Рестораны быстрого питания стали чаще открываться в жилых комплексах

«Теремок», Black Star Burger, Burger King и другие сети ресторанов быстрого питания, которые раньше преимущественно работали в торговых центрах, объектах стрит-ритейла и отдельно стоящих зданиях, все больше интересуются открытием своих заведений на территории жилых комплексов. Об этом «Ведомости. Городу» рассказали девелоперы таких проектов и рестораторы. По их словам, этот тренд стал зарождаться в начале 2020-х гг. Его развитию способствует распространение концепции «город в городе», которая предполагает не только строительство многоквартирных домов, но и возведение рядом с ними объектов коммерческой недвижимости и социальной инфраструктуры. Подсчитать точное количество ресторанов быстрого питания на территории жилых комплексов опрошенные участники рынка затруднились. Сейчас точек в составе таких проектов меньше, чем в торговых центрах и объектах стрит-ритейла, впрочем, со временем их число может возрасти, отмечают собеседники «Ведомости. Города».

Для рестораторов жилые комплексы стали новым каналом продаж. Рынок общественного питания сильно развит и свободных торговых зон становится мало, поэтому такие локации заслуживают внимания, считает директор по дизайну и строительству «Юниреста» (управляет брендами Rostic’s и KFC в России) Николай Попов. Особенно в городах с высоким проникновением крупных ресторанных сетей и ритейла, добавляет он и утверждает, что Rostic’s и KFC работают в жилых комплексах Московской области, например в Балашихе, а также в других регионах страны. Количество точек, работающих в этом сегменте, он не уточняет.

Какие игроки приходят в жилые комплексы

Сеть «Вкусно – и точка» также рассматривает открытие своего заведения в жилом комплексе, говорят опрошенные «Ведомости. Городом» застройщики. К примеру, группа ПИК сейчас ведет переговоры с «Вкусно – и точка» о размещении ее заведения в строящемся комьюнити-центре в Матвеевском кластере, рассказал ее представитель. Сеть также хотела открыть свой объект в составе жилого комплекса «Life Ботанический сад», но в этом проекте не осталось свободных площадей, говорит представитель группы «Пионер». В самой ресторанной сети комментарии на эту тему на момент публикации материала не предоставили.

В «Пионере» также рассказали, что в «Life Ботанический сад» сейчас работает точка Burger King площадью 418,9 кв. м. Кроме того, на территории этого же комплекса находятся заведения «Шоколадница» и «Братья Караваевы». А в конце 2023 г. девелопер договорился об открытии «Додо пицца» площадью 219 кв. м в квартале «Life Варшавская», рассказывает его представитель. Объект действительно скоро начнет работать, сейчас в нем ведут ремонтные работы, убедился «Ведомости. Город».

В формате ресторана в «Испанских кварталах» в Коммунарке открылся и «Теремок», говорит представитель «А101». Два запроса на помещения в жилых проектах от этой сети получили и в «Пионере», добавляет представитель девелопера. «Мы считаем «Теремки» в жилых комплексах перспективным направлением и планируем открывать новые рестораны», – рассказал основатель и управляющий компании Михаил Гончаров. По его словам, первое заведение подобного формата сеть открыла пять лет назад, а сейчас у нее порядка 10 таких точек. По площади рестораны все разные – от 180 до 300 м, уточнил он.

Представитель группы «Самолет» рассказал, что девелопер активно ведет переговоры с двумя крупнейшими сетями быстрого питания, но их названия раскрывать не стал. Он также добавил, что в жилых комплексах девелопера уже работают, к примеру, сети Amocake и Surf Coffee, а в мае к открытию готовится Black Star Burger. Совладелец последней Юрий Левитас эту информацию подтвердил. По его словам, в конце 2023 г. компания заключила договор на открытие первой точки в жилом комплексе «Алхимово» в новой Москве. Сам объект займет 137 кв. м, инвестиции в него составили 10 млн руб., уточнил он. Левитас рассчитывает окупить свои вложения за 20–24 месяца. Бизнесмен не намерен останавливаться на одной точке, планирует открыть рестораны и в других жилых комплексах Москвы и области.

Активно появляются в ЖК и кофейни, напоминают участники рынка. Например, у сети Cofix в ноябре прошлого года открылось заведение (86 кв. м) в квартале «Бунинские луга» (ГК ПИК) в новой Москве, говорит директор по развитию компании в России и СНГ Екатерина Панова. Вторая точка на территории квартала «Красный Октябрь» заняла уже 129 кв. м. По словам Пановой, для выхода в жилые комплексы компания разработала специальный формат – Cofix bakery, который предполагает более премиальный ассортимент еды и напитков. Она поясняет, что Cofix планирует развивать его: сейчас в стадии запуска уже четыре локации. В квартале «Life Варшавская» открылась точка сети кофеен Coffee Way. Ее площадь составила 50,5 кв. м.

Чем рестораторов привлекает данный формат

Интерес к открытию заведений на территории жилых кварталов опрошенные «Ведомости. Городом» участники рынка и консультанты связывают с несколькими факторами. Одним из них была пандемия. Многие люди стали работать из дома и их спрос переместился на магазины и рестораны в пешей доступности, объясняет Михаил Гончаров. У людей появилась потребность жить, работать и отдыхать в одном месте, соглашается с ним заместитель коммерческого директора по коммерческой недвижимости «А101» Оксана Моисеева. Она уверена: жители мегаполиса стали более рационально управлять своим временем, хотят чаще бывать в кругу семьи, поэтому появилась необходимость в открытии ресторанов полного цикла в шаговой доступности от места проживания. В том числе поэтому, по ее словам, такие помещения стали расширяться: если до пандемии локальное кафе занимало порядка 120–150 кв. м, то за последние два года средняя площадь выросла до 400 кв. м.

Поток посетителей в ресторанах у дома обычно меньше, чем у метро или в торговых центрах, отмечает Гончаров. Но зато у таких заведений формируется постоянная и активная аудитория, добавляет он. Застройщики отмечают, что в ресторанах в жилых комплексах посетители проводят больше времени, чем в центре города или торговых центрах. Они объясняют это тем, что заведения у дома часто посещают жители, работающие удаленно.

Среди других преимуществ такого формата Левитас называет стоимость привлечения гостя и более низкие операционные расходы. Гончаров говорит о том, что в среднем аренда помещения в жилом комплексе дешевле, чем в центре города у метро, и чаще всего сравнима со ставкой в торговом центре. По словам Пановой из Cofix, цены на аренду зависят от местоположения, процента заселенности и общей площади. Она уточняет, что стоимость аренды помещения размером от 100 до 150 кв. м в жилом комплексе составляет от 150 000 до 350 000 руб. в месяц. На центральных локациях компания бы размещалась на ставке аренды от 600 000 до 1 млн руб., объясняет она.

Ставка аренды в жилых комплексах обычно зависит от региона, близости к центру или ключевым транспортным соединениям, популярности и проходимости района, рассуждает директор «Ricci | Ритейл» Ольга Яруллина. Она может варьироваться от 20 000 до 200 000 руб. за 1 кв. м в год в зависимости от расположения и престижности объекта, говорит директор направления стрит-ритейла NF Group Ирина Козина.

Выручку, которую приносят заведения в жилых комплексах, представители ресторанных сетей не раскрывают. Но Гончаров утверждает, что оборот точек, работающих в этом формате, в прошлом году вырос на 13,5%. Этот сегмент развивается быстрее и лучше, чем стрит-ритейл, добавляет он. Выручка в жилом комплексе может быть меньше, чем в центре, но за счет сбалансированной расходной части, в том числе и более низкой нагрузки на аренду, прибыль может быть больше, чем у ресторанов в центре, резюмирует совладелец Black Star Burger.

Перспективы и риски

Собеседники «Ведомости. Города» считают открытие ресторанов и кафе в коммерческих помещениях ЖК перспективным направлением, но все еще рискованным. Чтобы заведение работало и приносило прибыль, нужно учесть множество факторов. Например, по соседству не должно быть прямых конкурентов, говорит Левитас. Но это не всегда удается предугадать, так как собственники помещений редко коммуницируют между собой и согласовывают размещение операторов.

Левитас советует обращать внимание на перспективность и численность квартала: «Чем больше домов и их высотность, тем выше число потенциальных гостей». В радиусе 15 минут шаговой доступности должно жить не менее 6000 человек, рассуждает глава ритейл-департамента CORE.XP Марина Малахатько. Кроме того, точка должна быть визуально доступна и иметь хотя бы минимальную емкость уличной парковки. Для заведений общепита размещение в спальных районах имеет смысл, если они также работают на доставку, добавляет она.

В ЖК нет такого трафика, как у метро или в большом торговом центре. Здесь основные клиенты – местные жители, поэтому ресторатор должен максимально закрывать потребности гостя в течение всего дня, считает Екатерина Панова. По ее словам, компания должна больше фокусироваться на удержании гостей, чем на их привлечении, поэтому нельзя пренебрегать сервисом или качеством. Иначе гость может попросту не вернуться.

Важно не только прогнозировать трафик и изучать конкурентов, но и учитывать технические нюансы при работе в коммерческих помещениях жилых зданий. Например, круглосуточная работа оборудования, в том числе холодильников, может создавать шум и мешать местным жителям, поэтому рестораторам нужно позаботиться о шумоизоляции, говорит Николай Попов из «Юниреста». При открытии ресторана полного цикла в коммерческом помещении ресторатору придется самостоятельно установить технологическую вентиляцию и вытяжки, сделать подъезд для разгрузки продукции, решить вопрос со сбором и вывозом мусора и многое другое. Дело в том, что девелоперы проектируют коммерческие помещения преимущественно для магазинов или салонов красоты, но не для заведения общественного питания, объясняет Попов. Поэтому все расходы на создание комфортных для жителей условий и соблюдение всех санитарно-эпидемиологических норм, установленных законодательством, ресторатору придется взять на себя, предупреждает он.

Еще одним препятствием для открытия точки в жилом доме может стать дефицит киловатт, говорит старший директор департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership Андрей Шувалов. «Например, для размещения одного из операторов фастфуда площадью порядка 400 кв. м расчетная мощность электроснабжения должна составлять порядка 250–270 кВт. Запрашиваемая нагрузка на перекрытия – 800 кг/кв. м, которая в целом может быть уменьшена за счет перераспределения оборудования», – объясняет он и уточняет, что это высокий уровень и не в каждом жилом комплексе есть такая нагрузка. Кроме того, у ресторана высокие технологические требования по водоснабжению, теплоснабжению, канализации (помещение должно быть оборудовано жироуловителем), которые не всегда предусматривают девелоперы при строительстве коммерческих помещений.-