"Можайская" ищет звезды
Новые владельцы "Можайской", одной из семи крупных гостиниц, построенных в спальных районах Москвы к Олимпиаде-80, собираются переоборудовать ее в гостинично-деловой центр уровня "три звезды". Акционеры сейчас ищут инвестора, которой смог бы вложить до $8 млн в обмен на крупный пакет акций. Однако убедить кого-либо инвестировать в объект, расположенный за МКАД, не так-то просто.
Сейчас 97% акций "Можайской" владеет группа акционеров во главе с предпринимателем Вруером Сафаряном. Земельный участок площадью 4,25 га на Можайском шоссе сразу за МКАД принадлежит комплексу на правах бессрочного постоянного пользования. Сейчас на нем расположены три здания. В первом корпусе площадью около 10 000 кв. м после реконструкции планируется разместить трехзвездочный отель. Второй корпус (6500 кв. м) отойдет под офисы категории В2 или С. Третье здание хотели отдать под торговые помещения и склады.
Расположенная далеко от центра города, "Можайская" не могла похвастаться большой загрузкой. Предприниматель Вруер Сафарян, ставший в ноябре прошлого года фактическим владельцем гостиницы, решил исправить положение. Проект реконструкции стоит около $8,5 млн. Сейчас же рыночная стоимость гостиничного комплекса, по оценке экспертного агентства "ЭксАН-М", составляет $9 млн.
Михаил Потапов, член совета директоров компании, признается, что собственных оборотных средств на реконструкцию не хватает. "Оптимальный вариант - сохранить контрольный пакет, а инвесторам отдать остальные акции или определенный доход от реализации", - говорит Потапов. Имена возможных инвесторов Потапов пока не называет, ссылаясь на то, что с ними достигнуты только предварительные договоренности. Тем не менее "Можайская" уже переоценила свои основные фонды и увеличила в августе уставный капитал в 12 раз до 5 млн руб., изменив номинальную стоимость акций.
Потенциально в проекте могли бы поучаствовать международные гостиничные сети - они давно присматриваются к рынку трехзвездочных гостиниц. Однако сети пока относятся к проекту настороженно. Например, Владимир Ильичев, представитель Accor в России (эта компания знакомилась с планом реконструкции), считает инвестиции в "Можайскую" не самыми перспективными. "Номер в трехзвездочной гостинице за рубежом обходится не меньше $120 в сутки. За такие деньги люди за кольцевую дорогу не поедут", - объясняет он. Загрузку в 70%, которую закладывает в бизнес-план "Можайская", Ильичев считает нереальной.
Гораздо интереснее проект может оказаться для владельцев или арендаторов офисных помещений. Территория вокруг "Можайской" сейчас активно осваивается. Кроме того, на рынке офисных помещений растет дефицит площадей. По мнению Влада Портнова, директора по операциям с недвижимостью компании UniForst, проект "Можайской" - высокорискованный, но имеющий хорошие шансы. Если комплекс установит привлекательные цены - не выше $250 за аренду 1 кв. м в год, - его планы могут быть успешно реализованы, считает Портнов.