«Т-Инвестиции» запустили фонд для инвестиций в индустриальную недвижимость

«Т-Инвестиции» запустили новый закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Индустриальный» с ежемесячными выплатами, предназначенный для квалифицированных инвесторов. Покупка паев фонда позволяет зарабатывать на аренде индустриальной недвижимости в четырех регионах: Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, сообщил «Ведомости. Капитал» представитель брокера.

Стратегия ЗПИФ «Индустриальный» предполагает приобретение складских и логистических комплексов класса А, которые уже сданы в долгосрочную аренду. После приобретения первого объекта инвесторы будут получать ежемесячные выплаты. Через 10 лет активы будут проданы, деятельность инвестфонда прекращена, а полученные от реализации активов денежные средства распределены между инвесторами.

Ключевые критерии выбора арендатора: финансово стабильные компании с годовой выручкой свыше 2 млрд руб.; долгосрочный договор аренды сроком более пять лет; ежегодная индексация арендных платежей на сумму не менее индекса потребительских цен в рамках договора, сказал представитель брокера. Управлением активами фонда занимается УК «Т-Капитал».

Как сообщил «Ведомости. Капиталу» представитель «Т-Инвестиций», компанией уже заключены договоренности о приобретении первого объекта фонда в Московской области.

Чем интересна складская недвижимость

Данные исследований показывают, что качественная складская недвижимость имеет фундаментальные и долгосрочные драйверы спроса, объясняет представитель «Т-Инвестиций». По данным консалтинговой компании CORE.XP, в последние годы рост электронной коммерции, потребительского рынка и производства ежегодно формирует стабильный спрос на аренду площадей – только в Московском регионе за последние 7 лет он в среднем составляет около 2 млн кв. м. По данным аналитического исследования NF Group, ставки аренды за последние ctvm лет выросли почти в три раза.

Индекс МосБиржи складской недвижимости полной доходности (CREITR), который отражает доходность складских объектов с учетом арендных выплат, исторически опережает инфляцию. Так, с июля 2021 г. по январь 2026 г. инфляция составила более 40%, а доходность складских объектов с учетом арендных платежей выросла на 116%.

Директор по инвестициям УК «Т-Капитал» Евгений Митюков назвал индустриальную недвижимость одним из наиболее инвестиционно привлекательных сегментов девелоперского рынка. Складские комплексы класса А пользуются стабильным спросом, а долгосрочные договоры аренды обеспечивают прогнозируемый денежный поток.

По мере снижения ключевой ставки ЦБ РФ и возобновления роста деловой активности ожидается переоценка стоимости реальных активов, что позволит также получить потенциальную прибыль от роста стоимости объектов в портфеле фонда, считает Митюков. «Для инвесторов ЗПИФ "Индустриальный" – это возможность диверсифицировать портфель, защититься от инфляции и получать долгосрочный регулярный рентный доход с минимальным участием в управлении активами», – заявил он.

Руководитель департамента рынков капитала и инвестиций консалтинговой компании IBC Real Estate Микаэл Казарян оценил инвестирование в ЗПИФ складской недвижимости как актуальное и перспективное сегодня направление.

В моменте ставки аренды в складском сегменте снижаются, и это является определенным рыночным риском, полагает Казарян. Однако, добавляет он, этот сегмент достаточно подвижен и имеет хороший запас прочности с точки зрения спроса, ввиду чего обладает высоким инвестиционным потенциалом. «Рынок уже привык к покупкам складских объектов, потому что они показывают стабильно длинный финансовый поток и при небольшом количестве арендаторов более комфортны в управлении, в отличие от офисов и, тем более, торговых центров, где многочисленный состав арендаторов и достаточно волатильный поток», – объяснил эксперт.

Казарян заключил, что «Т-Инвестиции» вошли в достаточно простой и наиболее перспективный по сравнению с другими сегментами рынок. По его словам, при грамотном выборе объекта с качественным арендатором и долгосрочным договором аренды с учетом индексации, при эффективности бизнеса арендатора и его денежных потоков, это вполне привлекательная модель – как для самого фонда, так и для потенциальных инвесторов.

Сооснователь и управляющий директор управляющей компании Manufaqtury Андрей Кулагин обратил внимание на два ключевых фактора: три из четырех рублей в массовых ЗПИФах сегодня работают именно в недвижимости, а складской рынок возвращается в нормальное состояние. По словам эксперта, ЗПИФы недвижимости в целом для частного капитала сегодня стали тем, чем несколько лет назад были инвестиционные квартиры, – входным билетом в арендный поток. При этом такие фонды избегают недостатков инвестиционных квартир: в частности, поиска арендатора и необходимости самостоятельно управлять объектом.

«Это уже не экзотика для узкого круга. Банк России фиксирует рост притока в ПИФы до 2,8 трлн руб. по итогам 2025 года, 11,5 млн уникальных пайщиков и резкий рост массовых ЗПИФ, где число владельцев-физлиц к концу 2025 г. достигло 351 000 человек. Причем 76% притока в массовые ЗПИФ пришлось именно на фонды недвижимости. Иными словами, частный инвестор в этот инструмент уже поверил», – отмечает Кулагин.

Кроме того, по его словам, складской сегмент в этой логике выглядит особенно сильным. В 2023–2024 гг. рынок был перегрет и свободных площадей почти не было, сейчас он возвращается в нормальное состояние: в Московском регионе доля свободных площадей выросла с 0,7% на конец 2024 г. до 4,3% по итогам 2025 г. и до 6,1% в I квартале 2026 г. Это означает покупку более зрелого и предсказуемого арендного потока, а не слепую гонку за дефицитом. В беседе с «Ведомости. Капитал» Кулагин подчеркнул: для инвестора это даже лучше – входить в актив комфортнее не на пике ажиотажа, а в момент, когда рынок начинает остывать.

Он называет идею фонда «Т-Инвестиций» логичной, поскольку склады класса А, уже сданные в долгосрочную аренду, – это один из самых понятных рентных и стабилизированных продуктов на рынке коммерческой недвижимости. «Хороший склад сегодня – это история про дисциплину денежного потока, а не чудо. Я бы сказал даже жестче: на фоне волатильности многих других сегментов коммерческой недвижимости стабилизированный склад сегодня выглядит почти как новая защитная классика для частного капитала. Но здесь важно не путать сегмент в целом и параметры конкретного выпуска: именно этот фонд на старте адресован квалифицированным инвесторам, а не массовому рынку», – заявил эксперт.

Финансовый советник Алексей Родин также обратил внимание на то, что это инструмент именно для квалифицированных инвесторов. В целом он оценил ЗПИФ «Индустриальный» как продукт, который может быть интересен некоторым инвесторам. По его словам, критерии отбора арендаторов в данном случае сводят к минимуму кассовые разрывы, что позволяет инвестору прогнозировать прибыль. При этом рынок индустриальной недвижимости, особенно в Москве, Санкт-Петербурге и вокруг двух столиц, сейчас представляет собой единственный девелоперский сегмент, где спрос кратно превышает предложение. Это можно рассматривать как драйвер стабильности.

Родин считает, что этот инструмент предназначен скорее для сбережения, чем для заработка. Горизонт в 10 лет означает, что участники проекта фактически «замораживают» капитал в бетоне до 2036 года, объяснил он. «Доходность действительно может опережать инфляцию, потому что ставка аренды ежегодно индексируется по индексу потребительских цен. Однако для квалифицированного инвестора есть важный нюанс: доходность этого фонда будет очищена от комиссий управляющей компании и девелоперской маржи. Это один из инструментов диверсификации портфеля, но не агрессивного приумножения финансов – здесь он проигрывает акциям в период снижения ключевой ставки», – добавил эксперт.