Эксперты ждут новых ипотечных рекордов к концу года

До конца 2023 г. выдачи ипотеки могут установить сразу несколько рекордов на фоне роста ключевой ставки и ужесточения регулирования: месячный, квартальный и годовой, пишут в новом обзоре аналитики рейтингового агентства НКР (есть у «Ведомостей»). Согласно их оценке, по итогам года показатель может достичь 6,5–6,7 трлн руб., что на 35–40% больше 2022 г. и на 14–18% – рекордного 2021 года.

В Альфа-банке также прогнозируют объем выдач в 2023 г. на уровне 6,7 трлн руб. и фиксируют увеличение спроса в последние недели августа на стандартные программы, по которым началось повышение ставок, говорит представитель банка. Остальные опрошенные «Ведомостями» эксперты не ждут выдач даже на уровне 6 трлн руб., но при этом не исключают обновления годового рекорда. В первой половине 2023 г. банки выдали гражданам ипотечных кредитов на 3,05 трлн руб.

Рекорд за рекордом

Основное влияние на динамику выдач ипотечных кредитов будут оказывать меры ЦБ, пишут аналитики НКР.

С 1 мая регулятор ввел надбавки для кредитов на строящееся жилье с первоначальным взносом менее 30% и на готовое со взносом менее 15%. Аналитики НКР ожидали заметного снижения спроса, но банки лишь немного повысили ставки, что минимально повлияло на сделки: по данным Frank RG, в июне и июле выдачи составили 627 млрд и 657 млрд руб. соответственно, что стало историческим максимумом для этих месяцев года. Вдобавок с 1 октября начнут действовать очень высокие надбавки по кредитам на новостройки и вторичное жилье. Наибольшие значения затронут сегмент договоров долевого участия – по кредитам с первоначальным взносом до 10% расчетная надбавка составит 900%. Но доля таких кредитов сравнительно мала – лишь 1% от выдач.

Большее значение аналитики НКР уделяют внеплановому повышению ключевой ставки с 8,5 до 12%.

Удорожание кредитов (по рыночным программам ставки подняли в том числе Сбербанк и ВТБ. – «Ведомости») формирует ажиотажный спрос: люди заключают сделки по уже одобренным заявкам или же оформляют их с нуля в ожидании дальнейшего роста стоимости, пишут эксперты НКР. Свою роль играет и девальвация рубля: желание защитить свои накопления стимулирует у населения спрос на недвижимость. Все это, по оценке НКР, приведет к дополнительному интересу к льготным программам, ставка по которым сейчас значительно ниже рыночной.

Эти факторы приведут к всплеску спроса и предложения до конца III квартала, считают в НКР: банки будут стараться максимально нарастить ипотечный портфель, предлагая выгодные условия заемщикам, в том числе с низким первоначальным взносом (до 20%) и высоким показателем долговой нагрузки (выше 80%). В августе и сентябре, если внешние условия не ухудшатся, банки выдадут около 400 000 кредитов, а средний чек впервые превысит 4 млн руб., прогнозируют в НКР. В итоге месячные выдачи в последний летний месяц могут превысить 700 млрд руб., побив рекорд декабря 2022 г. (697 млрд руб.) и достигнуть 750–800 млрд руб. в сентябре. Это приведет и к рекорду квартала – выдачи в июле – сентябре могут превысить 2 трлн руб. Нынешний максимум банки установили во II квартале 2023 г. на уровне 1,8 трлн руб.

Сбербанк уже отчитывается об историческом максимуме по итогам августа: банк выдаст 144 500 жилищных кредитов на 503 млрд руб., говорит директор дивизиона «Домклик» Алексей Лейпи. Предыдущий рекорд «Сбер» установил в июле этого года. По словам Лейпи, по итогам всего 2023 года выдачи Сбербанка могут достигнуть рекордных 4 трлн руб., это на 55% больше прошлого года и на 38% – лучшего 2021 года.

В зависимости от динамики ключевой ставки выдача ипотеки по итогам 2023 г. может составить 5,6–5,8 трлн руб. (+16–21% год к году), оценивает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежда Караваева. Руководитель департамента ипотечного кредитования Совкомбанка Ольга Коваленко ожидает выдач на уровне 5–5,5 трлн руб.

Низкая ставка по госпрограммам с субсидируемой ставкой будет способствовать поддержке ипотечного кредитования на уровне, близком к прошлому году, отмечает главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк дом» Ирина Бабина. Она не исключает роста выдач ипотечных кредитов на 5–10% к показателю 2022 г., если Центробанк перейдет к более мягкой денежно-кредитной политике и понизит ключевую ставку в IV квартале.

Годовые выдачи в очередной раз побьют рекорд, а в августе могут превзойти показатель июля, по причине того что заемщики будут стараться заключить сделку на ранее одобренных условиях по относительно низким ставкам, добавляет старший директор группы финансовых институтов АКРА Ирина Носова

Снижение спроса

В IV квартале НКР прогнозирует падение спроса на ипотеку (выдачи составят 1,5–1,7 трлн руб.): с одной стороны, исчерпается спрос, с другой – банки продолжат повышать ставки по собственным программам. Больше всего подорожают кредиты с небольшим первоначальным спросом и на вторичное жилье, отмечается в обзоре. В октябре и декабре в Альфа-банке также ждут смещения спроса в сторону программ с господдержкой, поскольку значимо увеличивается разрыв ставок и, как следствие, размера ежемесячного платежа, говорит представитель банка. Спрос на вторичное жилье может снизиться на 25% за счет роста ставок и перетечь в новостройки, где основная доля выдач приходится на госпрограммы, по которым ставки не менялись, считает Коваленко. Она полагает, что это приведет к росту цен на новостройки и дальнейшему охлаждению рынка.

Повышение ставок и ужесточение регулирования, по мнению Носовой, приведут к тому, что выдачи III квартала окажутся сопоставимы с предыдущим. На негативных ожиданиях по ставкам выдачи ипотеки в августе и в сентябре могут оказаться достаточно высокими, согласна Караваева, она ожидает охлаждения спроса в IV квартале.