Новостройки снова в моде

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - Жилья в Петербурге строится с каждым годом все больше, и крупнейшие застройщики начинают опасаться возможного кризиса перепроизводства. Сейчас многие компании продают квартиры в новых проектах и на вырученные деньги завершают сооружение старых. Если спрос на жилье окажется меньше ожидаемого, то некоторые застройщики могут превратиться в финансово-строительные пирамиды.

Динамика разрыва.

В I квартале петербургские строительные фирмы сдали в эксплуатацию 114 900 кв. м типового жилья (12 домов, 1531 квартира). За те же три месяца в Городском бюро регистрации новоселы-дольщики оформили права на 2810 квартир в типовых домах. Расхождение показателей вполне объяснимо: пик сдачи традиционно приходится на конец года; процедура оформления квартир в собственность занимает немало времени, и в январе - марте регистрируется как раз то, что построено и сдано в ноябре - декабре.

Петербургская администрация выделяет под застройку все новые участки (в 2000 г. - примерно на 30% больше, чем в 1999 г.). По данным компании R.B.I., в 2001 г. строители введут в эксплуатацию 1,2 - 1,3 млн кв. м нового типового жилья. Это на 20 - 30% больше, чем в прошлом году. А вот платежеспособный спрос остается (в лучшем случае) постоянным. И это весьма беспокоит девелоперов.

С августовского кризиса и по настоящее время петербургский рынок нового типового жилья развивается главным образом экстенсивно. Площадки под застройку - чем больше, тем лучше; их расположение - где дадут, а не там, где есть действительная потребность в проектах определенного типа. "Интенсивность застройки в большей степени зависит от градостроительного регламента и наличия свободных участков, нежели от направленности спроса", - отмечает президент ОАО "Петербургстрой" Виталий Вотолевский. Экономические расчеты многих масштабных проектов - особенно в части прогнозирования спроса на год и более вперед - нередко выглядят весьма приблизительными.

Опасный демпинг.

Ценообразование в новом строительстве также подвержено влиянию нескольких негативных факторов. Сразу после кризиса стоимость основных стройматериалов (в валютном эквиваленте) снизилась в несколько раз, а цена строящихся квартир - всего на 30 - 40%. Затем началось выравнивание: в последующие два года материалы, энергоносители, тарифы и прочие составляющие себестоимости дорожали гораздо быстрее, чем квадратные метры. В результате к марту 2001 г. себестоимость по многим проектам практически сравнялась с продажной ценой.

"Сверху" цены в секторе долевого участия ограничены уровнем предложения на вторичном рынке (по объему продаж вторичный рынок, несомненно, доминирует). "Снизу" - себестоимостью. Остающаяся в распоряжении девелоперов маржа не только недостаточна для развития, но порой не покрывает издержки.

Еще один важный фактор - воздействие бартера. Недостаток оборотных средств вынуждает застройщиков рассчитываться с подрядчиками и поставщиками "будущими квартирами". А те, стремясь побыстрее получить наличные, немедленно выставляют полученные права в открытую продажу по демпинговым ценам. Это вынуждает застройщика также снижать ценовую планку. Доля рынка, контролируемого крупными операторами, за полтора года сократилась с 65 - 70% до 50%, отмечают аналитики "Петербургстроя", именно потому, что продажами активно занялись подрядчики и поставщики.

По данным специалистов Петербургского эксперт-клуба (ПЭК), широкое использование бартера (особенно на ранних стадиях проекта) приводит к следующему: чтобы завершить объект с условной площадью 1000 кв. м, строителям приходится закладывать и начинать продавать следующий - площадью 1200 - 1400 кв. м. Предположение о воздействии бартерных схем на цены подтверждается сведениями аналитиков агентства "Итака": по мере приближения срока сдачи дома возрастания цены не происходит, наоборот - в некоторых случаях цена даже снижается.

Эксперты ПЭКа считают, что платежеспособный спрос будет в 2001 г. исчерпан, а кризис сбыта в отрасли может начаться уже осенью. Как выразился недавно председатель Комитета по строительству городской администрации Александр Вахмистров, "через два года люди с деньгами кончатся".

Сценография кризиса.

Ситуация остается неопределенной, по какому сценарию будут дальше развиваться события - пока неясно. Девелоперы дают резко несовпадающие оценки текущему состоянию дел и порой диаметрально расходятся в прогнозах.

"Тенденция к увеличению объемов строительства сохранится: рынок достаточно оживлен, стабилен, а по ряду товарных позиций существует серьезный дефицит предложения, - считает директор по сбыту компании "ЛЭК" Сергей Сыровойский. - К концу года объемы строящегося жилья превысят прошлогодние примерно на 10 - 15% ".

Вотолевский, напротив, полагает, что ситуация достаточно серьезная и уже требует координации действий власти и застройщиков - иначе негативные тенденции будут усиливаться и под угрозой окажется уже весь первичный сектор. "Долгострои и несколько прецедентов банкротства в любой момент могут дестабилизировать ситуацию на рынке строящегося жилья в целом", - говорит он. Рынок жилья очень сильно подвержен психологическим настроениям людей, поэтому любой скандал с проданными, но недостроенными квартирами может резко отпугнуть потенциальных покупателей от обращения на первичный рынок.

Президент петербургской Ассоциации домостроителей, руководитель ФПГ "РОССТРО" Александр Макаров на недавней конференции (как раз посвященной возможному кризису) призвал коллег умерить аппетиты: в Петербурге сегодня не нужно строить очередной миллион квадратных метров. "РОССТРО", кстати, уже на протяжении двух лет планомерно сокращает объемы нового жилищного строительства.

Тем не менее большинство застройщиков считает, что грозящий кризис пока не заставит цены снижаться, хотя, казалось бы, к этому подталкивает избыточное предложение и ограниченный спрос. Но на уровень цен слишком давит все возрастающая себестоимость строительства. Аналитики компании "ЛЭК" считают, что за апрель - август цены на типовое жилье вырастут примерно на 6 - 8%, за осенние месяцы - на 10 - 12%. Специалисты R.B.I. полагают, что во II - III квартале цены стабилизируются, а рост начнется с осени.