Чердачный абсурд
Городской суд Санкт-Петербурга принял решение, которое может не только серьезно повлиять на состояние городского рынка недвижимости, но и создать теоретическую возможность пересмотра любой сделки по квартирам, проведенной после 1994 г., по всей России.
Весной в суд обратились семеро граждан, поддерживаемые двумя юристами (точнее, студентами юрфака Петербургского университета). Заявители обжаловали распоряжение губернатора Владимира Яковлева, изданное в декабре 1998 г., которым упразднялось обязательное согласование реконструкции чердаков с собственниками общих помещений дома. Трое из семи, кроме того, выразили несогласие с давним (1996 г.) распоряжением мэра Анатолия Собчака, которое предполагало, что обустроенный чердак переходит в собственность инвестора.
Суд удовлетворил обе жалобы. Оба распоряжения признаны незаконными с момента издания, как противоречащие Гражданскому кодексу. Заявители ссылались на статьи ГК, в соответствии с которыми общее имущество дома принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности. Следует подчеркнуть: речь идет не о частном протесте по поводу отдельного проекта (такие протесты поступают в суды регулярно, тяжбы идут с переменным успехом) - а об изменении существующего порядка и, по сути, о пересмотре многих сделок задним числом.
Юрист компании "Адвокат ФРЕММ" Константин Машинский полагает, что решение горсуда затрагивает не только мансарды. Оно ставит под сомнение весь процесс приватизации жилого фонда и весь вторичный рынок с начала 1995 г. (момент вступления в силу первой части ГК). "Фактически суд объявил весь дом общей долевой собственностью жильцов. А раз так - значит, каждое последующее изменение доли или ее продажа должны были согласовываться со всеми собственниками. Этого, естественно, не происходило. Значит, чуть ли не каждую квартирную сделку, заключенную после 1994 г., можно опротестовать", - говорит Машинский.
"Пока не началось", представители петербургского Комитета по управлению госимуществом (КУГИ) собираются опротестовать решение горсуда. По словам Алексея Чичканова, начальника юридического управления КУГИ, суд принял "наиболее простое, по существу - формальное решение". Питерских чиновников на все 100% поддерживают риэлторы, боящиеся, что правовая база рынка, на котором они работают, будет теперь серьезно подорвана. "Взаимодействие власти и бизнеса нацелено на упрощение процедуры согласований - а тут получается наоборот, - говорит президент Российской гильдии риэлторов Виталий Вотолевский. - Кроме того, под сомнение ставятся инвестиции, сделанные добросовестными приобретателями". Представители КУГИ и бизнес-сообщества считают, что, во-первых, чердак не входит в состав общего имущества собственников квартир, а во-вторых, претензии владельцев квартир могут быть обоснованными лишь при условии, что спорный дом зарегистрирован как кондоминиум.
По словам юрисконсульта Московской ассоциации-гильдии риэлторов Лейли Аль-Авади, решение суда, в принципе, логично вытекает из положений ГК. Однако в московской судебной практике долевая собственность на общие помещения дома считается возникшей только после того, как в доме приватизированы все квартиры до единой и оформлено товарищество собственников жилья. Кроме того, указала она, нужно отталкиваться не только от Гражданского кодекса, но и от статей Жилищного кодекса и приватизационного законодательства. Эти положения являются "специальными" при решении жилищных вопросов, а потому, по мнению Аль-Авади, их применение приоритетно по сравнению с положениями общего законодательства, каковым является ГК. Подобные аргументы адвокатам КУГИ придется предъявлять в Верховном суде, до которого дело наверняка дойдет. Мансарды могут обрушиться.
По предварительным данным КУГИ Петербурга, только в центральных районах города заключено более 400 инвестиционных договоров на строительство мансард. С каждого метра обустроенного чердака город получает $10 - 15 отчислений. Условно общий потенциал мансардного строительства в Петербурге оценивается в 10 млн кв. м. Себестоимость мансардного метра в полтора-два раза ниже, чем при новом строительстве.
После отмены обязательных согласований число поданных инвесторами заявок возросло вдвое, число подписанных инвестдоговоров - в шесть раз. По мнению представителя ассоциации "Строители мансард", требование обязательного согласования практически остановит инвестиционный процесс в старом фонде: всегда найдется или квартира, хозяева которой уехали далеко и надолго, или жильцы, вообще не желающие никаких перемен из принципа.
"Петербургские чиновники осторожны; еще до вступления решения суда в законную силу у инвесторов могут возникнуть сложности с регистрацией инвестиционных договоров и прав собственности на завершенные объекты", - говорит Андрей Мыльников, генеральный директор компании "Мансарды Петербурга". Фирма ведет проекты по обустройству чердачных помещений, в частности, на Мытнинской наб., 2-й линии Васильевского острова, наб. канала Грибоедова.
Для Москвы вопрос о мансардах далеко не так актуален, как для Петербурга. Без выселения жильцов в столице реализовано только два проекта (если не считать подмосковного Лыткарина) по преобразованию чердаков в мансарды - на проспекте Маршала Жукова, 16, и на ул. Клары Цеткин, 13. Есть и примеры рухнувших проектов. По словам директора по маркетингу "Корпорации "Инком" Алексея Федотенкова, из-за протестов жильцов провалилась попытка построить мансарду в доме на ул. П. Корчагина, 13. Распоряжение мэра Москвы "Об устройстве мансардных помещений под жилые цели в жилых домах в г. Москве" требует от инвестора сделать компенсационные выплаты собственникам и нанимателям квартир, непосредственно прилегающих к зонам проведения строительных работ. Однако никто не определил юридически, что такое "непосредственно прилегающие": верхний этаж или весь дом. В доме на П. Корчагина жильцы верхнего этажа, которым пообещали в дополнение к выплатам ремонт за счет инвестора, выразили согласие, однако остальные, которым никто ничего не обещал, отстояли свой протест в суде. "Хотя в целом в Москве самое либеральное законодательство, касающееся возведения мансард, по сравнению с другими регионами России", - считает Федотенков. Множество мансард в Москве возводится в частном порядке.