Офисы собираются в Мневниках: бизнес-центры в окружении жилья

Проект «Большой Сити» и, в частности, развитие западной его части – от Кутузовского проспекта до Северо-Западной хорды – сформировали вектор на строительство офисов в «содружестве» с жилой застройкой в перспективных районах Москвы. Размещая бизнес-центры в таких локациях, девелоперы не только учитывают планы развития территории, месторасположение, транспортные связи, но и внимательно изучают будущую аудиторию. Ведь такой продукт рассчитан на жителей района и ближайшего окружения, а также местных предпринимателей. Пример подобного подхода – развитие офисной среды в Мневниковской пойме, где уже сформировалась жилая застройка, рассчитанная на 20 000 человек.

Москвичи традиционно страдают от утомительных поездок на работу и обратно. По данным прошлогоднего исследования портала SuperJob, они хотели бы тратить на дорогу около получаса (28 минут). То есть сократить время в пути в два раза, потому что, согласно тому же опросу, сейчас среднестатистическому горожанину требуется больше часа, чтобы доехать до офиса.

Выбирая жилье, покупатели и арендаторы обязательно задаются вопросом, удобно ли им будет добираться до работы, отмечают эксперты. Это особенно актуально для молодого поколения Y и Z: близость к офису занимает значимое, хотя и не доминирующее место среди факторов выбора, утверждает  руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева. Тренд на удаленную и гибридную занятость частично смягчает давление этого момента, но желание жить ближе к работе, по ее словам, у москвичей сохраняется.

Соответственно, делают вывод опрошенные консультанты, в перспективных локациях, где строятся жилье и бизнес-центры, часть жителей будут искать работу рядом с домом. Например, собственники малого и среднего бизнеса могут «рассматривать для себя так называемые family-office для размещения на площадях «мелкой нарезки», говорит руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership (CMWP) Полина Афанасьева. Еще одна группа потенциальных потребителей, на которую обратили внимание эксперты, – состоятельные бизнесмены, приобретающие квартиры в дорогих комплексах. Сейчас им не хватает площадей для размещения своих компаний, потому что «для покупателей жилья бизнес- и премиум-класса офисы поблизости от дома все еще редкость, – комментирует Ломтева. – Девелоперы преимущественно ориентируются на жилищное строительство, не развивая бизнес-среду в жилых районах».

Тем не менее эксперты привели примеры комплексов одновременно с офисной и жилой составляющей. Например, квартал Lucky в Пресненском районе, в составе которого реализовано восемь премиальных жилых корпусов и три бизнес-центра. А также МФК Luzhniki Collection в Хамовниках, где активно возводится жилой комплекс с офисной частью.

Дополнительная польза

От близкого соседства жилья с бизнес-центрами выигрывает весь район, уверены эксперты. «Доминирующим трендом является концепция «15-минутного города» – переход от изолированных бизнес-центров к созданию многофункциональных кластеров, – поясняет заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов. –Современные офисные проекты развиваются как открытые экосистемы, где благоустроенные общественные пространства, ритейл на первых этажах и сервисы доступны не только работникам, но и жителям. Это формирует самодостаточные кварталы с синергией жилой и коммерческой недвижимости, что кардинально повышает инвестиционную привлекательность места».

Многие новые бизнес-центры – это МФК, совмещающие офисные помещения с торговыми, спортивными и общественными пространствами, дополняет руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Это способствует развитию инфраструктуры в районе и создает новые точки притяжения для жителей. Из новых объектов она называет БЦ «AFI2B Тагильская» с торговыми площадями в районе станции метро «Бульвар Рокоссовского» (ввод планируется в 2026 г.). Знаковые примеры привели в CORE.XP – ММДЦ «Москва-Сити», БЦ/ТРЦ «Кунцево Плаза».

Удачный симбиоз жилья и офисов приживается в перспективных районах Москвы, уверены эксперты. К тому же город, по их словам, поддерживает тренд на децентрализацию делового пространства, стимулируя строительство офисных проектов за пределами ТТК. «С переходом к механизму комплексного развития территории в Москве появилась возможность создать более сбалансированные по наполнению населением районы, в которых обеспечены все функции для жителя: работа, проживание, торговля, развлечение, культура и спорт», – резюмирует Ломтева.

Хотя, как отмечают консультанты, самый высокий спрос на офисы традиционно сосредоточен в сложившихся деловых локациях (в ММДЦ «Москва-Сити», Ленинградском коридоре и в центре города), у «Большого Сити», который является частью исторически востребованного бизнесом западного направления, – очень большой потенциал. «Фокус офисного девелопмента последовательно смещается с центральных районов на развивающиеся территории Москвы. Ключевым драйвером выступают программы КРТ и МПТ», – отмечает Кусов. В IBC Real Estate добавляют, что этому способствует ограниченное количество участков, доступных для строительства новых бизнес-центров в популярных районах. Более доступные цены тоже не последний аргумент: по данным NF Group, средняя стоимость предложения (c учетом НДС) в Мневниковской пойме составляет порядка 500 000 руб. за 1 кв. м, в Белорусском деловом районе – 613 200 руб., в ММДЦ «Москва-Сити» – 890 700 руб.

«Видя вовлеченность городских властей в развитие «Большого Сити», а также умеренно высокий спрос со стороны покупателей и арендаторов, девелоперы активно выводят на рынок новые объекты», – заключает Белова. Сейчас 60% общего предложения офисных площадей в «Большом Сити» формирует ММДЦ «Москва-Сити», а уже через пять лет его доля упадет до 47%.

Из перспективных районов «Большого Сити» эксперты выделили Савеловскую агломерацию, Ходынский деловой кластер, Ленинградский деловой коридор и Мневниковскую пойму.

Транспорт для офисов

Эксперты предупреждают, что заполнить бизнес-центр, построенный в жилом районе, всегда сложнее, чем в популярном кластере. Поэтому, по оценке директора по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анны Мурмуридис, такое место должно обладать хорошей транспортной доступностью и связями с уже сложившимися деловыми и жилыми локациями. «Это важно, поскольку обеспечивается удобство и скорость перемещения сотрудников и клиентов, что влияет на лояльность, эффективность бизнеса и востребованность офисных площадей», – объясняет она.

Для развития деловых кластеров в жилых районах необходимо три–четыре вида транспорта: метро, центральные диаметры, МЦК, автобусные маршруты – перечисляет Ломтева. В целом развитая инфраструктура и близость к основным путевым артериям создают конкурентное преимущество для офисных центров и способствуют их быстрой сдаче в долгосрочную аренду, полагает Мурмуридис.

Упомянутым требованиям, по мнению консультантов, вполне отвечает Мневниковская пойма, которая начала активно застраиваться в 2021 г. Эта территория, по определению  партнера NF Group Марии Зиминой, является одним из самых масштабных с точки зрения комплексного развития. Она также выделяется благоприятной экологией и, будучи расположенной на западе, обладает привлекательным имиджем, говорит она.

С точки зрения офисной недвижимости локация только развивается, дополняет эксперт, но, безусловно, у нее есть потенциал за счет удобной транспортной доступности до центра города и ключевых деловых районов. Ее обеспечивают две станции метро Большой кольцевой линии – «Мневники» и «Терехово», Северо-Западная хорда позволяет быстро выехать на ТТК, Ленинградку и Кутузовский проспект, а четыре новых моста, два автомобильных и два велопешеходных, усиливают связь с другими районами, говорят в компании Stone. До «Москва-Сити», по словам первого директора коммерческого управления Stone Кристины Недря, – 15 минут, до Белорусского района и Сколково – 25 минут. Такое транспортное сообщение позволит эффективно выстраивать бизнес-связи с партнерами, чьи офисы находятся в других деловых районах, считает эксперт.

Большое значение, на их взгляд, и для жителей, и для будущих резидентов бизнес-центров имеет складывающийся спортивный кластер, который включает ледовый дворец, регби-центр, Академию хоккея Александра Овечкина, Ледовую арену Татьяны Навки, баскетбольный клуб ЦСКА, теннисный центр, пляжи и рекреационные зоны.

В Мневниковской пойме уже сформировалась жилая застройка: вблизи станции метро «Терехово» компания «Донстрой» возводит ЖК «Остров», с домами бизнес- премиум- и элитного класса. По подсчетам экспертов, скоро в локации будет жить около 20 000 человек, что обеспечивает качественную целевую аудиторию для бизнес-центров. «В жилых районах офисы интересны компаниям, для которых важна высокая проходимость и постоянный клиентский поток за счет жителей», – подчеркивает Мурмуридис.

В целом район, по мнению экспертов, отлично подходит для людей, которые придерживаются принципов work-life balance и ценят комфорт, эффективность и личное время.

Новый кластер

К 2029 г. объем нового офисного строительства в Нижних Мневниках, по данным IBC Real Estate, может составить порядка 168 000 кв. м. В компании CMWP отметили, что там ожидается ввод МФК «Мневники» (девелопер – «Фонд развития территорий»). Директор отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев сообщает, что «Донстрой» намерен построить офисный объект для собственных нужд, а Capital Group анонсировала МФК с офисными и спортивными функциями. Наиболее крупный проект, по мнению экспертов, у компании Stone: в период с 2028 по 2030 гг. она планирует строительство трех очередей класса А: «Stone Мневники 1», «Stone Мнёвники 2» и «Stone Мневники 3», а также офисного здания «Stone Мневники 4», рассчитанного на моно-резидента.

Масштабный общественно-деловой кластер с кафе, магазинами, зонами отдыха, по оценкам специалистов CORE.XP, формирует полноценную офисную экосистему в районе. А офисными проектами в смешанной застройке, по мнению Кусова, могут интересоваться компании, которым критически важны адаптируемые пространства, интеграция в городскую среду, экосистему «15-минутного города» и доступ к сервисам.

Первая очередь проекта, по информации компании Stone, была реализована в течение первого года, вторая более чем наполовину продана. Новым проектом станет премиальный бизнес-центр «Stone Мневники 3», состоящий из двух башен высотой 80 м и 130 м Здесь будет доступен востребованный формат небольших лотов от 70–100 кв. м до 400 кв. м, а также офисные этажи и блоки с видом на парк до 20 000 кв. м.

Рядом находятся штаб-квартира «Роскосмоса» в Филях и комплекс «Крылатские холмы» Millhouse. Эти проекты, по словам опрошенных экспертов, подчеркивают престиж и инвестиционную привлекательность западного направления, но ориентированы на иной масштаб компаний.

В целом офисы в Мневниках могут быть интересны собственникам компаний любого масштаба, проживающим непосредственно в районе или поблизости, а также на Рублевском шоссе и Новой Риге, считают эксперты. По их мнению, возможности Мневниковской поймы и ее богатого природного и инфраструктурного ресурса способствуют формированию сильного HR-бренда, повышают эффективность команды и привлекательность работодателя. Такое окружение, по словам Недря, особенно ценят IT-компании, банки, креативные индустрии крупные корпорации.

Таким образом, делают вывод эксперты, совокупность развитой инфраструктуры «15-минутного города» с комплексной жилой и коммерческой застройками формирует на территории Мневниковской поймы кластер с комфортной городской средой, где будут хорошо себя чувствовать и местные жители, и гости района.