За скромные офисы
Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин выступил с инициативой запретить строительство в центре столицы офисных комплексов площадью свыше 5000 кв. м. Если такое решение будет принято, то цены на качественные офисы неизбежно вырастут, считают риэлторы. Кроме того, под угрозой окажутся несколько нынешних крупных проектов.
Городские власти всеми силами заставляют компании умерить свои архитектурные амбиции. Кто до сих пор не успел широко развернуться в центре Москвы, скорее всего опоздал. Кузьмин высказал свое предложение на вчерашнем заседании правительства Москвы. Он напомнил, что полтора года назад мэр Юрий Лужков запретил возводить в центре офисы, площадь которых превышает 10 000 кв. м. "Этот норматив сегодня устарел, и его необходимо пересмотреть", - заявил главный архитектор.
По мнению партнера риэлторской компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis Филиппа Богданова, единственное, что могло бы служить резоном для такой идеи, - желание московских чиновников бороться с вечерним "вымиранием" центра. Но у городских властей есть и другие резоны заставить компании вести себя поскромнее. Недавно проблемы с проектом нового здания возникли у "ЛУКОЙЛа", который хотел построить 189-метровый небоскреб на Тургеневской площади. Почти 90 метров по проекту приходится на шпиль, не несущий функциональной нагрузки. После экспертизы созданный в конце прошлого года Центр визуально-ландшафтного анализа и градостроительного регламента дал рекомендацию ограничить высоту комплекса 58 метрами. Специалисты центра путем натурных фотосъемок и компьютерных построений создали 16 видовых панорам с уже встроенным в них силуэтом еще не существующего здания. При взгляде с Воробьевых гор планируемый объект возвышался из-за храма Христа Спасителя так, что гордость мэра Юрия Лужкова просто терялась, при взгляде с других точек небоскреб также выпадал из архитектурного ансамбля. Окончательное решение о возможности строительства тем не менее еще не принято, оно ожидается в ближайшее время. Как видно из приведенной таблицы, спрос на офисные помещения классов А и В последнее время постоянно растет, хотя показатели уровня свободных площадей еще не достигли предкризисных значений. Однако, указали в Noble Gibbons, в наиболее престижных комплексах классов А1 и А2 сейчас пустуют только 6% офисов. Следует отметить, что эта оценка произведена с учетом площадей здания "Плотников плаза" в Плотниковом пер. Оно полностью свободно, так как застройщик - "Крест Девелопмент" - намерен не сдавать его в аренду по частям, а найти покупателя. Обычно мощные компании, приобретающие офисы в собственность, ограничиваются 1500 - 3000 кв. м. Чаще всего они покупают особняки, отметила консультант по офисным помещениям компании Colliers HIB Полина Кондратенко. Но крупным фирмам бывают нужны и более просторные здания - например, недавно "Славнефть" переехала в здание на Пятницкой ул., 69, общей площадью 13 000 кв. м. Комплексов, в которых крупные компании могли бы снять 1000 - 2000 кв. м на одном или соседних этажах, в центре столицы сейчас остались считанные единицы. Богданов указал, что ставки аренды и стоимость обслуживания в крупных бизнес-центрах всегда меньше, чем в маленьких. "Затраты делятся на большее число компаний и сотрудников", - пояснил он. Решение по ограничению максимальной площади бизнес-центров обязательно погонит вверх ставки аренды не только в новых офисных комплексах, но и на рынке в целом. Более того, по словам Кондратенко, "если новое ограничение максимальной общей площади бизнес-центров все же будет введено, то сразу неясной станет судьба целого ряда проектов". В частности, она назвала строящийся компанией Keystone на Софийской наб., 36/10, торгово-офисный комплекс площадью 83 500 кв. м. Да и проект "Москва-Сити", находящийся под пристальным вниманием Лужкова, никак не вписывается в требуемые параметры. Специалисты говорят, что не могут понять логики предполагаемого ограничения. Если вопрос в том, чтобы сохранить архитектурный облик города, то любому застройщику все равно нужно получать необходимые согласования в Москомархитектуре, Центре визуально-ландшафтного анализа и градостроительного регламента и других организациях. В них индивидуально рассматривается каждый проект, строительство может быть остановлено на любом этапе. Например, недавно Общественный совет по архитектуре при мэре запретил возведение жилого комплекса на Ростовской наб. (напротив Киевского вокзала), который должен был закрыть часть известного полукруглого дома, построенного в 1930-х гг. по проекту Алексея Щусева. Инвестору не помогло даже то, что у него имелись все необходимые согласования, а подземный гараж уже был к этому моменту построен.