Московская стройка выгоднее европейской
Профессионалы рынка недвижимости ожидают в ближайшее время увеличения активности иностранных инвесторов, намеренных вложить деньги в строительные проекты в России, в первую очередь в Москве. Это связано с постепенным улучшением инвестиционного климата, совершенствованием законодательства и налоговой системы и, самое главное, с высокой рентабельностью проектов в этой области. Она сейчас выше, чем, например, в Восточной Европе.
"Мы очень оптимистично настроены в отношении притока иностранных инвестиций на московский рынок недвижимости", - заявил директор компании Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко на прошедшем вчера "круглом столе" "Недвижимость и строительство в России - Пришло время инвестиций".
По словам Рябокобылко, коммерческая отдача от реализации проектов в области недвижимости в Москве намного выше, чем в других городах Восточной Европы. Например, на рынке офисных помещений она составляет 18 - 28% против 9 - 14%. Запас офисов в Москве крайне мал, а спрос на них не падает, указал он. Стабильна и потребность в качественных торговых площадях, розничный товарооборот в Москве увеличился в прошлом году, по словам Рябокобылко, на 4%. По оценке эксперта, высокая рентабельность девелоперских проектов не будет снижаться по крайней мере в ближайшие 3 - 5 лет.
Привлечению иностранных инвестиций будут способствовать изменения налоговой системы, указал партнер Pricewaterhouse Coopers Стивен Снейт. Среди положительных сдвигов он назвал появившуюся в этом году возможность возврата НДС в строительной отрасли, снижение налога с оборота с 4% до 1%. Кроме того, ставка амортизационных отчислений, не облагаемых налогом, выросла с 1% до 2,5% в год. То есть в 2,5 раза больше можно тратить на текущее содержание и ремонт зданий, относя затраты на себестоимость.
В то же время, по мнению Снейта, есть и плохие новости. К ним он относит, например, повышение ставки налога на прибыль с 30% до 35%. Сейчас налог на прибыль, поступающий в федеральный бюджет, составляет 11%, а в бюджет субъекта Федерации - 19%. Последний может быть увеличен решением местных властей, но не более чем на 5%. "Москва незамедлительно воспользовалась этим правом", - говорит ведущий эксперт отдела методологии налогового учета аудиторской компании "Юникон" Игорь Маринин. Снейт отметил также, что НДС будет возвращаться только после завершения строительства и регистрации прав на недвижимость, так что в случае девальвации рубля инвестор понесет потери. Правда, отметил он, существуют схемы, позволяющие избежать уплаты НДС вообще. Например, инвестор может не расплачиваться со строителями напрямую, а разместить необходимые средства на депозите в банке, который выдаст их строителям в виде кредита.
Фактором, привлекательным для иностранных инвесторов, стала окончательно заработавшая в прошлом году в России система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. "Она оказалась намного более эффективной, чем ожидали скептики", - заявил партнер компании Baker & McKensey Эдриан Мур. По его мнению, официально зарегистрированное право собственности на объекты в глазах иностранных инвесторов существенно снижает риски. "Правда, это не всеобъемлющая гарантия государства, а гарантия только регистрирующего органа, но и она очень важна", - сказал Мур. Впрочем, как любит повторять глава Москомрегистрации Виктор Урсов, "не тот прав, у кого больше прав, а тот, чьи права зарегистрированы".
По оценке московского правительства, после кризиса объем иностранных инвестиций в Москву снизился на $1 млрд - до $6 млрд в год. Примерно половина этих средств была вложена в недвижимость - в основном в офисную, торговую и производственную. Однако Рябокобылко считает, что подобные оценки не очень достоверны: большинство проектов совместные и выделить иностранную составляющую сложно. Председатель правления российского агентства недвижимости "Миэль" Дмитрий Лебедев еще более скептичен. По его мнению, большинство так называемых иностранных инвестиций приходят из офшорных зон и представляют собой не что иное, как вывезенный ранее из России капитал.