В поисках тихих гаваней

Мир входит в период, который можно назвать идеальным макроэкономическим штормом. По всему миру нарастают конфликты, и они не планируют заканчиваться. Торговые войны и деглобализация также набирают ход: тарифы, санкции, нарушение цепочек поставок. Энергетический кризис дошел до того, что в Юго-Восточной Азии отменяют рейсы из-за физического отсутствия авиационного керосина.

В такие периоды инвесторы традиционно ищут надежные «тихие гавани» и все чаще обращают внимание на недвижимость – защитный класс активов, который обеспечивает немедленный и стабильный денежный поток в условиях волатильной макроэкономики.  

Эпоха высоких ставок

Для инвестиций, впрочем, подходит не любая недвижимость. Сейчас в мире наблюдаются три ключевых тренда. Первый – колоссальные капитальные затраты на дата-центры для искусственного интеллекта: прогноз Morgan Stanley на 2026 г. – порядка $2 трлн (и почти $3 трлн до конца 2028 г.).

Второй тренд, неочевидный для Москвы, где все привыкли к большим объемам ввода недвижимости, – глобальный дефицит доступного жилья в странах G20. В Европе, в США, на растущем Глобальном Юге планы по обеспечению доступным жильем провалены.

Третий тренд: весь мир, как и Россия, живет в эпоху высоких ставок. Банковское финансирование для недвижимости фактически закрывается, и все больше фондов используют частные, так называемые мезонинные деньги (гибридный инструмент, сочетающий черты долгового финансирования и прямых инвестиций в капитал компании. – Прим. «Ведомости. Города»).

Для российского инвестора ситуация еще сложнее. На внутреннем рынке, в Москве и Санкт-Петербурге, потенциал роста цен на жилье исчерпан, и сейчас недвижимость здесь в среднем не может дать доходность выше инфляции. На фоне структурного кризиса девелоперов возможны банкротства, задержки строек и снижение качества жилья. А главное – фактическое сворачивание льготной ипотеки на фоне жесткой денежно-кредитной политики Центробанка. Рынок жилья не может существовать при ипотечных ставках порядка 20%, таких прецедентов в мире очень мало.

Потребность в альтернативах

В последние годы популярные рынки зарубежной недвижимости – ОАЭ, Турция, Таиланд, Черногория, Бали – по разным причинам показывают рост рисков для инвесторов. В Дубае, например, сформировалась модель, близкая к финансовой пирамиде: высокий объем квартир в новостройках, ориентированных на перепродажу, сочетается с низкой ликвидностью на вторичном рынке. Сам спрос во многом зависит от притока внешнего капитала, что делает его уязвимым к оттоку так называемых HNWI – людей, владеющих значительными финансовыми активами.

За последние несколько лет, по разным оценкам, российские инвесторы вложили в недвижимость Дубая более $5 млрд. И сейчас происходит масштабное разочарование: по данным агентства Dubai Immo, индекс цен на различные объекты в эмирате упал на 20–30% за несколько недель. Деньги остались запертыми. У этого города исторически не было вторичного рынка – там можно купить, но практически нереально продать, потому что нет людей, которые хотят здесь жить, стареть, растить детей, привозить родителей. Важно подчеркнуть: это не кризис 2008 г., когда рынок рухнул по всему миру, а затем восстановился. Сейчас мы наблюдаем кризис именно дубайской бизнес-модели.

Та же проблема у Таиланда и Бали: там тоже нет вторичного рынка. На Пхукете, как сообщает крупная платформа по реализации местного жилья FazWaz.com, дисконты при продаже могут составлять 30–50%. В Турции падают реальные цены, растет инфляция и осложнена ипотека. Курортные направления сталкиваются с проблемами недостроя, арендных ограничений и высокой конкуренции. С учетом этих факторов инвесторы все чаще ищут альтернативные, менее очевидные рынки, где спрос подкреплен реальными доходами и экономическим ростом, а не только спекулятивным капиталом.

История показывает, что кризисы и конфликты создают для инвесторов пространство для маневра: в начале 1990-х в Сингапуре, в середине 2000-х в Шанхае и в Москве в 2005–2006 гг. недвижимость стала одним из самых прибыльных активов. Какие факторы тогда складывались? Быстрый рост доходов населения. Структурный дефицит жилья: Москва в начале 2000-х была заставлена хрущевками, людям захотелось жить лучше – в итоге стали появляться современные проекты. Относительно невысокий уровень цен, который сегодня уже не актуален: в Гонконге или Сингапуре, по оценкам портала Global Property Guide, сейчас средняя цена составляет $20 000–30 000 за кв. м, и маловероятно, что она вырастет в два раза.

В упомянутых городах квартиры дорожали быстрее, чем росли доходы населения. Покупка недвижимости становилась инструментом для извлечения быстрой прибыли. Сегодня же на этих рынках возможности для инвестиций почти исчерпаны: цены достигли предельных уровней, а темпы роста замедлились.

Переломный момент

Основная доходность сегодня формируется в странах с быстрорастущей экономикой, но еще не ставших популярными среди инвесторов. Среди перспективных рынков – Вьетнам, Индонезия (без учета Бали), Индия, Кения: там есть города с наибольшим потенциалом роста цен на недвижимость.

Например, во Вьетнаме стремительно растут доходы населения Ханоя и Хошимина. ВВП страны повышается на 6–8% в год – мы привыкли к 2–3%, а упомянутый показатель до 8% означает, что люди богатеют на 10–15% ежегодно. Только 38% населения Вьетнама живут в городах, остальные – в деревнях. Они переезжают из сельской местности в мегаполисы, как у нас в стране 20–30 лет назад. Хошимин по численности населения сравним с Москвой (около 10 млн человек), но доля современного жилья там всего 13% против 50–60% в Москве. Дефицит новых квартир во Вьетнаме, по оценкам Savills, – порядка 1,5 млн кв. м. В результате рынок остается в состоянии устойчивого дисбаланса, при котором спрос превышает новое предложение примерно в 1,5–2 раза.

При этом рынок вторичного жилья в Хошимине развит: 350 000 сделок в 2023 г. (данные городского департамента природных ресурсов и окружающей среды) – примерно столько же, сколько в Москве. Город активно вкладывается в инфраструктуру: в прошлом году запустили метро, строят крупнейший аэропорт в Азии и три кольцевых дороги.

К началу 2026 г. рынок недвижимости Вьетнама вошел в фазу устойчивого роста. По данным международной консалтинговой компании JLL, по итогам 2025 г. число сделок с жилой недвижимостью по стране превысило 580 000, а средняя стоимость квадратного метра в Хошимине достигла $4057, показав рост на 24,3% за год. В Ханое динамика была схожей: цены на квартиры выросли на 18–20% в течение года.

 Предложение жилья в стране, согласно данным Vietnam Association of Realtors (VARS), в 2025 г. превысило 100 000 объектов, что на 22% больше, чем в 2024 г., и отражает расширение нового строительства. Более 86 000 новых объектов были выведены на рынок в 2025 г., что почти в 1,3 раза больше, чем годом ранее. Уровень поглощения новых проектов достиг примерно 68%, что соответствует более 58 000 успешных сделок – в два раза больше показателя за аналогичный период 2024 г.

 Как отмечают в Global Property Guide, спрос поддерживается быстрым экономическим ростом, расширением среднего класса и активной урбанизацией. Большинство сделок совершается на первичном рынке, где новые проекты раскупаются за считанные недели, особенно в престижных районах Хошимина и Ханоя. Эксперты подчеркивают, что 2025 г. стал переломным: рост объема предложений и цен создает фундамент для дальнейшего устойчивого увеличения стоимости жилья в 2026 г. В таких условиях Вьетнам превращается в один из наиболее привлекательных рынков Юго-Восточной Азии для частных инвесторов.

Фундаментально Хошимин сегодня интереснее Москвы с точки зрения инвестиций в жилье. Спрос здесь подкреплен реальными доходами населения и урбанизацией, а не спекулятивным капиталом, как в Дубае. Такие рынки будут расти минимум 15 лет. Диверсификация – ключевой принцип для инвестиций, но теперь не между Дубаем и Таиландом, а между Хошимином, Джакартой, Мумбаи и Найроби.

Выбор стратегии

Инвестиции в зарубежную недвижимость требуют не только точных расчетов, но и глубокого понимания специфики каждого рынка. Осознавая все сложности выхода на зарубежные юрисдикции, инвестору необходимо сопровождение на каждом этапе – чтобы выбрать действительно надежные и доходные проекты.

На западных рынках для этих целей существуют REITs (индексные фонды недвижимости) и private equity real estate фонды (фонды прямых инвестиций в недвижимость). В российской практике наиболее распространенный способ выхода за рубеж – обращение к агентам по недвижимости. Однако их интересы диаметрально противоположны интересам инвестора: на любых выставках зарубежной недвижимости продают в первую очередь то, за что платят самую высокую комиссию, то есть неликвидные объекты.

Приоритет здесь стоит отдавать компаниям, инвестирующим собственные средства в проекты, предлагаемые клиентам, а также работающим по принципу полного цикла. Такие компании не просто помогают с покупкой, а сопровождают сделку на всех этапах: помогают подготовить и структурировать сделку, ведут ежеквартальную отчетность, осуществляют приемку квартиры, берут на себя управление сдачей в аренду и последующую продажу на вторичном рынке. По сути, они работают как фонд прямых инвестиций, но с одним принципиальным отличием: вся недвижимость оформляется не на юридических лиц компании, а непосредственно на инвестора или его структуры. При этом обеспечивается полная прозрачность ценообразования и строгое соблюдение законодательства всех стран присутствия.