НЕДВИЖИМОСТЬ. Москва:рост цен на фоне конфликтов

Московские новостройки продолжают подниматься в цене, что риэлторы объясняют в основном макроэкономической ситуацией. Столичный рынок недвижимости традиционно сложился как валютный, поэтому на себестоимость строительства, одной стороны, влияет рост цен на комплектующие и энергоносители, а другой - укрепление рубля и падение курса доллара.

Сражаясь за падающие доходы, московские строители начинают конфликтовать с Департаментом внебюджетной политики строительства правительства Москвы, пытаясь отказываться от низкорентабельных проектов и отстаивая право самостоятельно работать на рынке. Дополнительное волнение на рынке вызывают обыски в офисах целого ряда риэлторских фирм, проведенные оперативниками Управления по борьбе с экономическими преступлениями (УБЭП) ГУВД Москвы.

Департамент внебюджетной политики строительства не выполнил план ни I квартала, ни первого полугодия. По словам Ксении Карауловой, пресс-секретаря руководителя департамента Леонида Краснянского, отставание в I квартале составило 150 000 кв. м, к концу полугодия оно незначительно сократилось - до 130 000 кв. м. По ее словам, тому три причины: срыв сроков строителями, опоздания с разработкой проектно-сметной документации, а по некоторым объектам - установление малореальных сроков Комплексом архитектуры, строительства, реконструкции и развития правительства Москвы (на 3 - 6 месяцев меньше нормативных). В то же время она подчеркнула, что департамент осуществляет финансирование работ строго в соответствии с графиком.

Однако, по словам заместителя коммерческого директора Домостроительного комбината N1 Ольги Затеевой, например, ДСК-1 ни разу не срывал сроков строительства. "Задержки идут по вине самого департамента, который слишком поздно проводит тендеры по определению генподрядчика", - считает она. Например, по ее словам, конкурсы по площадкам на ул. Генерала Тюленева, в Северном Бутове, на ул. Полярной и некоторым другим были проведены только в июне - середине года. Сам же ДСК-1 может приступить к работе только после того, как генподрядчик выполнит нулевые циклы.

Участники рынка недвижимости предпочитают официально не комментировать отношения между департаментом и строителями.

Однако, по информации "Ведомостей", яблоком раздора стало право компаний вести наиболее прибыльную точечную застройку и самостоятельно продавать построенное жилье.

"Точечная застройка гораздо выгоднее, чем массовая, - считает генеральный директор агентства недвижимости "Скип" Леонид Черкасов. - Себестоимость строительства почти та же, деньги оборачиваются быстрее, а продажные цены намного выше". Однако он считает выход домостроительных комбинатов в районы точечной застройки малоперспективным. Несмотря на дешевизну строительства панельных домов по сравнению с монолитными, цена 1 кв. м не будет намного дешевле из-за высокой стоимости земли. В то же время монолитные дома предлагают намного более высокую комфортность (подземный гараж, свободная планировка и т. д.), которую вправе ожидать покупатель, располагающий более высокими финансовыми возможностями.

Конфликт между строителями и департаментом разворачивается на фоне обысков в риэлторских фирмах. Пресс-секретарь московского Управления по борьбе с экономическими преступлениями Филипп Золотницкий подтвердил, что в настоящее время УБЭП проводит проверку финансово-хозяйственной деятельности ряда риэлторских фирм. Он отказался раскрыть перечень и даже общее число компаний, попавших в поле зрения правоохранительных органов, однако, по информации "Ведомостей", среди них инвестиционно-строительная компания "Енисей", "МИАН", "Русский дом недвижимости" и некоторые другие. Все они, по словам источников в риэлторских кругах, связаны с крупными московскими строительными организациями, в частности, с домостроительными комбинатами.

В офисе "Енисея" была произведена выемка документов, изъяты жесткие диски компьютеров как носителей информации. По словам Золотницкого, такая практика во время проведения проверок не представляет ничего необычного.

Золотницкий подчеркнул, что пока не возбуждено никаких уголовных дел в отношении риэлторов. "О результатах проверки мы в соответствии с законом доложим общественности, - сказал он. - Если там нет криминала, то мы так и сообщим, если же есть - скажем, что нашли материал на возбуждение уголовного дела. До завершения проверки говорить о чем-либо рано".

Генеральный директор "Енисея" Елена Дранченко сказала "Ведомостям", что действия правоохранительных органов, конечно, создают сложности для нормальной работы компании. "Однако в проверках есть и свои плюсы, считает она. - Сплачивается коллектив, вынужденно приводится в порядок второстепенная документация, на которую в текучке не хватает времени".

Несмотря на помехи, риэлторские фирмы продолжают работать на фоне подъема рынка жилья.

По данным Москомрегистрации, число зарегистрированных сделок во II квартале превысило 70 000 по сравнению с 33 000 в I квартале.

Генеральный директор агентства "Миэль" Григорий Куликов прогнозирует рост цен до 15% на новостройки к концу года по сравнению с сегодняшним днем. С ним согласен глава Московской городской службы недвижимости (МГСН) Сергей Поликарпов, который считает, что цены будут плавно расти на 1,5 - 2% в месяц.

"Это связано с увеличением цен на металл, нерудные материалы и энергоносители, - говорит Поликарпов. - Себестоимость строительства неизбежно будет расти". По мнению Куликова, запасы рентабельности у московских строителей, сохранявшиеся с прошлой осени, на сегодняшний день практически выбраны.

Из таблицы средних цен в районах можно видеть, что наибольший рост по сравнению с I кварталом пришелся на Марьино - Люблино. Этот показатель основан главным образом на покупках квартир в нескольких монолитных жилых домах около станции метро "Братиславская", тогда как аналогичные здания в Братееве (через мост, примерно в 3 км от метро) не могут найти покупателей по прежним ценам. "Это была тактическая ошибка департамента [внебюджетной политики строительства], который начал строить эти два комплекса одновременно, считает Куликов. - Если бы здания у метро были заложены годом позже, ему бы удалось реализовать и тот и другой комплекс намного дороже и легче".