Расплата за дешевизну
Дешевые ипотечные кредиты и займы чреваты налоговыми неприятностями. Если они стоят меньше 9% в валюте, или 3/4 ставки рефинансирования ЦБ в рублях, то это по нынешнему законодательству определяется как материальная выгода, с которой граждане обязаны уплатить подоходный налог - от 13% до 35%. Депутаты предлагают осенью восстановить справедливость поправками в НК.
В Налоговом кодексе говорится, что граждане должны заплатить подоходный налог по ставке 35% с суммы "экономии на процентах при получении налогоплательщиком заемных средств", если они дешевле 9% годовых в валюте, или 3/4 ставки рефинансирования в рублях (18,75%). Замруководителя департамента налогообложения физических лиц МНС Анна Комардина объяснила "Ведомостям", что налоговики не считают банковские кредиты "заемными средствами". Поэтому материальная выгода от "дешевого" ипотечного кредита, полученного в банке, облагается по ставке 13%. Менеджер по налогообложению физлиц компании "ПрайсвотерхаусКуперс" Евгений Сивушков пояснил, что 35% налога придется заплатить тем покупателям квартир, которые взяли не банковский кредит, а заем - например, на работе. Автор поправок в НК Иван Грачев заявил "Ведомостям", что намерен добиваться отмены налога с материальной выгоды и от кредитов, и от займов, взятых на покупку жилья по ипотечной схеме. Депутат считает, что даже 13% -ный налог очень несправедлив. Ведь платить его приходится наименее обеспеченным гражданам, которые получают квартиры по льготным муниципальным ипотечным программам. По словам руководителя федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Андрея Ужегова, ставки по ипотечным кредитам в регионах составляют сейчас от 7% до 15% годовых в рублях. На рынке таких дешевых кредитов не бывает. По словам вице-президента "ДельтаКредит" Анатолия Печатникова, в рамках одноименной ипотечной программы выдаются кредиты только в долларах США по ставке не ниже 13%. Сейчас жители регионов не в состоянии платить больше, поэтому муниципальные бюджеты субсидируют процентную разницу, с которой потом приходится платить налог. Например, Агентство ипотечного кредитования города Уфы, по словам его гендиректора Анатолия Мейзлера, выдает кредиты под 8% годовых в рублях. В прошлом году муниципальный бюджет выделил на это 30 млн руб., а в этом - 70 млн руб.
Федеральное агентство тоже начинает, по сути, субсидировать процентные ставки по ипотечным кредитам. Уже сейчас оно выкупает закладные на общую сумму 30 млн руб. у санкт-петербургского агентства под 18%, т. е. ниже 3/4 ставки рефинансирования ЦБ. "Поправки в НК позволят снять с людей неоправданную налоговую нагрузку и удешевить кредиты", - говорит Ужегов. В бюджете на 2001 г. предусмотрены госгарантии по кредитам для федерального агентства на сумму 2 млрд руб. По словам Андрея Ужегова, эти гарантии не выдаются, поскольку не вышло постановление правительства о порядке их предоставления. Минфин уже подготовил этот документ, и сейчас он находится на подписи в Белом доме. Некоторые регионы обходят налоговую проблему. Генеральный директор пензенского муниципального фонда жилья Тимур Василенко сообщил "Ведомостям", что в Пензе граждане не оформляют ипотечные кредиты, а просто покупают квартиру в рассрочку. При этом фонд сразу рассчитывается со строителями муниципальными деньгами, а покупатель со временем выплачивает деньги фонду, в залог которому передает квартиру. Необходимости платить подоходный налог при этом не возникает. По словам Василенко, за два неполных года работы муниципальной ипотечной программы фонд заключил договоры с 500 покупателями квартир. Муниципалитет выделил на это 5 млн руб.
Но в других городах не хотят отклоняться от классической схемы ипотечного кредитования и намерены добиваться изменения налогового законодательства. Анатолий Мейзлер считает наиболее несправедливым то обстоятельство, что, с одной стороны, государство позаботилось о том, чтобы ипотечные кредиты были дешевле, предусмотрев для них специальную налоговую льготу. Согласно НК, граждане освобождаются от налога с доходов, на которые они купили квартиру (но не более 600 000 руб.) и со всей суммы процентов. Но этой льготой можно воспользоваться только после оформления права собственности на квартиру, а платить налог с материальной выгоды - сразу после получения кредита. Если жилье покупается в новостройке, между двумя этими моментами может пройти больше года.