Город в «цифре». Как строительный бизнес столицы меняют виртуальные технологии

Зачем городу нужна цифровая недвижимость и какие проблемы решают девелоперы, внедряя прогрессивные технологии? Эти и другие вопросы обсудили спикеры Российского форума по инновациям в недвижимости, проведенного газетой «Ведомости» 24 мая.

96% застройщиков, опрошенных Strategy Partners вместе со «Сбером», назвали в числе приоритетов своего бизнеса использование «виртуальных» технологий. Впрочем, не все этапы девелоперского цикла оцифрованы одинаково. Эксперты признают ограниченность использования технологий. По словам партнера Strategy Partners Елены Киселевой, в основном девелоперы научились работать через «облако», применять динамическое ценообразование и вести электронный документооборот. «Тон задают крупные компании. А небольшие используют то, что рынком уже апробировано, и «просто следуют за лидерами», ставя для себя как перспективную цель усиление цифровизации в основном в двух сферах: в управлении проектами и в продажах».

Сам «Сбер» искусственный интеллект (AI) использует при построении модели движения денежных средств и определения доходной части девелоперских проектов. Но модели ML (Machine Learning, или машинного обучения), хотя и прогнозируют средневзвешенную цену продажи кв. м в 1,4 раза точнее, чем эксперт, требуют переобучения, «когда в экономике возникают внешние события», отметила управляющий директор – начальник управления финансирования недвижимости «Сбера» Светлана Назарова. Впрочем, банк уже частично отдал искусственному интеллекту анализ и принятие решений по так называемым оборотным кредитам и осторожно тестирует его применительно к типовым проектам с застройщиками.

Заместитель генерального директора информационной платформы по управлению проектами Иван Богданов как основную выделил проблему отсутствия «бесшовной» связи между разными этапами девелоперского процесса и цифровыми системами, которые в них используются. Для решения этих проблем в России формируются две крупные цифровые платформы: ИСУП (информационная система управления проектами), которая позволит в режиме реального времени «видеть» каждую стройку, и ЕЦП ГД (единая цифровая платформа градостроительной деятельности), которая даст возможность повысить эффективность девелопмента и упростить предоставление госуслуг в этой сфере. «Основная цель девелоперов – построить в срок и не выйти за рамки бюджета», – отметил Богданов. А если еще удастся оптимизировать расходы и повысить эффективность работы на том или ином этапе – вообще хорошо. 

Директор службы мониторинга и контроля информационных моделей компании-застройщика Денис Смирнов рассказал, что для крупных девелоперов сейчас норма – изучать каждый этап девелоперского цикла с точки зрения того, как его автоматизировать. «Все участники рынка понимают, что обойти конкурентов и повысить эффективность бизнеса можно, если быстро и правильно принимать решения. К примеру, на этапе старта проекта за несколько дней можно обсчитать десяток вариантов использования земельного участка и полноценно оценить сценарии его возможного развития», – говорит Смирнов. 

Пока что для такой оценки используются разработки, основанные на прогнозных моделях и алгоритмах, но в перспективе здесь может применяться искусственный интеллект. «Мы сейчас работаем над созданием технологической платформы, которая позволит «прошить» все этапы  проектирования, стройки, эксплуатации, либо используя имеющееся на рынке программное обеспечение (ПО), либо создавая собственное», – отметил Смирнов.

Его коллега, вице-президент по IT и цифровой трансформации одной из ГК Дмитрий Цыганков считает, что «круты те, кто умеет быстро меняться, кто научился с помощью цифровых сервисов делать эффективными производство, маркетинг, закупки, финансы и т. д., кто достиг высокой скорости «обращения» информации внутри компании и в ближайшем окружении». В прошлом году компанией была создана и предложена рынку новая цифровая платформа G-Tech. Она объединила в себе функции среды общих данных, проверки BIM-моделей, расчета объемов, анализа тендерных площадок, строительного 3D-контроля, проектного управления, личного кабинета подрядчика и др.

Президент девелоперской компании Александр Гайдуков отметил, что цифровизация оправдана для крупных застройщиков, в крайнем случае средних, кто вводит от 100 000 кв. м, для всех остальных затраты на нее просто «убьют экономику проекта». С ним согласен коммерческий директор другой компании Сергей Михайлов: «Необходимость оцифровки каждого направления не равнозначна для разных проектов. Уже в момент, когда застройщик начинает искать земельный участок, он может построить цифровой профиль будущего объекта недвижимости и определить, какие этапы необходимо оцифровать. Внедрение «цифры» зависит от масштаба проекта и возможностей девелопера – в том числе финансовых, так как программное обеспечение стоит дорого».

Президент ассоциации по сертификации объектов недвижимости Владимир Елфимов рассказал о том, зачем обычную недвижимость превращать в цифровую. Сейчас бизнес находится на этапе цифровой трансформации, которая будет продолжаться длительное время, потребность в качественной ИТ-инфраструктуре у конечного заказчика растет. Если раньше различные ИТ-сервисы были просто вспомогательным инструментом в работе той или иной отрасли, то сейчас для большинства современных компаний это является одним из ключевых механизмов, и когда с ним возникают какие-либо проблемы, бизнес останавливается. «Цифровая недвижимость становится естественным путем развития бизнеса, а критерий «доступность цифровых сервисов» уже входит в четверку основных при выборе офисного помещения заказчиками, более половины из них готовы платить за аренду офиса с более надежной ИТ-инфраструктурой на 5–15% больше», – отметил эксперт. Ассоциацией разработаны стандарты, которые позволяют провести оценку здания и присвоить ему определенный уровень.

По словам Елфимова, сертификация будет полезна для всех участников сделки с недвижимостью. Для арендаторов офисных центров она делает более прогнозируемыми риски и позволяет трезво оценить качество предлагаемой недвижимости «в контексте» ИТ-сервисов. Собственники зданий, сертифицированных CRB, могут повысить капитализацию своего актива, подтвердив статус цифровой недвижимости и, как итог, увеличить арендный доход. А поставщикам ИТ-сервисов будет проще ориентироваться, какие услуги предлагать клиенту и как с ним взаимодействовать.

Директор Научно-исследовательского института устойчивого развития (НИИ УР) в строительстве Вера Бурцева полагает, что, говоря о важности цифровизации строительства, не стоит забывать про такое понятие, как устойчивое развитие, суть которого, если коротко, поиск баланса между социальными интересами, нуждами бизнеса и потребностями экологии. Чтобы девелоперский продукт хорошо продавался, в идеале он должен все эти потребности решать. К примеру, микроклимат в здании важен не только для самочувствия человека, он напрямую влияет на его работоспособность и производительность труда. А смоделировать правильный микроклимат можно еще на этапе проектирования – в этом как раз и помогут цифровые инструменты. Еще в 2014 г. НИИ УР разработал национальную систему устойчивого развития в строительстве Green Zoom. За эти годы было проанализировано и сертифицировано примерно 4 млн кв. м недвижимости. Для справки: каждый год застройщики России вводят плюс-минус 100 млн кв. м.