Объем предложения офисов на «Белорусской» достиг 1 млн «квадратов»

Район «Белорусской» ‒ один из крупнейших деловых кластеров Москвы, и у него, по мнению консультантов, огромный потенциал для дальнейшего развития. По данным Nikoliers, общий объем предложения офисных пространств уже составляет 902 000 кв. м (больше – только в ММДЦ «Москва-сити» и Центральном деловом районе), а до 2027 г. рынок ожидает ввода еще 136 000 кв. м качественных офисных площадей. Кроме того, порядка 168 000 кв. м заявлено к вводу в 2028–2029 гг. Начиная с I квартала 2024 г. по настоящее время в этом районе были заключены сделки более чем на 150 000 кв. м, при этом лидерами по объему являются банки и финансовые компании (38%), производители (28%), сектор ИТ и телекоммуникаций (19%). Поскольку район у ст. м «Белорусская» является одной из самых востребованных в Москве локаций, здесь наблюдается острая нехватка свободных площадей.

Гений места

Среднерыночный уровень вакантности офисных площадей по итогам I квартала 2025 г. в этом районе составляет 4,7%. Такие данные приводит Валентин Кусов, заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers. По его словам, среднерыночная ставка аренды здесь находится на уровне 32 722 руб. за 1 кв. м в год. В данной локации наибольший рост ставок аренды наблюдается в классе А, где по сравнению с I кварталом 2024 г. показатель вырос до 47 000 руб. за 1 кв. м в год (без НДС и OPEX), присоединяется Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. Она добавляет, что в классе В+ показатель составил 26 000 руб. за 1 кв. м в год (без НДС и OPEX). Объем предложения, по ее словам, на конец I квартала 2025 г. находился на уровне 1 млн кв. м. И перспективы весьма радужны: «Несмотря на то что в последние несколько лет объемы нового строительства были ограничены, сейчас эта локация является одним из наиболее активно застраиваемых деловых районов Москвы». К 2030 г. объем предложения здесь может увеличиться на 56% и составить 1,6 млн кв. м офисов.

Район «Белорусской» – исторически востребованная локация как для арендаторов, так и покупателей. Сюда активно стремятся крупные компании, которым нужны большие площади. В последние годы там был заключен ряд крупных сделок по продаже и аренде зданий. Например, структура нефтяной компании «Лукойл» выкупила бизнес-центр AFI2B, приводит пример Белова. Кроме того, французская косметическая компания L’Oreal арендовала 6444 кв. м (835 рабочих мест) в гибком офисе в многофункциональном комплексе «АФИ Галерея».

Учитывая все вышесказанное, девелоперы активно заходят в локацию с новыми проектами. Например, компания MR, которая недавно представила свое новое направление – MR Office, к 2028 г. построит в пяти минутах от станции метро «Белорусская» 51-этажный бизнес-центр BELL высотой 220 м. Его общая площадь составит 89 320 кв. м. Проект предполагает наличие двухпалубных лифтов, паркинга на 239 машино-мест и систем естественной вентиляции.

Не пустой звук

БЦ BELL разместится в непосредственной близости от станции метро «Белорусская», по соседству с жилым и офисным кварталом SLAVA (проект ВЭБ.РФ и MR), где в скором времени разместится штаб-квартира ЦБ РФ. Расположение башни позволит быстро добраться до ключевых деловых точек столицы, пишет сам девелопер. В пяти минутах пешком находятся центры «Белые сады» и «Белая площадь» ‒ важнейшие точки притяжения московского бизнеса. В непосредственном окружении BELL ‒ вся необходимая сервисная и культурная инфраструктура: рестораны, галереи, музеи, фуд-моллы и отели. Даже в будний день дорога до «Москва-сити» займет около 20 минут, а до аэропорта «Шереметьево» можно добраться на «Аэроэкспрессе». Офисы разместятся с четвертого по 48-й этажи. Под инфраструктуру отведен второй этаж.

Архитектурное решение BELL, как считают консультанты, ‒ это новый взгляд на офисные небоскребы Москвы. Форма здания будет напоминать кубок победителей: объем башни расширяется в его верхней части, что не только усиливает визуальную динамику, но и перемещает основные офисные пространства на этажи с лучшими панорамными видами на центр столицы. BELL, как утверждают в MR, не будет конкурировать с окружающей застройкой, а дополнит существующий ландшафт, вписываясь в облик района.

Двухуровневое благоустройство предполагает создание в данном бизнес-центре пространств для отдыха и работы на свежем воздухе. Там же появятся плоский фонтан и арт-объект, а вдоль прогулочной зоны по периметру здания будут высажены деревья. Второй уровень благоустройства ‒ эксплуатируемая кровля с выходами со второго и третьего этажей здания. Пространство разделится на три части: место для отдыха, рабочую зону и компактный амфитеатр.

Особое внимание будет уделено инженерным системам, говорят в MR. Умный офис представит конкретные решения, повышающие эффективность и безопасность работы: доступ через Face ID, двухэтажные лифты и цифровой ресепшн. Инженерные процессы в башне BELL объединят в единую платформу BMS, обеспечивающую максимальную автоматизацию. Центральная вентиляция и системы кондиционирования будут работать круглогодично, а возможность открыть окна для естественного проветривания станет еще одним преимуществом проекта: в офисных небоскребах это пока еще большая редкость.

Еще немного о потенциале и перспективах

Все консультанты, девелоперы и брокеры единодушны в мнении о том, что этот район ждет большое будущее, поскольку он является одним из наиболее востребованных деловых субрынков Москвы, считает Белова и перечисляет факторы, которые поспособствуют его дальнейшему процветанию. По ее словам, в последние несколько лет город начал активно стимулировать развитие локации, в том числе по программе КРТ. В феврале 2025 г. началась разработка дублера Ленинградского проспекта, который может стать альтернативным маршрутом для работников делового района, что снизит транспортную нагрузку.

Владимир Волоснов, ведущий брокер агентства недвижимости POSH GROUP, добавляет: «В перспективе от трех до пяти лет Ленинградский коридор продолжит развиваться как альтернатива перегруженному центру». При этом, по его словам, новые деловые центры в локации дополнят проекты жилой недвижимости и объекты смешанного назначения ‒ многофункциональные комплексы. Таким образом, не только офисная недвижимость, но и объекты формата mixed-use получат более широкое распространение.

Партнер NF Group Мария Зимина в завершение отмечает, что основные драйверы развития района, которые определят его радужные перспективы, ‒ это транспортная доступность, разнообразная и качественная инфраструктура, готовность крупных и успешных девелоперов (таких как MR) инвестировать в новые проекты благодаря их высокой ликвидности и стабильному спросу со стороны якорных арендаторов. «Район укрепит позиции как один из наиболее устойчивых деловых хабов города», ‒ подводит итоги она.