Район с характером: как идет строительство крупнейшего проекта Москвы

Сегодня проект «Большого Сити» является одним из наиболее амбициозных в столице. Согласно концепции развития локации, здесь будет создана среда последнего поколения, наполненная офисами, торгово-развлекательными, образовательными, спортивными центрами, парками. Высокая планка задана и для жилых комплексов, которые здесь реализуются: от архитектуры до ландшафтного дизайна.

Проект застройки территории «Большого Сити» появился в середине 2014 г. В зону внимания Института Генплана Москвы попали участки общей площадью 7070 га от Ленинградского проспекта до Кутузовского, охватывающие четыре административных округа: ЦАО, САО, СЗАО и ЗАО. На тот момент здесь преимущественно располагались промышленно-производственные здания и морально устаревшие и ветхие жилые дома. Было принято решение реорганизовать территорию и сформировать на ней многофункциональные общественные пространства, благоустроить набережные, построить современные жилые микрорайоны, транспортную, инженерную, социальную и коммерческую инфраструктуру.

Всего в «Большом Сити» до 2035 г. запланировано около 6 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Сегодня здесь на слуху такие жилые комплексы, как «Сезар будущее», «Сезар Сити», «Сезар Силика», «Сидней Сити», «Прайм-парк», «Левел Звенигородская», «Мневники Гранель», Rakurs, «Дом на Зорге», «Шелепиха», Crystal и другие. Относительная близость к центру, к деловому комплексу «Москва-Сити», транспортная доступность – все это, по словам партнера NF Group Андрея Соловьева, существенные факторы, которые могут обеспечить стабильный спрос на жилую недвижимость. «Яркий индикатор – интерес крупных застройщиков к локации, что вполне логично, учитывая масштабы строек и объемы вложений, связанные с выводом промзон», – говорит эксперт.

После завершения масштабной стройки этот район станет частью мегаполиса, но будет иметь собственный характер, уверена основатель bnMAP.pro и «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Этому способствует изменившийся подход к развитию территорий. По словам эксперта, «Большой Сити» эволюционировал в полноценный центр деловой и городской активности, но при этом не конкурирует с ЦАО, а предлагает современную альтернативу. «Исторический центр, как и в большинстве мировых столиц, остается местом культуры и туризма. Жить с семьей там сегодня объективно неудобно: передвигаться на автомобиле сложно, ограничен выбор мест образования, спортивных секций и досуга», – подтверждает коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова. При этом, по ее мнению, в «Большом Сити», напротив, все это сконцентрировано, так что очевидно, что сюда перемещается «настоящая жизнь» и престиж.

При этом высокая концентрация разноформатных проектов в границах одного района, как отмечает Доброхотова, создает эффект «города в городе»: высококлассные офисные кластеры притягивают амбициозных специалистов, которые, в свою очередь, подыскивают качественное жилье поблизости. Далее с их стороны появляется запрос на сервис: по пути на работу – утренний кофе, вечером – спортзал, рассказывает она. И вот уже торговые и спортивные объекты не просто стоят как отдельные здания, а встраиваются в ритм жизни людей. «А образовательные проекты в таком районе – вообще отдельная история: когда рядом с жильем и работой появляются хорошие школы и детские сады, семья перестает думать о переезде. Люди закрепляются здесь надолго», – объясняет Доброхотова.

Похожую точку зрения высказывает партнер Московской архитектурной мастерской Ирина Котова. Она подчеркивает, что устойчивый спрос на премиальное жилье в пешей доступности от расположенных в «Большом Сити» офисных центров стимулирует девелоперов повышать качество жилых проектов. И, соответственно, их «классность». Например, Sezar Group начала со строительства жилых комплексов бизнес-класс «Династия» и «Сезар Сити», а сейчас приступает к реализации премиального ЖК «Сезар будущее». По данным «Метриум», сегодня на территории «Большого Сити» продается 31 проект: 28 ЖК и три апарт-комплекса, суммарно на 4875 лотов (4542 квартиры и 333 апартамента). И уже более половины экспозиции первичного рынка (54,8%) составляют премиальные и проекты класса де-люкс. Для сравнения, на первичном рынке «старой» Москвы в целом доля премиальных и комплексов класса де-люкс – 36,6%.

В свою очередь, жилые комплексы обеспечивают постоянное присутствие людей, что важно для развития торговли, спорта, образования, то есть открытие школ, детских центров, фитнес‑кластеров становится экономически оправданным, продолжает Котова. Таким образом, формируется модель «компактного города», где основные сценарии жизни сосредоточены в радиусе 15–20 минут пешком. «Именно такой образ будущего «Большого Сити» закладывается архитектурными и градостроительными решениями: это не «спальный» и не «офисный» район, а полноформатный городской центр нового поколения, где премиальное жилье органично встроено в насыщенную по функциям и визуально выразительную городскую среду», –добавляет она.

Будущее «Большого Сити» управляющий партнер бюро городской среды Spaces Валерия Савиных связывает с высокой плотностью и вертикальным развитием. «Это «город 5–10 минут», но не в ширину, а в высоту. Концентрация жилья, офисов, спорта и образования будет усиливать капитализацию территории. При этом ключевым фактором роста станут социальные объекты и качество общественных пространств: офлайн-ритейл уже трансформируется из торговли в формат «опыта», формируя новый тип городского люкса», – прогнозирует эксперт.

Демонстрация качества

Впрочем, современные жилые здания сегодня и создают ту самую выразительную городскую среду, отмечают эксперты. Ведь в проектах премиум-класса до мелочей продумывается ландшафтный дизайн, который в дальнейшем украшает не только внутреннюю, но и внешнюю территорию ЖК, а значит, и часть городского пространства. Это же касается и архитектурной подсветки зданий, озеленения кровель, – все это преображает комплекс изнутри и снаружи, говорят эксперты. «Дворы все чаще напоминают сады с изысканным ландшафтным дизайном, искусственными водоемами и художественной подсветкой, малыми архитектурными формами и арт-объектами, позволяя жилью в плотной городской среде конкурировать по уровню комфорта с загородными форматами», – резюмирует Котова. Например, в рамках проекта «Сезар будущее», который Sezar Group реализует в рамках масштабной застройки территории площадью 20 га в Хорошевском районе САО, во дворе заявлены зеленая гостиная с очагом и паровые гейзеры, роль которых, по словам девелопера, «отвечать за впечатления и атмосферу».

В ландшафтном дизайне, как отмечает соосновательница, партнер, главный архитектор архитектурного бюро Continuum Олеся Могилевская, часто используется террасирование и изменения рельефа, парковая зона разделена на части с определенным функционалом, рассчитанным на разные категории людей. Инженерные коммуникации интегрируются в скамьи, беседки или велопарковки. В том же «Сезар будущее» скамьи и уличные коворкинги будут подогреваться в холодное время года, чтобы обеспечить комфорт жителям.

В целом премиальным проектам свойственно использование изобразительного искусства. «Арт-объекты становятся фишкой, символом проекта, например фрески или мозаичные панно. Часто это коллаборации с известными скульпторами, художниками», – рассказывает креативный директор «Генпро» Евгений Зеленов.

Современные жилые проекты премиум-класса в Москве – это уже демонстрация не статуса, а качества среды, отмечает Савиных. «Архитектура становится сдержанной: либо современная классика с выверенными пропорциями и натуральными материалами, либо лаконичная авторская архитектура с крупной сеткой остекления и аккуратной пластикой фасадов. Важнее не эффектность, а ощущение тишины и приватности», – обращает внимание эксперт. В то же время, по словам Зеленова, в премиум-классе часто переосмысляется неоклассическая архитектура в сторону упрощения декора, но наравне с этим в других проектах может применяться и сложная пластика фасада и использоваться параметрическая архитектура.

Например, она используется в проекте «Мневники от Гранель», говорят эксперты. Инвестиции в сложные архитектурные решения застройщик объясняет прагматическими соображениями. «Дизайн и архитектура подчинены функции и качеству. Треть покупателей, согласно опросам, не просто обращают внимание на фасады, а готовы платить больше за красивые проекты», – рассказывает первый вице-президент по маркетингу и продажам «Гранель» Леонид Савков. По его словам, дизайн может давать премию до 10% к медианной стоимости проекта.

Все чаще девелоперы жилых комплексов премиум-класса относятся к архитектуре как к скульптуре, поэтому форма здания и фасады образуют не просто рисунок на плоскости, а сложный трехмерный объем, говорит Могилевская. «Сейчас очень популярны такие приемы, как воксели, то есть трехмерные пиксели, террасирование в разных формах – сверху, снизу, в центре здания, консоли и разнообразные эркеры, которые могут быть и скругленными, и треугольными, и направленными в сторону. Это резные фасады, чешуя, пилястры, дома на ногах, скосы и скругления – все работает», – замечает она. 

За счет геопластики, по словам Котовой, фасад превращается в трехмерный ландшафт: с выступами, нишами, ритмическими смещениями, глубиной оконных откосов, играющими тенью и светом. Это реализуется в каскадных террасах, «сдвинутых» объемах, эркерах, которые формируют индивидуальный силуэт здания и улучшают видовые и световые характеристики квартир, объясняет она. Такая архитектура, подчеркивает эксперт, требует тщательных расчетов и высокотехнологичного исполнения, что увеличивает стоимость строительства. Но, по ее мнению, результат себя оправдывает: за счет яркого визуального образа такие объекты всегда выделяются. «Более того, они способны преобразовывать городскую среду и создавать новые ориентиры в городском ландшафте. Так, башни проекта «Сезар будущее», закручивающиеся по спирали, формируют эффект движения и выделяют проект как доминанту района», – приводит эксперт в пример второй, после «Сезар сити», проект компании Sezar Group в «Большом Сити».

Будущее в настоящем

Жилая недвижимость премиум-класса в «Большом Сити», как отмечает топ-брокер Whitewill Екатерина Левина, пользуется спросом среди состоятельных покупателей. По словам эксперта, их в первую очередь привлекает локация: ее престиж, транспортная доступность, близость к деловому центру и набережным, – а также перспективы дальнейшего развития района. «Существенную роль играет возможность выбора: различные архитектурные концепции, планировочные решения, уровень приватности и насыщенность инфраструктурой», – отмечает она. Ничего удивительного, ведь концептуальные решения и архитектурные проекты в сегменте премиум-класса разрабатываются ведущими международными и отечественными бюро, а при строительстве используются высококачественные натуральные материалы и передовые технологии. «В такие проекты интегрируются не только тщательно проработанные планировочные решения и функциональные пространства общего пользования, но и развитая инфраструктура, соответствующая ожиданиям целевой аудитории: spa, фитнес-центры, лаунж-зоны, рестораны и прочее, что формирует уникальную экосистему, отвечающую высоким стандартам качества жизни», – говорит руководитель департамента консалтинга и инвестиций «Бест-Новострой» Андрей Стряпухин.

«Большой Сити» – это огромная территория, в которую, по сути, включен весь функционал, который требуется сегодня жителю мегаполиса: рабочие места, социальная, торговая, развлекательная инфраструктура и жилье, подчеркивает Могилевская. «Молодые пары могут переехать сюда сначала из-за работы, а потом родить детей, и им будет, куда их водить и где с ними гулять. И в то же время здесь могут поселиться родители-пенсионеры, которые, возможно, будут проводить здесь время с внуками, гулять с ними в парках и на детских площадках», – объясняет эксперт востребованность жилья в районе.

Например, уже к моменту ввода комплекса «Сезар будущее» в эксплуатацию рядом будет современный образовательный центр с детским садом и школой (уже на стадии строительства), большая благоустроенная рекреационная зона для прогулок с каскадным бульваром, плейхабом, площадью; фуд-молл, который проектируется как событийный центр для кулинарных фестивалей и мастер-классов, рассказывает Барабанова. То есть, отмечает она, вокруг дома с нуля формируется современная среда с пониманием того, какая именно нужна инфраструктура городу и жителям сегодня.

Развивают инфраструктуру «Большого Сити» и другие девелоперы. По словам директора департамента аналитики и продукта ГК ФСК Ксении Цаплиной, «Сидней Сити» тоже задуман не как отдельный жилой комплекс, а как часть города с собственной структурой общественных пространств, благоустройством и интеграцией в набережную и деловой кластер. «Существенным преимуществом для района является большой парк и система озелененных дворов без машин, которые формируют рекреационный каркас комплекса», – утверждает она.

Если говорить о стоимости, то на конец 2025 г. средняя стоимость квадратного метра в новостройках «Большого Сити» на разных стадиях строительной готовности, по словам Соловьева, находилась на уровне 960 000 руб. (+19% за год), а средний бюджет предложения составил 80 млн руб. (+21% за год). При этом цена недвижимости в локации, как заметил эксперт, начинается от 15 млн руб., а максимальная на отдельные лоты превышает один млрд руб. Недвижимость премиум-класса в «Большом Сити», по словам Стряпухина, продолжает оставаться востребованной, несмотря на общую стагнацию рынка. «Формат делового центра Москвы повышает инвестиционную привлекательность как для арендного бизнеса, так и с точки зрения последующей ликвидности, проекты более высокого класса ценятся здесь значительно выше: квадратный метр в жилых комплексах премиум-класса на 61% превышает показатель цены «квадрата» в бизнес-классе», – подсчитывает он.

Среда последнего поколения

Вблизи от «Большого Сити» находится несколько зеленых зон: Серебряный Бор, Филевский парк, Мневниковская пойма, Березовая роща, а также набережные Москвы-реки, – функционирует 18 школ и 30 детских садов. «Для любителей спорта и активного отдыха есть футбольная школа ЦСКА, фитнес-клубы, бассейны и теннисные академии. В будущем в районе планируется создание крупного спортивного кластера с серф-парком и ледовыми аренами», – рассказывает Соловьев. При этом, по его словам, локация не перенаселена и отличается низкой плотностью застройки, что делает ее комфортной и привлекательной для проживания.

Транспортная доступность, по его словам, в будущем тоже улучшится: планируется создание восьми транспортно-пересадочных узлов и строительство 25 км дорог. При этом в настоящее время в районе «Большого Сити» расположены 31 станция метро, пять станций МЦК и три станции МЦД.

Одним словом, в окрестностях «Большого Сити» уже сформирована среда последнего поколения, где находится все лучшее, что сегодня может предложить мегаполис. «Синергия между различными сегментами недвижимости была всегда и везде, но в «Большом сити» она «прямая и моментальная». Здесь масштабные территории планируются «сразу правильно», с учетом актуальных представлений о среде и жизни в мегаполисе и в рамках внятного единого вектора градостроительной политики», – считает Барабанова. И по мере дальнейшего строительства новых проектов возможности и ценность этой среды будут только расти, уверена эксперт.

В свою очередь, Зеленов видит будущее «Большого Сити» многогранным и предполагает, что от делового центра «Москва-сити» в сторону Камушек и «Москва-Сити 2» строительство высотного делового кластера продолжится. «В таком случае в Москве сформируется единая зона в стиле Манхеттена, которая будет на длительной дистанции собирать единый мастер-план. Да, это будет эпатировать, доминировать с точки зрения человеческого масштаба, но при этом с градостроительной точки зрения будет смотреться целостно», – считает эксперт. По его мнению, такие здания будут хорошо работать на панораму города. В небоскребах будут проектироваться офисы, жилье, детские сады и школы, какая-то инфраструктура, возможно, появится на подземных уровнях, и человек, который мечтает жить в такой среде, будет выбирать конкретно этот район, резюмирует креативный директор «Генпро».