Эффективная монополия
Ограничение новых офисных зданий в центре Москвы предельным размером в 5000 кв. м, вероятно, действительно сбудется, и даже в не очень отдаленном будущем. На вчерашней пресс-конференции главный архитектор столицы Александр Кузьмин заявил, что мэр Юрий Лужков в целом поддержал его идею об ограничении. Еще бы не поддержать - с помощью этой меры можно убить сразу двух зайцев: искусственный дефицит офисов в центре Москвы, с одной стороны, поможет привлечь арендаторов в любимый мэром проект "Москва-Сити", а с другой - повысит привлекательность этого проекта для инвесторов.
По словам Кузьмина, снижение планки с нынешнего ограничения в 10 000 кв. м до 5000 кв. м распространяется на территорию в пределах Садового кольца и призвано главным образом снизить нагрузку на центральные улицы города: число работающих в зданиях крупнее 5000 кв. м становится слишком велико. "Конечно, закон обратной силы не имеет, и все начатые проекты будут завершены", - успокоил председатель Москомархитектуры.
Однако предстоящее ограничение должно выполнить и другую задачу, которая, возможно, даже более важна для правительства Москвы. Искусственный дефицит офисов внутри Садового кольца заставит компании искать подходящие здания снаружи, но поблизости от центра. В этих условиях намного более привлекательным начинает выглядеть проект "Москва-Сити" - одно из любимых детищ мэра. По словам Кузьмина, сейчас обсуждается возможность внесения в него изменений с целью сделать более рентабельным. Он подчеркнул, что речь не идет об изменении всей концепции, а только о некоторых функциональных составляющих. "Мы, советские архитекторы, - все романтики, - сказал Кузьмин. - Только последние 10 лет мы учимся делать не затратные, а окупаемые проекты". Чтобы сделать проект рентабельным, можно его совершенствовать, а можно несколько изменить рынок. Главное, что для этого требуется, - монопольное положение, которым в полной мере обладают столичные власти в сфере недвижимости. "Ограничения офисных центров сначала до 10 000 кв. м, а затем до 5000 кв. м - это согласованная политика правительства Москвы в интересах нашего проекта", - подтвердил руководитель пресс-службы ОАО "Сити" Константин Гаазе. Дефицит помещений в центре можно рассматривать в качестве кнута для арендаторов, но инвесторам "Москвы-Сити" он вполне может показаться еще одним бонусом в добавление к существующим. Общая стоимость проекта "Москва-Сити" - около $8 млрд. Из них $2 млрд вкладывает правительство столицы в обеспечение инженерно-технических коммуникаций и транспортных систем. Вся же недвижимость общей площадью 2,5 млн кв. м, способная приносить доход, должна быть построена на деньги инвесторов. Офисы должны занять половину - 1,25 млн кв. м. А в инвестициях проект остро нуждается. Пока на инвестиционные средства построена только 34-этажная "Башня-2000" на Кутузовском проспекте. Общая площадь - 60 000 кв. м, стоимость не разглашается до завершения работ. Офисы занимают в ней 20 000 кв. м, половина из них выкуплена долевыми инвесторами, вкладывавшими деньги в строительство. 10 000 кв. м открыты только для аренды и предлагаются ОАО "Сити" по $500 за 1 кв. м в год. Плюс $100 за 1 кв. м в год составляют эксплуатационные расходы. Ставки совпадают с нынешними средними ценами на помещения в бизнес-центрах класса А, хотя эксплуатационные расходы обычно немного меньше, порядка $70 за 1 кв. м. На остальных 40 000 кв. м разместятся сервисные службы - рестораны, бары, медицинский центр и т. д. По словам Гаазе, их арендаторы почти полностью найдены. Документы о приемке "Башни-2000" госкомиссией и сдаче в эксплуатацию планируется подписать в январе будущего года. По словам Гаазе, это связано с вступлением с 1 января в силу льгот по НДС в строительстве, под действие которых надеется попасть ОАО "Сити". Для реализации проекта "Москва-Сити" создается территория с особым статусом (ТЕОС). На ней будут действовать несколько иные правила, чем в остальной части города. Во-первых, участники проекта будут пользоваться налоговыми льготами, в частности по налогам на прибыль и на имущество. Во-вторых, здесь будет реализовываться продажа земли в собственность, правда только после завершения инвестиционного проекта. То есть сначала построй дом, затем покупай под ним землю.