К 2035 году объем офисных площадей в Хорошево-Мневниках достигнет 1,6 млн кв. м

По данным Nikoliers, в ближайшие пять лет основная часть нового офисного строительства будет сосредоточена в западной и северо-западной части Москвы.

Одним из районов, на который делают ставку аналитики, является Хорошево-Мневники, главным стимулом для развития девелопмента там является программа комплексного развития территорий (КРТ) и мест приложения труда (МПТ). К 2035 г. объем офисных площадей здесь может составить порядка 1,6 млн кв. м офисов, следует из данных IBC Real Estate.

Перспективная локация

Программы КРТ и МПТ трансформируют инвестиционный потенциал территорий за счет комплексного преобразования городской среды. Вместо строительства отдельных объектов они предусматривают формирование полноценной городской инфраструктуры. По данным департамента инвестиционной и промышленной политики города Москвы, по состоянию на конец 2024 г. в рамках программы стимулирования создания мест приложения труда (МПТ) в Москве заключено более 130 соглашений с инвесторами. Общая площадь планируемых объектов превышает 6 млн кв. м. Эти проекты предусматривают создание свыше 290 000 рабочих мест и привлечение инвестиций на сумму более 2 трлн руб.

Одной из локаций, демонстрирующих активную застройку, является район Хорошево-Мневники. Партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF GROUP Ольга Широкова отмечает: «Здесь реализуются масштабные проекты, включающие строительство новых жилых комплексов, бизнес-центров и расширение социальной инфраструктуры. Дополнительным фактором развития станет строительство новых станций метро Рублево-Архангельской линии, что существенно улучшит транспортную доступность. Близость к природным территориям, в том числе к "Серебряному Бору", и наличие большого количества зеленых зон делают район привлекательным для проживания и ведения бизнеса».

Учитывая вышеизложенное, девелоперы проявляют значительный интерес к локации. В частности, компания MR, которая недавно представила свое новое направление – MR Office, куда войдут 25 объектов общей площадью более 2,1 млн кв. м. Одним из ключевых проектов в рамках направления является проект JOIS – продолжение премиального жилого проекта рядом с «Москва-сити». Он представляет собой две башни с офисными помещениями класса А площадью от 96 до 22 000 кв. м, а также торговую инфраструктуру, общественные пространства, коворкинг и даже собственный ландшафтный парк.

По мнению руководителя департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерины Беловой, район, где запланировано возведение офисного комплекса JOIS, представляет собой перспективную площадку как для инвесторов, так и арендаторов/покупателей. «MR намерен реализовывать офисный объект JOIS в нарезку блоками. По итогам 2024 г. в строящихся и планируемых бизнес-центрах продажи блоками достигли исторического максимума: объем таких сделок составил 236 000 кв. м. Рекордный показатель обусловлен тем, что покупатели стали чаще приобретать офисы как для собственного использования, так и как объект инвестиций для последующей перепродажи или сдачи в аренду», – говорит Белова.

Особый акцент здесь сделан на инфраструктуре и благоустройстве. JOIS расположен в живописном ландшафтном парке площадью 1,3 га, включающем благоустроенную площадь с уличной мебелью, всесезонные зеленые насаждения, водные элементы и зоны для деловых встреч и отдыха. Пешеходный маршрут вокруг бизнес-пространства JOIS составляет 2,3 км.

Управляющий партнер BLANK Петр Фонфара отмечает: «Покупатели и арендаторы недвижимости обращаются не за квадратными метрами, а за средой, способствующей привлечению и удержанию талантливых сотрудников и производящей эффект «вау» на партнеров и клиентов».

Работать и жить

В последние годы наблюдается тенденция к интеграции полноформатных бизнес-центров в жилые и многофункциональные комплексы. Эта практика отвечает стратегическим целям города по сокращению миграционных потоков и созданию сбалансированной городской среды. Ярким примером реализации концепции live & work является проект офисного парка Comcity, интегрированного в жилой комплекс homecity. Помимо этого на рынке появляются и другие проекты подобного рода: бизнес-центр класса А в составе апарт-комплекса Ahead от девелопера Vos’hod и офисный центр Porta девелопера Forma, запланированный в рамках жилого квартала «Западный порт». Компания Stone также интегрирует офисные помещения в свои жилые кварталы.

Как отмечает основатель, акционер, председатель совета директоров BMS Development Group Сергей Болдырев, мультиформатные проекты – это win-win история. Жители получают доступ к развитой инфраструктуре, повышая качество своей жизни. Застройщики, в свою очередь, повышают привлекательность своих проектов для покупателей и крупных арендаторов. Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов разделяет данную точку зрения. Он приводит в пример мультиформатный комплекс JOIS от MR: «Расположенный в районе Хорошево-Мневники рядом с «Москва-сити» и с удобным доступом к «Серебряному Бору» комплекс сочетает развитую инфраструктуру с экологичностью и продолжает активно развиваться. В жилой части девелопер запроектировал множество эксклюзивных квартир: с террасами, панорамными видами на несколько сторон света, мастер-спальнями и др. Цены в JOIS быстро растут, но стоимость квадратного метра в комплексе по-прежнему остается инвестиционно привлекательной.

По мнению старшего директора, руководителя департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership Полины Афанасьевой, кластер девелопмента «Силикатные проезды», где расположен JOIS, уже является примером сбалансированной коммерческой и жилой застройки. Из 730 000 кв. м существующей арендопригодной/продаваемой площади 38% приходятся на офисы и 45% – на жилье. В перспективе пяти лет на данной территории планируется к вводу еще 1,08 млн кв. м новых площадей, но функциональная структура останется прежней, обеспечивая баланс между жильем и местами приложения труда.