«Российским девелоперам есть что сказать зарубежным рынкам недвижимости»

Как превратить апартаменты в квартиры, почему важно найти в проектах место для современного искусства и чем ограничить искусственный интеллект, рассказывает партнер девелоперской компании Hutton Александр Антонов.

– Во всех развитых городах мира застройка в центре довольно плотная. Москва и ее центр по этому показателю точно не является условным «лидером». Большинство городов мира сталкиваются с этой проблемой и в этих условиях развиваются. Исторически центр городов имеет свои сложившиеся ограничения, а активностей, людей и функций в современной городе становится все больше и больше. Но это та задача, которую нужно учиться грамотно решать, а не прятаться от нее.

– Одно другого точно не исключает. Рецепт: «Строить современное и встраиваться в историческое». Сегодня невозможно строить дома с архитектурой прошлых лет, какой бы крутой и передовой для своего времени она ни была. Пытаться копировать концепции 100-летней давности – это выглядит скорее нелепо и не имеет архитектурной ценности. А делать объекты, которые не имеют ценности, – это точно не то, чем мы бы хотели заниматься.

Сегодня мы имеем дело с иными строительными материалами и их характеристиками, чем сотни лет назад. Овладели новыми технологиями. Развивается школа дизайна и архитектуры, изменяются функциональные требования к объектам недвижимости и так далее. Мы видим подобные изменения в других сферах нашей жизни: нашей одежде, автомобилях на улицах и т. д. Это все необходимо учитывать при создании любого современного качественного проекта. Но вся эта работа точно должна хорошо встраиваться в исторический контекст, чему мы уделяем огромное внимание.

Для примера: наш проект Lumin, который мы ввели в эксплуатацию в этом году, получил архитектурную премию города Москвы. А это суперсовременный объект, расположенный в исторической застройке в самом центре Москвы на Китай-городе. 

В проекте Lunar на Ленинском проспекте мы также ставили перед архитекторами задачу создать современный объект в районе с характерной строгой застройкой (она такова на протяжении всего Ленинского проспекта) и сделать так, чтобы он органично вписался в среду, будучи актуальным и обладая собственной архитектурной ценностью.

– Хорошая архитектура будет актуальной всегда. Мы надеемся, что какой-то из наших объектов со временем станет памятником архитектуры.

– Сейчас не скажу. Через 50 лет посмотрим.

– Разница колоссальная! Большая архитектура – то, какое внимание девелоперы, город уделяют архитектурным решениям даже в спальных районах, не говоря уже о центральных; продуманность планировочных решений, требования к благоустройству и местам общего пользования. Мы видим, как менялись (в лучшую сторону) качество и сроки строительства, а также маркетинговая оболочка всех проектов. Последнее также нельзя недооценивать. На большинстве рынков недвижимости мира вы не увидите такую маркетинговую составляющую. Даже юридическая форма взаимодействия с клиентами и появление 214-ФЗ, договоров долевого участия – все это сильно изменило наш рынок за последние пять лет.

Бизнес-модели девелоперов трансформировались. Девелопер в начале нулевых – громоздкая неповоротливая машина с собственными мощностями и всем «своим». Сейчас на рынке конкурируют более легкие по модели, специализированные игроки, которые создают более современный продукт.

Офисный рынок следует тем же трендам, но бизнес-центров за последние 7-8 лет построено значительно меньше, чем жилья, а значит, меньше конкуренции, меньше новых решений. А в создании жилых комплексов просто прорыв произошел. Нам точно есть что сказать развитым рынкам недвижимости.

– Расскажу историю. Одним из наших первых проектов был Mitte на Павелецкой (10-этажный дом бизнес-класса, 116 апартаментов, введен в эксплуатацию). Назван он в честь одного из центральных районов Берлина, который в свое время был преобразован из промышленно-складского в деловой и жилой район в центре большого современного европейского города. И мы с командой полетели в Берлин набираться опыта, так сказать, «с тетрадками и ручками». А сравнивая, с удивлением обнаружили, что девелоперский продукт в Москве не то что конкурентоспособен, а по многим составляющим более современный и продвинутый.

– Мы все наши объекты, которые имеют статус апартаментов, стараемся делать так, чтобы они полностью соответствовали требованиям к жилым пространствам. В частности, в Lunar соблюдены все требования к жилью. Обратились в правительство Москвы с просьбой изменить вид разрешенного использования и функцию объекта. Примерно полгода занял процесс перевода – он требует времени и определенного порядка действий. По факту от этого выиграли и мы как девелопер, и будущие жильцы дома, и город. У нас появляются обязательства перед городом в части социальной инфраструктуры (ДОУ) – мы должны компенсировать около 240 млн руб., и появляется плата за смену ВРИ (вид разрешенного использования) земли, это более 1,5 млрд руб. в бюджет города.

– Нет, непросто. Не в любом районе Москвы и не в любой локации в принципе может находиться жилье. Но там, где это возможно и имеет смысл, – механизмы перевода апартаментов в квартиры есть. Есть такие кейсы на рынке, понятен необходимый минимум, который надо соблюсти девелоперу, чтобы подать соответствующую заявку. Понятны расчеты по социальной нагрузке и платежу за изменение вида разрешенного использования.

– Конечно, это влияет на коммерческие условия. Мы понимаем, что круг клиентов, которые готовы рассматривать покупку квартир, несколько шире, чем круг клиентов, которые рассматривают апартаменты. Мы точно видим больше обращений, хотя официально еще даже не выходили с полноценной рекламной кампанией.

– Продано более половины площадей. Мы осознанно, понимая, что идем по пути получения жилой функции, в какой-то момент не то чтобы притормозили продажи, но не так агрессивно вели рекламные кампании и коммерческую политику. Мы не хотели останавливать продажи, но и не форсировали их.

– Мы клиентам сообщали, что ведем такую работу и возможны различные вариации того, как этот переход может быть реализован: для всего объекта или его части. Наши клиенты воспринимали эту информацию положительно. Для кого-то это не так существенно, но для абсолютного большинства клиентов это важное изменение. Это связано с ликвидностью их недвижимости, налоговыми платежами, пропиской, доступом к социальной инфраструктуре, жилым нормативам и большим количеством других факторов. 

– Совокупность факторов. Репутация девелопера – для многих важно посмотреть дома, которые уже заселены. Девелоперский продукт становится все более сложным (в хорошем смысле). Конечно, локация, планировки, качество строительства и другое. Покупатели все больше и больше вникают в детали: кто будет управлять домом, какие будут сервисы? Раньше это вообще не вызывало вопросов, сейчас этому уделяют все больше внимания.

– В этом действительно легко уйти в крайности. В Москве все пытаются конкурентов перещеголять, сделать то, что не сделал еще никто другой из застройщиков. Добавить функций, которые должны создать вау-эффект, без понимания, как и зачем это будет реализовано.

Иногда усложнение продукта – не плюс, а минус, не добавление ценности для клиента, а скорее наоборот. Это может быть не очевидно для покупателя, ведь всегда кажется, что чем больше, тем лучше. Столько всего предлагают – дайте все!

Но на любую фишку проекта необходимо как минимум потратить бюджет и выделить пространство – и все расходы по этим статьям ложатся на покупателей. Потом все надо эксплуатировать, это тоже расходы. А какие-то активности в жилом комплексе, связанные с дополнительными сервисами, вообще могут не нравиться части жителей во время эксплуатации и т. д.

Сделать любой ценой то, что другие не делали, – это не наша стратегия. Возможно, более зрелый продукт будет в чем-то даже проще, но он должен быть суперкачественным, продуманным.

– Повторюсь: такие вещи должны быть качественно исполнены. Нужно хорошо продумать, где уместна музыка, где – нет. Если девелопер уже на старте понимает, кто будет жильцом дома или владельцем офисной недвижимости, что надо конкретно этим людям, – он не будет давать им ничего из того, что не нужно.

В Lunar у нас четко обозначены зоны, где музыка играет, – и это ограниченный объем общественных пространств. К примеру, на этажах музыки не будет. Будет качественная звуковая инфраструктура для воспроизведения, а музыка, которую мы хотим предложить жителям дома, будет подстраиваться под окружающую среду, погодные условия. И опосредованно – под настроение людей, которое определяет искусственный интеллект в зависимости от времени суток и сезона (как сообщалось ранее, технология Endel анализирует контекст и состояние пользователей и создает звуковые пространства, которые адаптируются в режиме реального времени к погоде, уровню освещенности, времени суток, частоте сердечных сокращений, движению). Если вы не хотите слушать музыку, она будет играть настолько тихо, что вы ее не услышите.

– На этом он закончит свою деятельность. Он будет радовать вас только музыкой.

– Вау-эффекты – не самоцель, это всегда производные от концепции, которая основана на преимуществах конкретной локации и проекта. Недостатки есть у любой площадки. Но важно увидеть базовую историю, вокруг которой строится вся концепция. Мы заходим в проекты, если сходятся два фактора. Во-первых, мы понимаем преимущества площадки и как их использовать наилучшим образом в данном случае. И во-вторых, мы понимаем, что своей командой можем реализовать этот проект лучше других. Соответственно, уместно многое, но это индивидуально для каждого проекта.

– Мы, наверное, одними из первых интегрировались в арт-тусовку Москвы: первыми начали участвовать в Cosmoscow (международная ярмарка современного искусства), каждый год показываем там какой-то из наших объектов и рассказываем, как он связан с актуальными трендами.

Нестандартные решения для мест общего пользования, интеграция арт-объектов в ограниченном объеме, так, чтобы все это органично дополняло концепцию, – все это не только к месту, но и добавляет ценности. Арт-концепт в премиальных жилых проектах – это тренд, и можно сказать, что мы стояли у его истоков. В пространствах, в которых люди живут и работают, связь с искусством абсолютно логична.