Как изменится рынок краткосрочной аренды из-за поправок в Жилищный кодекс
При разработке правил важно избегать чрезмерного регулирования, считают экспертыВ России вводят комплексное регулирование рынка краткосрочной аренды квартир, которые снимают путешественники и люди в командировках. При разработке правил важно избегать чрезмерного регулирования, считают эксперты.
Госдума 8 ноября приняла в первом чтении законопроект правительства, подтверждающий легальность посуточной аренды квартир. Уже скоро его начнут готовить ко второму чтению: 7 декабря комитет по строительству и ЖКХ закончит прием поправок. Белый дом разработал документ во исполнение постановления Конституционного суда. Оно появилось после рассмотрения дела жителя Пскова, которому запретили посуточно сдавать квартиру после жалоб соседей. Конституционный суд решил: закон не запрещает краткосрочную аренду, но вопрос требует дополнительного законодательного регулирования. Это постановление внесло ясность: статус посуточной сдачи квартир оставался неопределенным после введения запрета на размещение хостелов и мини-гостиниц в жилых домах в 2019 г.
В законопроекте оговорено, что краткосрочная аренда разрешена, если будут выполнены два условия: «соблюдение прав и законных интересов соседей» и «соблюдение правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества». При этом в заключении комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан на законопроект сказано, что при дальнейшей работе над документом планируется определить «комплексное урегулирование» особенностей краткосрочной аренды. О каких именно мерах идет речь, не уточняется. Но уже появляются новые предложения: к примеру, в ЛДПР выступили с идеей обязать собственников получать разрешение 75% жильцов дома, чтобы сдавать квартиру посуточно. Остается открытым вопрос получения согласия со стороны жильцов для сдачи квартиры в наем, как это будет решаться с технической точки зрения, заметил основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube Вадим Ткаченко.
Чужие как свои
Основными аргументами депутатов стали опасения за комфорт и безопасность граждан, проживающих в многоквартирных жилых домах, где сдаются помещения в краткосрочную аренду. Но нельзя однозначно утверждать, что проблемы жильцов связаны только с людьми, которые снимают квартиры посуточно. В ноябре 2023 г. комитетом «Опоры России» по жилищной политике и управлению недвижимостью проведен опрос среди 4000 респондентов на предмет взаимоотношений жителей многоквартирных домов со своими соседями. В ходе исследования респондентов спрашивали о конфликтных ситуациях с соседями за последний год. Как с теми, кто проживает на постоянной основе, так и с теми, кто снимает жилье на короткий срок.
Результаты показали, что частота конфликтов с соседями – постоянными жильцами и соседями – краткосрочными арендаторами практически идентична. В некоторых случаях частота конфликтов даже ниже с арендаторами, чем с постоянно проживающими соседями, утверждается в исследовании. В пояснительной записке к законопроекту правительства напоминают, что Конституционный суд разрешил краткосрочный наем при одном условии: если для иных жильцов многоквартирного дома не создаются неудобства, существенно превышающие те, которые имеют место в ходе обычного использования жилого помещения. Краткосрочная сдача квартир в аренду не должна влечь за собой «очевидного повышения интенсивности эксплуатации мест общего пользования в многоквартирном доме».
Как это регулировать
Ранее Минстрой по поручению президента разрабатывал законопроект о создании специальной государственной информационной системы, где будут регистрировать все сделки по аренде и проводить расчеты. За договоры в обход системы предусмотрели штрафы: до 5000 руб. для граждан и до
50 000 руб. для компаний. В ФАС, Ростуризме и Роспотребнадзоре поддерживали создание единого федерального реестра недвижимости, которую сдают туристам на короткий срок, и выдачу идентификационных номеров владельцам таких домов и квартир.
Аналогичные инициативы есть и за рубежом: например, в Латвии планируют создать единый регистр арендодателей жилья, напомнил член генсовета «Деловой России», президент ГК «Европейская юридическая служба» Сергей Бекренев. В системе должны будут регистрироваться и получить сертификат все, кто сдает жилье в краткосрочную аренду, – без прохождения процедуры продолжать эту деятельность будет нельзя.
Сегмент краткосрочной аренды действительно требует дополнительного регулирования, так как у него есть свои особенности, не всегда предусмотренные действующими нормами, считает Ткаченко. По его мнению, в целом изменения могут быть благоприятными и помогут структурировать рынок. Среди вероятных плюсов – обеление сегмента краткосрочной аренды, увеличение сбора налогов и создание безопасной среды для участников сделок, перечислил Бекренев.
«Инициатива [правительства] государства вполне объяснима. Власти проводят политику и принимают меры, направленные на вывод серых наймодателей из тени, ужесточая контроль за рынком», – согласен профессор департамента права РЭУ им. Г. В. Плеханова Анатолий Левушкин.
«Опора России» публиковала в июле результаты исследования, из которого следует, что на рынке краткосрочной аренды доля самозанятых составляет 56%, еще 20% приходится на юрлица и ИП.
Но у регулирования могут быть и негативные последствия, предупредили эксперты. Те собственники квартир, которые раньше не платили налоги, переложат появившиеся расходы на съемщиков и цены на аренду недвижимости вырастут, заметил Бекренев. Причем если арендодатели сочтут налоговую ставку слишком высокой, то все равно не «выйдут из тени», добавил он. На риск роста цен указала и эксперт по вопросам правовой защиты бизнеса МГО «Опоры России», директор московского офиса CPO Group Лариса Науменко. Она также отметила, что ужесточение регулирования уменьшает гибкость рынка в целом.
При этом нельзя сказать, что рынок краткосрочной аренды полностью теневой, обратила внимание Науменко. Рынок посуточной аренды более прозрачен, чем классическая долгосрочная аренда, поскольку владельцам квартир чаще приходится общаться с соседями или участковым, отметил заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов. «Это побуждает получать законный статус для более спокойного общения и отсутствия угрозы «настучать» в налоговую или полицию», – указал эксперт.
Перспективы рынка
По оценкам «Авито недвижимости», в прошлом году объем рынка краткосрочной аренды составлял 200 млрд руб. и в ближайшие пять лет увеличится почти до 500 млрд. Еще в 2022-м сегмент вырос на 26%, отметил член генсовета «Деловой России», генеральный директор АО «Первая группа» Алексей Порошин. Спрос подогревает развитие внутреннего туризма. Например, по оценкам Ассоциации туроператоров России, турпоток в Санкт-Петербург в 2022 г. вырос на 32%, а в Ставропольский край – на 20%.
Драйвером роста сегмента посуточной аренды квартир стал в том числе уход многих отельных сетей с российского рынка, предположил Бекренев. Кроме того, люди осознают, что краткосрочная аренда выгоднее и удобнее: это в 3–4 раза дешевле гостиничного номера и нет привязки ко времени заселения или завтрака, заметил Порошин.
Вместе с ростом рынка в крупных городах и туристических центрах доля тех, кто будет сдавать жилье официально, увеличится, считает Левушкин. «Это связано в том числе с тем, что многим клиентам необходимы подтверждающие документы (договоры, чеки об оплате) для предоставления работодателю, чтобы получить компенсацию расходов в рабочих поездках, а в некоторых случаях и за отдых», – отметил эксперт.
Тем не менее рынок краткосрочной аренды стоит продолжать «обелять», считают эксперты. Чаще всего легально работают арендодатели в крупнейших городах – Москве и Санкт-Петербурге, отметила Науменко. «Что касается юга страны, то там очень много случаев, когда в аренду квартиры сдают частники, не заключающие официальные договоры и не уплачивающие налоги с доходов. К тому же очень часто объектом аренды выступают апартаменты, а их самозанятый сдавать в краткосрочную аренду легально не может», – пояснила эксперт. «Опора России» летом по итогам опроса сообщала, что деловое объединение выступает за разрешение самозанятым сдавать апартаменты, статус которых до сих пор законодательно не выделен.
Пряник против кнута
Результаты другого исследования «Опоры России», проведенного весной этого года и посвященного рынку долгосрочной и краткосрочной аренды, показали, что среднестатистический арендодатель в категории краткосрочной аренды сдает лишь одну однокомнатную квартиру или дом. При этом за прошлый год значительно прибавилось количество тех, кто только начал заниматься сдачей в аренду.
«В последние годы государством и бизнесом проведена серьезная работа по обелению рынка недвижимости. Лучше всего себя как инструмент показал специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход», который позволил быстро и комфортно выйти на рынок многим арендодателям. Для дальнейшего обеления рынка нужны такие же современные и простые инструменты, чтобы стимулировать арендодателей выходить из тени», – отметил руководитель направления краткосрочной аренды «Авито недвижимости» Артем Кромочкин.
Как по закону?
Действующая редакция «Правил пользования жилыми помещениями» утверждена постановлением Минстроя в 2021 г. В частности, в документе прописано: жильцы, в том числе арендующие квартиры, должны соблюдать права и законные интересы соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и другие требования законодательства. То есть шуметь по ночам или мусорить в подъезде уже запрещено. Также в правилах оговорено, что квартиры нельзя использовать для размещения промышленного производства, открывать в нем хостелы или гостиницы и разводить домашних животных.
Уже сегодня платформы для поиска квартир в аренду обеспечивают условия для безопасных сделок и без жесткого регулирования, подчеркнули опрошенные эксперты. «Крупные площадки, как правило, внимательно проверяют и сами объекты (включая их оснащение), и документы, представленные арендодателем. Если в заявленных описаниях или в документах найдены несоответствия, то объявления о таких объектах снимаются с площадки», – отметила Науменко. Кроме того, крупные сервисы дают возможность оценивать объекты, а значит, следующие гости могут увидеть рейтинг и прочитать отзывы, добавила она. Что касается того, как себя ведут арендаторы, нормы уже закреплены утвержденными правительством «Правилами пользования жилыми помещениями», заметил Левушкин.
Если же появится государственная площадка, люди, снимающие квартиры посуточно, вряд ли будут готовы «пересесть» на нее взамен привычных удобных платформ, считает эксперт. «Переход будет непростым, и, вполне вероятно, первое время рынок краткосрочной аренды уйдет в тень», – не исключила Науменко.
Пока государство не предлагает дополнительных стимулов, кроме директивных, отметил Цыганов. Но власти могли бы продолжить «обелять» сегмент аренды жилой недвижимости иначе – делая уплату налогов более привлекательной, полагают эксперты. «Снижение количества серых и черных арендодателей возможно только при внедрении мер, при которых иметь законный бизнес будет выгодно», – уверен Ткаченко.
Появление льготного налогового режима самозанятости с привлекательными ставками 4–6% уже поспособствовало тому, что многие арендодатели легализовали свою деятельность, заметил Левушкин. Распространение информации о существовании этого режима или налоговые льготы будут эффективным способом, согласен доцент департамента права РЭУ им. Г. В. Плеханова Максим Тишаков. По его мнению, местные власти могли бы проводить и информационные кампании, рассказывающие о рисках сдачи квартир «втемную» – например, возможности столкнуться со штрафом за неуплату налогов или встретить «тайного покупателя» из полиции.
Но только информирования недостаточно, уверена Науменко. «Дело в том, что множество арендодателей имеют в собственности несколько объектов и занимаются сдачей жилья на профессиональной основе. А одно из условий применения налогового режима для самозанятых – ограничение размера доходов до 2,4 млн руб. в год», – отметила эксперт. По ее мнению, логичный шаг – увеличить этот лимит.
Также государство могло бы предложить тем, кто сдает квартиры посуточно легально, механизм страхования прямых и косвенных потерь от порчи имущества арендаторами, предложил Цыганов. «Когда у собственников будет четкое понимание, что, если все делать вбелую, им будет оказана помощь и проблем станет меньше, то и понимание важности и целесообразности уплаты налогов вырастет», – подытожил эксперт.