Mалоэтажная мечта
Ежегодно в городе регистрируется 47 000–49 000 сделок с недвижимостью, из которых на малоэтажные объекты приходится максимум 5%. Тем не менее список проектов и продавцов впечатляет. Более 20 малоэтажных комплексов строятся в черте города: в Коломягах и на Юго-Западе, в Каменке, Озерках и на Васильевском острове. Свой товар потенциальным покупателям одновременно предлагают полтора десятка фирм-застройщиков: “Коломяги-РЕТРО”, AVJ Holding, “Росглавматериалы”, “Монолитстрой”, “Эльф”, СУ-288, “Содружество”, Северо-западная строительная корпорация, “Евродом”, “Виадук”, “Элита-Девелопмент”, Балтийская корпорация, “Стройсервис 2000”...
В процессе участвуют и дилеры, которые тоже вкладывают средства в раскрутку отдельных зон и проектов. Ситуацию подогревают затеянный городскими властями проект “Северная Долина” (более 450 га, в основном – под малоэтажки, вблизи от промзоны “Парнас”) и напряженно ожидаемые кредиты Всемирного банка и чешских финансовых структур на малоэтажное строительство.
Остро конкурируют с городской малоэтажкой ближние пригороды: только российские представители финской компании Honka продают за год около сотни сборных деревянных домов – дороже $100 000 каждый. Отечественные производители утверждают, что можно делать почти то же, но втрое дешевле, и понемногу начинают развивать собственное производство.
Несмотря на это, сектор сбыта малоэтажного жилья в черте города и ближнем пригороде остается стабильным и чувствует себя пока неплохо.
Компания “Элита-Девелопмент” (относящаяся к числу пионеров малоэтажной застройки) продала полностью две очереди комплекса “Сосновый уголок” в Коломягах и приступает к возведению третьей. Этот комплекс включает в себя несколько секций таун-хаузов и отдельные коттеджи (базовая цена $450 за кв. м).
Брокерская фирма “Авторитет” (работает в основном в дорогом секторе вторичного рынка), проведя несколько десятков сделок в Репине, покупает землю гектарами и учреждает специальную “дочку” – Пригородную строительную компанию, затем приобретает линию деревообработки и начинает наступать на пятки финнам из Honka.
Крупные строительные корпорации – “Росглавматериалы” и “Петербургстрой”, получив землю в районе Озерков, наряду с традиционной многоэтажной застройкой планируют и малоэтажные зоны, в которых коттеджи чередуются с регулярными рядами таунхаузов.
В элитных пригородах как бы стихийно возникают “поселки по интересам”: высшие менеджеры Промстройбанка и таможенники тяготеют к Репину, деятели шоу-бизнеса и часть управляющих нефтянки оседают поближе к Токсову… (Как четко сформулировал еще несколько лет назад один из девелоперов, “банкиры – с банкирами, бандиты – с бандитами”.)
В черте города требования клиентов-“малоэтажников” постепенно поляризуются: эксклюзивные варианты на Каменном острове и Крестовском острове дорожают; застройка на выделенных городом участках (Коломяги – в первую очередь) приобретает черты достойного жилья для среднего класса и становится все доступнее. Амбициозный проект “Северная Долина” пока не слишком реален – просто потому, что дома там будет трудно продать из-за неудачного местоположения по соседству с промзоной и огромного масштаба первоначальных вложений. Ведь всю инфраструктуру на 450 га нужно делать сразу, не ожидая начала продаж и поступления денег.
В пригороде четкие тенденции объединений проследить сложнее: аура близости к “уровню принятия решений” (по аналогии с Рублевкой в Подмосковье) отсутствует напрочь. На первый план выходят чисто рыночные мотивы: бюджет покупки, медицина, охрана, магазины, стоимость содержания жилья. Но даже и за пределами 30-километровой зоны складываются “социально однородные” поселения.
Генеральный директор Пригородной строительной компании Константин Лашков оценивает емкость рынка дорогих объектов (более $100 000) в 100–150 реальных ежегодных продаж (приоритет – Приморское направление, уже на Приозерском преобладают мотивы сезонного проживания). С этой оценкой согласен Сергей Сосновский, генеральный директор компании “Александр-Недвижимость”.
Руководитель “Стройсервиса 2000” Владимир Радченко считает, что в ближайшие несколько лет притягательность пригородов не повлияет на реализацию городской малоэтажной застройки. По мнению девелопера Владимира Любомирова, который разработал и воплотил в жизнь проект “Сосновый уголок”, для многих потенциальных клиентов одним из основных мотивов при покупке частного домовладения в России в ближайшие годы будет ощущение community: коммуналка на новый лад, но отдельная и за совершенно другие деньги.
Потенциал этого сектора трудно переоценить: риск меньше (потому что существенно меньше по сравнению с традиционным многоэтажным комплексом вложения застройщика); прибыль, соответственно, выше. Сектор сбыта (при разумной рекламе) – огромный. Возможности применения новых технологий (от автономных генераторов до теплых полов) практически не ограничены. Ничем, кроме платежеспособного спроса.