Мосбиржа запустит индекс стоимости складов

Мосбиржа начнет рассчитывать индикатор складской недвижимости на основе данных о стоимости таких объектов, рассказал «Ведомостям» представитель площадки. Код индекса – CREI. Также биржа будет рассчитывать индекс складской недвижимости полной доходности CREITR.

Индикатор будет учитывать доход от сдачи складских помещений в аренду и рассчитываться как отношение суммы стоимостей всех складов, входящих в индекс, к их совокупной цене на первый день расчета. Данные будут предоставлять профучастники рынка, первым стала УК «Современные фонды недвижимости». По данным Investfunds на конец июня, компания привлекла 75 млрд руб. и является лидером среди инвестирующих в недвижимость профучастников.

В расчетах индексов будут учитывать данные построенных после 2010 г. помещений общей площадью свыше 20 000 кв. м с территорией, застроенной на 45–55% и полной освещенностью. При этом наличие автономных тепло- и электростанций необязательно.

База расчета может меняться из-за появления и исключения объектов из перечня поставщиков данных. Индекс будет рассчитываться ежемесячно, а пересмотр базы его расчета – раз в квартал. Самая ранняя доступная дата расчета индекса – 29 марта 2019 г., тогда показатель составил 1000 пунктов. На 20 июля индекс равен 1322,79 пункта. Появление индекса будет способствовать развитию производных инструментов на рынке недвижимости, созданию индексных фондов (аналогов real estate funds of funds) и индексов фондов недвижимости, считает управляющий директор Мосбиржи Владимир Крекотень.

Кто заинтересуется индексом

Индекс будет интересен не только профессиональным игрокам рынка – залогодержателям и кредиторам, консультантам и оценщикам, девелоперам и инвесторам, говорит руководитель департамента исследований Nikoliers в Санкт-Петербурге Алина Базаева. Спрос обеспечат и частные инвесторы, которые сейчас активно рассматривают вложения в складскую недвижимость через ЗПИФ недвижимости, замечает она. Появление индекса является положительным событием на фоне развития рынка складской недвижимости. Целевой аудиторией будут являться инвесторы, которые смогут сравнить доходность портфеля недвижимости с индексом. Бенчмарк также будет интересен консалтинговым компаниям и предпринимателям, которые рассматривают выход на складской рынок, говорит старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.

Бенчмарк позволит сравнивать доходность портфеля недвижимости с индексом, сказал главный аналитик Промсвязьбанка Владимир Лящук. В перспективе могут появиться и фьючерсы на индекс, которые позволят хеджировать риски на рынке.

Целевой аудиторией могут стать и банки, которые финансируют покупку готовых и строительство новых складов, оценщики и залоговые отделы банков, продолжает партнер NF Group Константин Фомиченко. Продукт будет полезен и собственникам, которые могут ориентироваться на стоимость своих активов и корректировать их стоимость, говорит он. Для профучастников индекс сможет стать ориентиром при управлении портфелями коммерческой недвижимости, говорит директор по работе с корпоративными клиентами УК «Альфа-капитал» Иван Велесевич.

При консервативном подходе можно ожидать рентную доходность в диапазоне 6,5–8,5%, полная доходность – на уровне 10,5–12,5%, прогнозирует Велесевич.

Во втором полугодии 2023 г. индекс может вырасти на 1,5–2,5%, что обусловит расширение интернет-торговли и ожидания низкой доли вакантных площадей в Московском регионе – она составит 1–2%, прогнозирует Лящук. Рост индекса также обеспечит удорожание себестоимости строительства и общий дефицит качественного складского предложения во всех регионах страны, подтверждает Фомиченко.

Для рынка это явление позитивно – повысится прозрачность, что обеспечит приток инвестиций в сектор, говорят Лящук и Фомиченко. Показательно, что бенчмарк появился именно по складской недвижимости, добавляет Алябьев. Но «чистота» и польза нового бенчмарка будут напрямую зависеть от выбранных для анализа объектов, т. е. выборки, продолжает Базаева. В том числе важна дифференциация объектов с разными температурными режимами или, к примеру, объектов класса А, реализованных по схеме built-to suit (строительство объекта по запросу конкретного клиента, который потом либо берет площади в аренду, либо выкупает их. – «Ведомости»), заключает эксперт.

Дальнейшее развитие индекса – в его декомпозиции по регионам, появлении индексов на другие сектора недвижимости и уже затем развитие структурных продуктов, говорит директор проектов УК Современные фонды недвижимости Екатерина Васильченко. На его базе могут быть созданы различные типы структурных облигаций, добавляет она.