Крупные управляющие компании пытаются завлечь инвесторов недвижимостью

Одна из крупнейших управляющих компаний (УК) – «Альфа-капитал» запускает закрытый паевой инвестфонд (ЗПИФ), который будет инвестировать в жилую недвижимость города Сочи, рассказал «Ведомостям» представитель УК. Планы запустить дополнительные фонды с регулярными выплатами дохода от сдачи недвижимости в аренду также есть у «Тинькофф капитала», сообщил его представитель.

Стратегия «Альфа южные метры» ориентирована на долгосрочных розничных инвесторов, которые рассчитывают на доход за счет роста стоимости жилья, объяснил представитель УК. Правда, порог входа не мал – минимальная сумма вложений составит 107 000 руб., срок инвестиций – три года. Ожидаемая доходность стратегии составляет 18,76% за год.

Инвестиционная идея «Альфа-капитала» заключается в покупке квартир комфорт-класса в жилом комплексе «Флора» федерального застройщика «Неометрия». УК будет приобретать недвижимость с дисконтом за оптовую покупку. Для снижения рисков инвесторов предусмотрен обратный выкуп квартир группой компаний «Неометрия».

С учетом поддержки государством строительной отрасли и повышенного спроса на качественную недвижимость на локальном рынке стоимость квадратного метра на юге России продолжит расти, особенно в Сочи, отмечает директор центра по работе с институциональными и корпоративными клиентами «Альфа-капитала» Николай Антипов.

Запрос на метры

На рынок ЗПИФов идет существенный приток розничных инвесторов, говорит генеральный директор УК «Портфельные инвестиции» Алексей Аболяев. По данным ЦБ, количество пайщиков розничных ЗПИФов недвижимости для неквалифицированных инвесторов выросло за три года (с 2019 по 2022 г.) в 19 раз до 128 000. В сегменте для квалифицированных инвесторов прирост не столь впечатляющий – за три года их количество увеличилось в 4 раза до 19 500. Финансовый рынок слишком волатилен в последнее время, говорит Аболяев, в то время как ЗПИФы недвижимости достаточно понятный инвестиционный инструмент, обеспеченный реальным активом.

Реальные квадратные метры становятся привлекательнее, отмечает гендиректор УК «Тинькофф капитал» Руслан Мучипов, в 2022 г. компания запустила два ЗПИФа, в основе которых реальная недвижимость в центре Москвы. Стратегия фонда основана на покупке недвижимости на этапе начала строительства с дальнейшей продажей после ввода здания в эксплуатацию. С момента запуска стоимость пая фонда «Тинькофф» выросла более чем на 12% за счет роста стоимости объектов внутри фонда и дополнительных закупок объектов в состав уже действующих фондов с хорошей скидкой, говорит Мучипов.

Интерес рынка к финансовым активам, основанным на недвижимости, повышается, согласен независимый эксперт в сфере недвижимости и цифровых финансовых активов (ЦФА) Александр Чернышов. По его словам, рынок инвестиций сейчас существенно ограничен, поэтому инвесторы ищут надежные ликвидные инструменты, которые доступны с точки зрения суммы минимального входа и приносят хороший доход. Недвижимость исторически является гарантированным источником доходности, причем не столько от своей эксплуатации и сдачи в аренду, сколько от последующей продажи, указывает эксперт, именно на это и рассчитан продукт «Альфа-капитала».

Еще один инструмент для инвестиций в недвижимость – это ЦФА. Девелопер «Самолет» в конце марта объявил о планах запустить токены, привязанные к стоимости недвижимости. Инструмент позволит инвестировать сумму от 50 000 руб. В среднем через 2,5 года, когда заканчивается строительство, объект недвижимости вводят в эксплуатацию и продают, объяснял девелопер, все полученные денежные средства от продажи будут распределяться инвесторам. Стоимость метров будет расти по мере роста готовности объекта, наполнения жилого квартала инфраструктурой, а также благодаря инфляции.

Какие перспективы

ФГ «Финам» пока не планирует запускать такие продукты, так как они нишевые и не будут востребованы у розничного клиента, отметил руководитель управления развития клиентского сервиса компании Дмитрий Леснов.

Недвижимость – это хороший инструмент для диверсификации активов, но большинство клиентов хотят ощущать собственность, говорит директор департамента управления активами УК «Ингосстрах-инвестиции» Артем Майоров. По его словам, наиболее приближенная форма, чтобы ощутить недвижимость, – это ЗПИФ. ЦФА менее понятен клиентам и пока очень сложно продается, добавляет Майоров. Он также отметил, что право собственности в случае выпуска инструмента в виде ЦФА не окончательно проработано.

Недвижимость благодаря ЦФА можно разделить на малые цифровые части и сделать ее более доступной для инвесторов, парирует Чернышов, это сделает процесс открытым для инвестора и надзора за счет блокчейн-систем, а также упростит торговлю на вторичном рынке. С развитием цифровых инвестиций предложения для инвесторов будут масштабироваться за счет партнерства с традиционными стейкхолдерами, такими как корпорации, банки, государство, тематические маркетплейсы и брокеры, объясняет Чернышов. Это позволит для них сократить сроки реализации непрофильных, но потенциально доходных активов и, как следствие, снизить издержки, предполагает он.

Первичное жилье – самый надежный актив для инвестиций, утверждает директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова. Но первоначально новый продукт в виде ЦФА породит для девелоперов сложности, считает она. Если для торговли паями, на которые отчасти похожи токены, существуют централизованные площадки, рассуждает эксперт, то для реализации токенов аналогичной платформы пока нет. Доверительное управление – более интересный формат инвестиций, который регулируется Гражданским кодексом, указывает она. Система выстроена таким образом, что доходы УК зависят от извлеченной прибыли, а не от выплат со стороны заказчика. Сазонова рекомендует такой вариант начинающим инвесторам.

Важным фактором роста является обеспечение ликвидности, т. е. достаточного объема вторичного обращения, считает Аболяев. Также, по мнению эксперта, позитивное влияние окажет снижение порога входа для неквалифицированных инвесторов ниже 100 000 руб.

В подготовке статьи участвовала Дарья Молоткова