Деньги есть
Дешевые деньги для ипотечных кредитов, которых пока не хватает, могут дать страховые компании. Сейчас они совместно с московским правительством изучают варианты своего участия в финансировании столичной ипотечной программы. Правда, дешевые деньги могут оказаться дорогими для новоселов - страховщики заодно просят расширить список страхования рисков при покупке квартир по ипотечной схеме.
Недостаток дешевых денег для ипотечного кредитования является одним из главных тормозов его развития. По данным Департамента жилья и жилищной политики (ДМЖ), с начала действия ипотечной программы правительства Москвы в 1998 г. было выдано 97 кредитов (под 10% годовых в валюте на 10 лет). Недавно созданное Московское ипотечное агентство (МИА), которое призвано развивать эту работу, получило лицензию Центробанка только в начале июня. Возможности МИА по выдаче кредитов пока ограничены размером уставного капитала в 120 млн руб., которых может хватить максимум на 100 кредитов. Изних до конца года МИА предстоит выкупить 83 уже выданных кредита у Инвестсбербанка и Московского банка Сбербанка РФ.
Помимо столичной программы банки самостоятельно прокредитовали 201 покупателя жилья по собственным ипотечным программам. Инвестиционный фонд "США Россия" в течение этого года готов предоставить банкам - участникам ипотечной программы "ДельтаКредит" до $100 млн (под 13 - 15% годовых). По небанковским ипотечным схемам (когда жилье предоставляется в рассрочку строителями) 35 кредитов предоставил домостроительный комбинат ДСК-1 и 225 - Строительная сберегательная касса (ССК).
Новый источник длинных денег для развития московской ипотечной программы предложила страховая группа "Спасские ворота" - это деньги страховщиков, собранные, например, по накопительным программам долгосрочного страхования жизни. Заместитель генерального директора "Спасских ворот" Роман Макаров, правда, отметил, что это пока совершенно "сырая" идея, которую будет изучать рабочая группа из представителей ДМЖ и страховых компаний.
По мнению руководителя управления жилищной политики ДМЖ Николая Федосеева, схема привлечения средств для финансирования столичной ипотечной программы могла бы выглядеть следующим образом. МИА выдает кредиты покупателям жилья и выпускает на эту сумму ценные бумаги, гарантированные правительством Москвы. Покупателями таких бумаг могут быть страховые компании и негосударственные пенсионные фонды (НПФ), которые заинтересованы в размещении средств на срок в 5 - 10 лет.
По данным ЦЭА "Интерфакс", страховые резервы 150 крупнейших российских страховых компаний составили на начало года 32 млрд руб., или около $1,2 млрд. Но поскольку суммарная стоимость государственных ценных бумаг одного субъекта Федерации не может превышать 15% общего объема страховых резервов компании, на ипотеку вряд ли может пойти более 5 - 7% резервов.
Привлечь дешевые средства страховщиков можно, только если обеспечить высокую надежность и ликвидность бумаг, которые будет выпускать МИА. Но здесь начинаются проблемы и неясности. Например, страховщики опасаются, что эти бумаги будут предназначены исключительно для страховых компаний и НПФ. Это резко ограничит возможность их спекулятивного обращения на рынке, а значит, снизится ликвидность бумаг.
Член рабочей группы по созданию МИА Артем Эйрамжанс считает, что риска невозврата кредита можно избежать, поскольку в залоге у МИА находятся конкретные объекты недвижимости. Но чтобы держатель ипотечной бумаги мог обратить взыскание на объект недвижимости, необходимы поправки к соответствующим статьям федерального законодательства, которое не делает разницы между ипотечными ценными бумагами, корпоративными, муниципальными и т. д. Однако, по словам специалиста по ценным бумагам "РОСНО" Евгения Никифорова, обращение взыскания на недвижимость не гарантирует возврата денег. "Выселить человека из квартиры практически невозможно: суды, как правило, занимают сторону жильцов", - говорит он. Московскому правительству еще предстоит разрабатывать схему действий в случае невозврата ипотечных кредитов.
Также очень важен вопрос о доходности этих бумаг, от которой во многом будет зависеть цена ипотечного кредита. Президент Всероссийского союза страховщиков (ВСС) Игорь Юргенс недавно заявил, что страховщиков может устроить доходность государственных ценных бумаг в размере средних темпов инфляции плюс 1 - 2%. Однако представители нескольких крупных компаний заявили "Ведомостям", что настаивают на обязательной привязке доходности к курсу доллара.
Привлечь страховые компании к кредитованию ипотечных программ будет легче, если одновременно предоставить им более широкие возможности в области страхования ипотеки.
Сейчас в большинстве программ ипотечного кредитования предусмотрено только обязательное страхование жизни и здоровья заемщика, а также имущественное страхование приобретаемого жилья по определенному пакету рисков.
Специалисты "Спасских ворот" предлагают расширить этот список и включить в программу страхование профессиональной ответственности строительных компаний и риэлтерских фирм.
Вероятность того, что круг участников комплексного страхования ипотечной программы будет столь же закрыт, как, например, по программе льготного страхования жилья, Федосеев считает небольшой. По его словам, среди страховых компаний обязательно должны быть проведены тендеры на участие в программе. "Если под наши [правительства Москвы]гарантии выдаются кредиты, мы должны вести отбор [участников], сказал он. - Основанием отбора будут тендеры".