимости от уровня первоначального взноса и показателя долговой нагрузки (ПДН) заемщика. ПДН отражает отношение среднемесячных платежей заемщика по всем кредитам к его среднемесячному доходу. Рост надбавок, в свою очередь, требует от банков больше капитала на рисковый кредит. С 1 мая, если первоначальный взнос составляет от 10 до 15%, риск-вес кредита придется увеличить в 1,5 раза независимо от величины ПДН. Для ипотеки со взносом 15–20% коэффициент риска будет 1, для взноса свыше 30% – 0,5.

Дополнительно ЦБ рассматривает возможность применения надбавок по таким кредитам в течение года после ввода дома в эксплуатацию.

Также регулятор направит в банки дополнительные рекомендации по работе с ипотечными кредитами, выданными по программам льготной ипотеки «от застройщика», говорится в документе без уточнения, что это за рекомендации.

Еще одна из возможных мер – введение стандартизированной схемы ипотечного кредитования без характерных для «нестандартных» практик рисков. Пока ЦБ только планирует рассмотреть такую возможность.

В случае дальнейшего распространения «нестандартных» схем, которые приводят к росту стоимости жилья и подвергают заемщиков рискам, регулятор готов инициировать изменение законодательства, чтобы исключить недобросовестные практики.

Зачем это нужно

Причин ужесточения регулирования две – ухудшение стандартов кредитования и массовое распространение партнерских программ банков с застройщиками.

В IV квартале 2022 г., по данным ЦБ, доля ипотечных кредитов заемщикам с показателем долговой нагрузки более 80% достигла 44% (36% в III квартале). Это превышает аналогичный уровень в необеспеченном потребкредитовании, хотя обычно у ипотечных заемщиков уровень долговой нагрузки гораздо ниже. Также растет доля кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%): с 48% в III квартале до 53% в IV квартале 2022 г. На первичном рынке жилья доля кредитов с низким первоначальным взносом достигла 69%.

В случае с ипотекой от застройщика основные риски принимает на себя заемщик, поскольку приобретает квартиру по завышенной стоимости и в случае чего не сможет продать ее по такой цене на рынке. Банки также рискуют, потому что могут недооценивать процентные и кредитные риски. Бенефициаром при этом является застройщик, но лишь в краткосрочной перспективе. 

Но с начала 2023 г. многие игроки уже отказались от выдачи ипотеки по околонулевым ставкам, поставив минимальные на уровне 3% годовых, говорил «Ведомостям» коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.

После того, как ЦБ обратил свое внимание на ипотеку от застройщика с околонулевыми ставками, девелоперы стали придумывать новые маркетинговые схемы, например, траншевую ипотеку на квартиры в строящемся доме. Суть в том, что после одобрения кредита и оформления сделки банк перечисляет на счет девелопера первый транш в размере нескольких процентов от стоимости жилья. Именно с этой суммы заемщик будет вносить ежемесячные платежи весь первый период кредитования. Как правило, в рекламных целях застройщики указывают ежемесячный платеж от 1 руб., но на самом деле сумма может быть и больше. Затем появились такие предложения, как кешбэк за покупку квартиры в кредит, ипотека без первоначального взноса и проч.